房地产税收筹划
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了八篇房地产税收筹划范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
房地产税收筹划范文第1篇
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
房地产税收筹划范文第2篇
关键词:房地产 销售 纳税筹划
房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
一、房地产销售中的纳税筹划
(一)努力控制房地产增值率
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。其计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率即：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。除此之外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。
需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此，在待出售的房地产增值率在20%左右时，要求房地产企业更应该高度关注。现举例说明如下：
某房地产开发企业打算销售5000平米的商品房，预扣除项目的金额为840万元，现有两种销售方案可以选择，一是按照2000元/平米的价格出售；二是按照2100元/平米的价格出售。如果企业选择了第一个方案，房地产的增值税率为： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征点，这时企业不需要缴纳土地增值税，企业最后所得的利润为160万元。如果企业选择了第二个方案，所得房地产的增值税率为25%，这时企业就需要缴纳土地增值税，所交纳土地增选 为63万元，这时该企业所得的利润为147万元，看似企业的销售价格提高了，但相比之下企业的利润却下降了13万元，这时再考虑到营业税的因素，两种方案下所得利润的差别就会更大。
(二)设立独立核算的销售公司
以上方案的选择需要企业控制和降低房产销售价格来获得免征点，从而降低土地增值税负担的问题，但是这个方案仅局限于企业降低其销售价格。因此，通过房地产企业研究分析得出，如果房地产企业将自己的销售部门分离出来，并设立为独立核算的房地产销售子公司，这样就能使房地产企业采用较高的价格来进行房地产销售，又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
现仍按以上方案为例，假设该房地产开发企业计划以2400元/平米的价格出售5000平米的房产，预扣除项目的金额为840万元，这时房地产的增值率为42.86%，企业所需缴纳的土地增值税为108万元，此时，房地产企业还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，最后该房地产开发企业所得的税后净利润为186万元。
而如果该房地产开发企业这时要将销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，如果这时房地产企业将商品房以1800元/平米的价格销售给该销售子公司，这时如果销售公司仍以2400元/平米的价格对外销售，则对于该房地产开发企业来说就不需要缴纳土地增值税，利润为60万元，需要缴纳的营业税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；而此时对于从该房地产开发企业中分享出来的销售子公司所实现销售利润为300万元，所需缴纳营业税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，可见，房地产企业在通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。
另外，房地产开发企业在房产销售中，除了可以将自己的销售部门分离出来设立销售子公司外，企业还可以和其他房地产销售公司达成协议进行销售转移来达到好的筹划效果。当然，房地产企业在应用这中方案时还应考虑到纳税筹划的成本，如房地产企业不论是将销售部门分离出来设立独立核算子公司或者是寻求别的房地产销售公司订立协议时都应结合企业自身的实际情况，考虑纳税筹划的成本。
(三)变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、结束语
综上所述，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。当然，在进行房屋销售的房地产税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥房地产税收筹划的作用。
参考文献：
[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005
[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006;2
[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003
[4]王尤贵，李颖.房地产开发企业中主要税种的税收筹划[J]，开发与建设,2006;4
[5]翟继光.房地产业如何进行税收筹划[J]，中国房地产金融,2006;4
[6]王虹,陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社，2006
[7]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术，2007;11
[8]马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理，2008;5
[9]刘月新.房地产税收筹划的探讨[J].财经界:学术版，2009;12
[10]危素玉.土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004;2
房地产税收筹划范文第3篇
一、当前房地产企业税务筹划中存在的问题
1、纳税意识薄弱
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。
2、对纳税存在错误认识
在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。
3、房地产企业内部缺乏纳税管理
目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。
4、房地产企业不知如何规避风险
由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
5、企业内纳税筹划实施不及时
由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
二、加强房地产企业的税务筹划措施
1、项目开发全过程筹划
即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。
以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。
由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）
2、选择最优的会计核算方式
房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。
3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策
我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。
4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划
我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。
三、房地产企业税务筹划的发展趋势
税务筹划是一个综合性的工作，每一个环节所采用的方法都是多样化的，具体的从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视，房地产企业税务筹划活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中，房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中，我们要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善，所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向，需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新，不断地发展税务筹划工作。
房地产税收筹划范文第4篇
由于建筑安装业具有开发和生产项目的流动性、单件性、长期性、产业的关联性及对政策的敏感性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。
一、根据《营业税税目注释》的规定，建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业的营业税率均为3%。但是，在日常财务管理中，建筑业营业税的筹划空间却是大有可为的。
（一）设备安装公司的税收筹划——充分利用建筑业营业额的有关特殊规定。
根据《营业税暂行条例》的规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值计入所安装工程的产值，可由建设单位提供机器设备，企业只负责安装并取得安装费收入，从而使得营业额中不包括所安装设备价款，进而达到节税的目的。
如某安装企业承包某单位传动设备的安装工程。方案有两个：方案一，由安装企业提供设备并负责安装工程总价款为200万元，其中设备款为150万元；方案二，设备由建设单位负责提供，安装企业只负责安装业务，收取50万元安装费。根据有关规定，采用方案一，企业应缴纳营业税=200×3%=6万元；方案二，企业应缴纳营业税=50×3%=1.5万元。采用方案二，该企业可节税4.5万元。
（二）建筑工程承包公司的税收筹划——把握建筑业与营业税其他税目划分问题。
根据《营业税暂行条例》的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果该公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务应按“服务业”税目征收营业税；如果该公司与施工单位签订承包建筑安装工程合同，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税。其应税营业额均为扣除转包或者分包款后的价款。
据此，假如A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=0.5万元。而在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业”税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=0.3万元，少缴税款0.2万元。
（三）建筑公司所用原材料的税收筹划——精通建筑业营业额的基本规定与特殊规定。
《营业税暂行条例》规定，从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业（即除安装以外的业务），无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料还是包工不包料工程，应计税营业额均要包括工程所使用的原料及其物资材料的支出。这就要求企业严格控制原材料的使用效率，尽可能降低工程材料、物资等的总价款，进而达到营业税的节税目的。
二、近年来，国家实行住房制度和用地制度的改革，同时，随着人口城市化进程的加快，给房地产业发展带来了巨大的生机，作为与房地产业密切相关的产业，建筑安装行业有了更大的发展空间，从而成为许多地方财政收入的主要来源。
建筑安装行业具有施工地点分散、流动性强、工程承包形式、经营方式多样化等行业特点，使得税务部门对其税收管理的难度增大。因此，建筑安装企业的涉税违法问题一直以来倍受税务部门的关注。
建筑安装企业与房地产开发企业大都是“两块牌子、一套人马”的关联企业,一方面其签订的合同价格、结算方式是否公正、合理值得查证；另一方面建筑安装行业施工地点分散、流动性强，有个比喻比得好,叫做——“鸡飞蛋打”。它们主要采取“关联交易”、“合同做假”、“暗渡仓”、“拖延申报”等四种手法逃避建筑安装税收。如果税务部门“疏于管理”，必将造成建筑安装税收的巨大损失。上庄地税局采取以下办法强化建筑安装税收征管取得显著成效。
(一)加强建筑安装税收的管理，建立监控手段。
采取“一联动”：房地产开发税收与建筑安装企业税收联动控制，即建筑安装发票、房地产销售发票联动控制。“两核对”：一是核对建筑安装合同，防止在《建筑安装合同》上做手脚，主要是对“合同金额、履约方式”的核对，防止造成税收管理上的混乱；二是核对项目登记、项目清算的管理，没有办理项目登记不能发售和代开发票，没有清算税款不得办理项目注销手续。“三评估”：一是日常巡查评估，掌握工程动向和总体情况；二是逐项目分析、比对，单个项目评估,防止“暗渡陈仓”；三是综合纳税评估，防止“拖延申报”，特别是对零申报的项目，一律进行实地评估。
采取这些措施以来，效果非常明显，并且大大的遏制了偷逃建筑安装税收方法新的动向。
（二）建立完善税收管理制度
1、建安项目登记制度。制定了统一的建筑安装项目登记制度,专管人员根据建筑项目的实际情况,按照统一的格式,对每一个项目根据建设单位、承建单位、投资金额、完工进度、税款的申报、入库及欠税进行详细的造册登记,并且做到一户一册。
2、完善建安企业档案管理。严格对建安企业的档案进行规范化管理,实行"一户一盒"和"一项一袋"制,即每一个建筑安装企业严格按照户管档案的要求建立征管资料,每一个工程项目的资料归积一个资料袋,以免不同项目之间的资料信息混装。
3、加强建筑工程税收申报制度。严格按照建筑安装营业税的有关政策进行管征,采取按照工程完工进度申报建安税收的制度,有效地减少了欠税和申报不及时等问题的发生。
4、加强了完工工程税款结算与开票管理。每一项工程完工后,要求纳税人在税款结算与开票时,提供与建筑安装工程有关的完整结算资料,并附建设单位的相关证明材料,由专管员详细审核完税情况。
三、建安税收征管中存在的问题
1、企业账证不健全,申报税款不真实。由于建筑企业挂靠户多,财务制度不健全,账证不规范,诚性度不高是普遍现象。有的单位仅就需要开具建筑安装专用发票的收入入账,对于涉私建筑项目,例如私人合伙建房等部分的收入入账价格五花八门,有的按合同价格入账,有的按税务机关确定的最低申报价格或者弱低于最低申报价入账,有的干脆就不入账,进行账外经营,有意偷漏税款。甚至个别单位根本就不建帐,这类单位无帐可查。在成本列支方面的随意性比较大,特别是借款利息、业务招待费、人工费、材料费、广告费等,在申报企业所得税时没有按照税法规定的办法进行调整。
2、税款申报不及时,税款拖延普遍存在。企业承建的工程已经完工,甚至已投入使用多年,长期不进行工程结算,也不进行税款申报。借口是工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因。工期较长的在建工程,没有按照税收政策规定按完工进度申报税款。这种情况主要发生在一些工业企业或者政府、学校、事业单位的建设项目上。
3、企业提供的合同、协议等基础资料不真实,申报税款的计税依据不准确。承建私人合伙建房、私人房地产开发商的建筑工程,所签订工程合同、协议、工程完工结算资料等的真实性较差,工程造价与建筑面积和实际情况出现明显不符,有的甚至在合同协议、结算资料中没有体现建筑面积和价格。有的企业提供的合同仅为地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等辅助工程。
4、建筑企业流动性强,容易形成欠税。建筑安装企业流动性大,稳定性差,企业的开立与关停频繁,这些企业一旦在工程完工结算后,没有承包其他工程的情况下,既不办理税务登记注销手续,也不办理税款结算手续,即卷铺盖走人,造成实际上的欠税。这种欠税人难找,是形成建筑税款死欠的主要原因。
5、协税护税网络有所削弱,源头控管开始松动。通过建安行业税收的专项稽查发现,建安企业的欠税问题普遍存在,且欠税时间较长,但是这些单位依然能获得新的工程项目招投标权,直观地说明了税收的控管力度在减弱。
四、对策及建议
1．重视协税护税工作。税务机关要加强同城建、招标、规划、建委等部门的联系，摸清工程项目底数，有的放矢地开展税务稽查。
2．实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度。要求建安企业将工程情况及时报税务机关备案，税务机关专门为其设计一套跟踪管理软件，及时掌握项目的详细信息并按企业分工程项目进行分类建档。
3．实行统一纳税义务发生时间制度。要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报交纳有关的税收。
4．严格被挂靠单位核算的管理。一旦发现被挂靠单位“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律要仔细审核严格处理。
5．加强对分包工程进行管理。一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另一方面建议建筑安装业营业税实行由建设单位扣缴，确保税款及时、足额入库。
6．加强发票的管理。应加强源头管理，加强税务机关对发票领、购、存、用的管理。另外，对于伪造假发票、贩卖假发票的不法行为必须坚决打击。
当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等13个税种。实施一体化管理，就是要求各征收机关，依托房地产管理部门，加强各税种的申报管理，充分掌握各税征管所依据的基础信息，通过征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门、各税种间的信息共享，充分掌握税源，创新纳税评估；同时简化办税手续，优化纳税服务，方便纳税人。实施一体化管理总的原则是，以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手，以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。一体化管理的初步目标是，在房地产交易环节实现相关税种的“一窗式”征收。
五、以票管税，堵塞房地产销售的漏洞
规范地方各税征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。]
六、强化税收管理，加强税法宣传
（一）突出宣传效果。把辖区内土地“招、拍、挂”所涉及契税、耕地占用税及房地产开发、建筑的有关政策作为宣传重点。充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体和板报、标语、宣传资料等形式，大力宣传销售不动产、建筑业税收及土地契税、耕地占用税有关政策的内容以及地税部门加强契税征管的意义、方式和方法。征收窗口设立了契税政策公示栏，免费向纳税人发放有关宣传资料，让纳税人明白为什么交税、应怎样交税。
（二）做好税务服务。一是对外公示房地产开发、建筑业税收业务流程和税收管理员管户责任区域；二是对重点企业、外来企业的房地产税收，分企业、分工程项目送达税收告之函，做好税收咨询服务；三是所长及分管所长定期和不定期深入企业、施工现场，服务上门，送政策上门，现场发放税收宣传资料，努力构建和谐的征纳环境。
（三）抓好税收环节控管。从征地、建筑、销（预）售、办证等环节，步步为营，实行建设、销售两个决算书。加强新开工工程基础资料的落实，实施栋号与片区管理相结合，做到不漏一个工程，不漏一个项目。
房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，可以加强房地产税收诸税种的税源控管，减少税收流失，有效提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。
七、改进措施
部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。
1.部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。
2.部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。
3.部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。
房地产税收筹划范文第5篇
关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益
一、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。
二、税收筹划技术
（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。
三、房地产行业的特点
房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。
四、房地产行业税收筹划的必要性
（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；
（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；
（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；
（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；
（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；
（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。
五、房地产行业税收筹划的具体策略
1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。
房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。
2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划
从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：
（1）根据不同建房方式进行税收筹划
我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：
某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。
如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：
公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。
筹划后该公司应纳税：
建筑安装营业税=800×3%=24万元
城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元
筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元
（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。
用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。
常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。
3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：
（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。
（2）采用合作建房方式进行税收筹划。
合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。
六、总结
随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）
参考文献
[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》
[2]中国税网 《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社
房地产税收筹划范文第6篇
[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划
一、引言
随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。
房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。
二、房地产业税收筹划的基本理论
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。
（一）房地产企业涉及的税种分析
目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。
与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：
1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。
3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。
（三）房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：
1．税基筹划技术
房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2．收入实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
3．费用摊销技术
房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。
4．转化技术
房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。
5．规避平台筹划技术
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。
三、新会计准则下房地产企业的税收筹划
与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。
（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。
（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划
建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。
（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划
《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。
（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划
新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。
1．分期收款的税收筹划
根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。
2．预售房款的税收筹划
房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。
[参考文献]
[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．
[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．
房地产税收筹划范文第7篇
一、房地产业税收风险事前控制要点
一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。
1.在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。
2.在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
3.在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。
4.在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5.在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
6.在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。
二、规避房地产涉税风险的途径
一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。
那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。
实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
参考文献
房地产税收筹划范文第8篇
1电网企业税收筹划工作的现状
电网企业作为我国的支柱产业，每年会生产大量的电力能源，有力地促进了我国的经济发展。电网企业是我国工农业生产的能源保障，电力能源生产状况关系到国计民生。同时，电网企业也是我国重要的税收来源企业之一，电网企业每年要上缴大量的税金。在这种情况下，电网企业能够运用生产和运营的流动资金就会减少，电网企业的生产规模必将受到限制。为了有效地进行电力生产和运营，电网企业应该重视税收筹划工作。税收筹划工作能够有效地促进电网企业实现精益生产，帮助电网企业减少开支、增加收入。“十一五”以来，电网企业要进行开展广泛的电网建设工作，这必将需要大量的资金，在这种情况下，税收筹划工作就变得更加重要了[1]。电网企业应该充分利用税收优惠政策、税收减免政策，为企业节约更多的资金。
2电网企业的增值税纳税筹划工作内容
2.1改变原有的承包管理形式
在电网企业的电能营销过程中，会与很多企业签订电能承包使用合同，这些合同大部分为总包的形式，需要开具统一的发票。但是很多企业却难以开具增值税专用发票，比如物流企业、物业管理企业常常会减少电网企业的进项税。电网企业应该改变承包合同的管理形式，采取新的结算方式，尽量减少总包合同的签订。电网公司将不再负担材料费和修理费，这些费用的折扣将由业主来承担。
2.2要改变维修工程的管理方式
我国很多电网企业会将维修工作委托给工程公司，采取包工包料的管理形式。而工程公司则只会为电网企业缴纳营业税，不会开具增值税发票，使电网企业难以对进项税进行抵扣。电网企业应该改变维修工程的管理方式，采取质保工不包料的结算方式。维修工程中所需的材料，电网公司应该自行购买，这样可以及时地获得增值税专用发票，和进项税相抵扣，减少企业应该缴纳的税金。
2.3对材料的选购工作进行筹划
电网企业在需要领用材料的时候，应该转出进项税额。在不需要领用材料的时候，就不需要转出进行税额。材料货物在购进和领用的时候会存在一定的时间差，电网企业要合理利用这个时间差，进行税收筹划工作，可以使企业减少缴纳大量的税费。通过这样的办法，企业能够获得足够的流通资金，从而获得可观的经济效益。
3电网企业所得税的税收筹划工作内容
3.1在筹资方面的税收筹划工作
电网企业首先应该通过内部筹资、内部拆借的方式来进行筹资，这样筹资的效果最好。如果企业内部没有足够的资金，则可以向金融机构贷款。在企业的筹资过程中，企业应该多考虑自身特点和市场风险，进行多渠道融资。这种融资方式，既能够解决资金问题，又能够降低企业在经营过程中遇到的风险。3.2电网企业在后续计量过程中要多运用“税收档板”“税收档板”是指在税率稳定的前提下，如果将所得税延期缴纳，就类似于获得了一笔无息贷款，使企业的税收负担减轻[2]。电力企业属于技术密集型企业，设备的更新发展速度很快，电网企业可以利用这一特点来进行加速折旧，这样既满足税法规定，而且也能有效地递延企业所得税的缴纳。
3.3利用固定资产维修费用来进行税收筹划
我国原来的税前扣除办法中规定：如果符合“修理资金占固定资产20%以上时，寿命增加两年，修理后作为新的用途使用”这三个条件之一，都可以作为固定资产改良支付来完成摊销，不能够在税前对其进行扣除。而我国的新税法则规定，只要都满足“修理资金占资产总值50%，寿命增加两年”，就可以将企业归入长期待摊费用类型中，否则直接就可以税前扣除。供电企业的大修支出在税前扣除政策更加宽松，能够方便促进大修项目的进行，提高电网企业的设备质量。
4利用个人所得税和房产税进行税收筹划工作
4.1个人所得税的税收筹划工作
利用个人所得税能够有效地实现税收筹划工作，首先要平衡奖金的发放，把奖金按月发放，减少季度奖金、加班费的发放，使员工工资不要过度上涨。其次，要重点控制年终奖的发放，利用税法的特殊政策来有效节制年终奖。电力企业还可以通过各种补贴、福利，降低员工的现金工资收入，具体的如工作餐、话费补贴、交通补贴等措施。这样不仅能够有效地增加了员工的福利，而且还可以减少所得税的缴纳。
4.2利用房产税来实行税收筹划工作
房产税是以房屋为税收征收对象，以房屋的价值余额或租金等收入为根据，向房屋产权人收取一定的税金。利用房地产税收进行税收筹划工作，可以将土地使用权作为一种单独的无形资产，将它与房地产价值分别核算。电网企业可以将中央空调等设备单独入账，作为单项固定资产进行核算、单独折旧处理，不要将它归入到房地产原有价值中，这样就可以少缴纳房产税。
5结束语