房地产宏观调控
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房地产宏观调控范文第1篇
关键词：宏观调控 房地产 投资决策 影响
近几年，我国房地产行业的发展与宏观政策的调控一直紧密相连的，可以说我国房地产企业的发展主要由宏观政策的调控进行引导的。随着近两年来我国房价的不断攀升，更加大了国家对于房地产行业所进行的宏观调控，由此可见，在近期内我国的房地产行业会一直处于引导地位。而国家在对房地产行业进行宏观调控时极少会考虑到房地产行业所受到的影响，因此房地产行业要想在日益激烈的社会竞争中谋求更好的发展，就必须时刻注意国家所出台的宏观调控政策，并且对国家宏观政策调控对房地产企业投资决策所带来的影响进行分析，以有效的规避国家宏观政策调控所带来的风险，使房地产投资决策产生失误的损失降到最低。下面将从我国房地产行业进行宏观调控的几个主要的类型展开相关的分析。
一、我国房地产企业进行宏观调控的几个主要的类型
由于我国房地产企业的起步较晚，房地产企业的秩序相对来说就较为混乱，这时国家出台的宏观调控政策就显得尤为重要的，因为国家的宏观调控政策能够为我国的房地产投资带来一些良好的环境。关于我国房地产企业进行宏观调控的几个主要的类型可以从以下几个方面展开相关的论述。
（一）土地调控政策
土地调控政策是国家出台的关于房地产企业宏观调控的最主要的一个方式。这是因为土地是房地产企业开展项目的基础，国家通过出台与土地相关的调控政策，能够有效的保护土地，从而提高土地的利用率。而关于土地的调控政策主要有土地的价格政策，土地的供应政策以及土地的税收政策。土地的价格调控指的是，国家出台相关的规范来调控市场中土地的价格，促使市场中土地的价格日趋合理，土地价格市场的环境越来越好，使得土地收益得到最大。土地的供应政策指的是，保护土地资源，实现土地资源的最优化配置，抑制土地资源浪费的现象。而土地的税收调控指的是，采用征收税款的方式来对土地资源进行管理，实现土地资源使用效率的最大化。
（二）金融调控政策
金融调控政策也是对房地产行业进行宏观调控的主要类型之一。金融调控政策指的是，通过对房地产企业资金筹集的利率来进行相关的调控。房地产企业由于自身具有的投资较大的特点，使得房地产企业在项目工程的前期基本上会对外进行资金的筹集活动，最主要的形式就是向银行申请贷款。这样就能够促使中央银行通对过利率的调整，进而对房地产企业进行相关的调控活动。
（三）税收调控政策
税收调控也是对房地产行业进行宏观调控的主要类型之一。房地产企业的税收政策是国家对房地产企业进行宏观调控的主要方式之一。关于房地产企业的税收主要包括，财产税，房屋所得税等，国家通过对房地产企业征收相关的税款，不仅能够促使房地产企业所处市场环境的稳固，还能够促使房地产企业市场更加的规范。
（四）产业调控政策
除了上述的三点外，对房地产行业进行宏观调控的主要类型还包括产业调控政策。对房地产企业实施产业调控政策也是国家对房地产企业执行宏观调控的重要方式。房地产企业的目的是为了满足居民的住房需求，但是现实社会中物价的不断增加，房价的节节攀升，使得我国的房地产企业供需之间存在极大的不平衡。因此为了满足我国人们的使用需求，国家颁布了一些关于调控房地产产业结构有关的一些宏观调控政策，以促使房地产的产业市场更加的规范。
二、宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响
我国的房地产行业投资决策所受到的影响除了市场风险外，还有国家宏观政策调控所带来的影响，而关于宏观调控政策对我国房地产企业投资决策所带的影响主要包括以下几个方面：
（一）土地宏观调控政策直接影响到房地产企业的投资
土地宏观调控政策所产生的影响，是宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响中最为直接的一个方式。这种直接的影响主要体现在两个方面：首先，国家出台的土地宏观调控政策，抑制土地的闲置情况，对房地产企业进行相应的检查，促使房地产企业不断的加快对闲置土地进行相应的开发与管理，这就会在一定程度上影响房地产企业投资决策。其次，国家出台的土地宏观调控政策，对于闲置的土地进行相应的处罚与管理规范，促使房地产企业转变投资模式，因为一些房地产企业拥有大量的待开发土地，短期之内无法对这些土地进行相关的开发与利用，就会迫使房地产企业碍于国家宏观调控政策的规定，转变相应的投资模式。由此可见，对土地所进行的宏观调控，是房地产企业投资决策所受影响中的最直接的因素。
（二）房地产企业对金融的依赖度增大
宏观调控对我国房地产企业投资决策的影响还包括，使房地产企业对金融的依赖度增大。大部分房地产开发企业的每一个过程都依赖于融资，而国家出台的相关金融调控政策，会直接影响到房地产企业融资的方式。因为国家出台的金融相关的宏观调控政策，就会使银行对申请贷款的房地产企业的资格进行严格的考查，会在一定程度上增加房地产企业所获资金的困难程度，影响房地产企业的投资决策。除此之外，国家对利率的调控，不仅会影响到房地产企业的成本，还会影响到房地产企业投资中所获得的收益，对于房地产企业的投资在未来的发展中产生一些不利的影响因素。
（三）房地产的产业投资结构所受到的影响
除了上述的两点外，房地产的产业投资结构所受到的影响也是，宏观调控对我国房地产企业投资决策所产生的影响。国家出台的房地产企业产业调整政策，促使我国房地产行业的供求之间趋于平衡，特别是一些公租房，廉租房，保障了居民生活的基本需求，使得房地产企业对于一些保障性住房的投资比例逐渐升高，使得房地产企业的产业结构以及投资方向发生了改变。除此之外，在国家出台相应的宏观调控政策对房地产的产业结构进行调整后，一些发展较为缓慢，信用度不高的房地产企业逐渐的被社会所淘汰，取而代之的是一些实力较为雄厚的房地产开发企业，而这些实力较为雄厚的房地产企业为了使自己在激烈的社会竞争中谋求更好的发展，必然会注重自身的产业化结构调整，适时的转变自身的投资方向，促使自己能够进行多方面，多角度的投资，面临投资风险时，能够采取有效的措施，最大程度上降低风险，获取最大的投资收益。
三、结束语
本文主要论述的是宏观调控对我国房地产投资决策所产生的影响。在国家不断出台的房地产企业宏观调控的政策下，我国的房地产企业要想获得更好的发展，就必须对国家宏观政策调控对房地产企业投资决策所带来的影响进行分析，从而有效的规避风险，促使房地产企业能够获得较大的收益。
参考文献：
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[3]周洋，李凯.浅析国家宏观调控对房地产投资的影响[J].黑龙江科技信息，2009
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[5]张弘，于洋.浅析宏观调控对房地产企业的影响[J].黑龙江科技信息，2009
房地产宏观调控范文第2篇
【关键词】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障
近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日“新国十条”以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。
一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理
1、2003年初—2005年上半年，规范管理阶段
2003年2月8日，国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。
2、2005年下半年—2008年上半年，适度控制阶段
2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。
3、2008年下半年—2009年底，大力发展阶段
2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。
4、2010年初至今，从严调控阶段
2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。
二、房地产宏观调控面临的困境
1、宏观调控与地方政府之间的矛盾
从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠税收，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。虽然土地收入越多，但是房价却始终没有办法从根本上控制下来。从体制上来看，目前中央对地方政府政绩的考察过多关注于GDP，而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业，其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣，这就足以让GDP有显著的提升，而诸多产业发展的同时也增加了居民收入，从而提高了普通居民对住房的需求量，最终带动了房价快速上扬。房地产规模越大，房价越高，其对GDP的贡献也就越大。因此，过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因，也是调控房价中最难以克服和解决的问题。
房地产宏观调控范文第3篇
关键词：政府；房地产调控政策；调控
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-000-01
引言
从上个世纪末我国逐步放开了房地产市场，房地产业在中国如火如荼的发展起来，尤其是近几年，我国的房地产业发展持续火爆，国内一些大城市的房价持续上扬，创造了一个又一个的经济奇迹。房地产业的异军突起是多方面的，既有市场化改革的因素，也有城市化运动的原因，不可否认，通过房地产业的兴盛，很多地区的落后面貌得以改变，很多地区的经济也得到了发展，在很多地区房地产业甚至成为当地经济的支柱力量，像温州炒房团可谓天下闻名。但是同样不可否认，国内的房地产市场已经存在很多的泡沫成分，继续这样下去的话会对国内目前的经济产生巨大的冲击，日本房地产泡沫的例子足够我们警醒了。政府也已经意识到了这个问题的存在，从2010年开始逐步加大了调控的力度，时至今日已经初步发挥出了作用。那么究竟这种房地产宏观调控政策效果如何，还需要我们进行仔细分析。
一、房地产宏观调控政策回顾
回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，并房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。
二、当前房地产调控政策的双刃剑效应
政府之所以不断的进行房地产调控，一方面是源于国内经济过热的思考，日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材，我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性，因此必须要给房地产市场降温；另一方面，过高的房价已经严重限制了国内居民的消费能力，老百姓对此怨声载道，也可以说这是民意使然，综合以上两方面的考虑，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，之后又实行了“二次调控”，对投资性购房进行了有效遏制，这些政策的出台确实赢得了很多掌声，但是也是一把双刃剑。
1.关于限贷
限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，限贷在抑制了投资需求同时也抑制了自主需求。据世联调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置业人群，其正常的自住需求却因限贷政策而受到不同程度的抑制。
2.关于限购
随着限购政策在二三线城市的渐次铺开，解决了之前仅对一线城市局部性的限购，导致资本从限购城市流出却进入二三线城市而产生的“挤出效应“。然而，无比严厉的限购政策却难脱“排外”的嫌疑。因为限购在限制了当地购房的同时也限制了外来置业。限购令实际上抬高了外来者购房成本，甚至对于那些在户籍地仅有一套自住房的外来者，只有将户籍地的自住房转卖，才能获得在当地的置业资格。
3.关于限价
限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策，人们曾对此寄以厚望。然而全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，房价上涨增幅限制在10%左右。限价的空间同时成为涨价的目标。如此大的上弹空间使得在某些地方限价目标成了涨价目标。
4.关于保障房
作为房地产宏观调控的配套措施，保障房的大量投建促进了社会的稳定与公平，同时消化了一部分刚性需求。短期目标明显，长期还有很多事情要做。
三、短期调控效果与中长期的战略考虑
从当前调控效果看，最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作，从而有效吸收投资需求、解决流动性过剩问题也是不可缺少的政策配合。
中长期的战略，可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的，而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然，这两轨并非如平行线孤立运行，否则可能重蹈某些国家的覆辙，制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。
要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。
关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家对房地产进行调控是有利的，只是调控的度以及时间应该要把握好，国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场，房地产市场的发展也离不开国家政策的指导，所以我们要理性的对待对待这个问题，争取早日实现中国房地产业的真正崛起。
参考文献：
[1]谭彦博.房地产宏观调控政策中的效果分析与思考[J].财经界,2011(02).
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房地产宏观调控范文第4篇
房地产业是受国家法律法规政策影响较大的产业．目前房地产业正处于一轮新的网家政策调控中随着我国房地产的不断扩展．各种房地产信贷也在不断增加，商业银行作为房地产信贷的酋选，在此次较大幅度的宏观调控下．信贷业务风险也在增加我国资本市场尚不完善。房地产业进行融资的渠道也比较单一．房地产开发在很大程度依赖于银行信贷。商业银行在分享来自房地产信贷利润的同时．也承担了很大的金融风险房地产信贷的快速增长给银行管理带来了很多困难．随着经济环境的快速变化和圈家宏观政策的调整，不良信贷时有发生，银行若处理不好，极易引发信贷业务风险。因此，如何加强房地产信贷管理，有效预防房地产信贷风险的发生．是政府和各商业银行必须时刻关注的重要课题。本文就房地产信贷的风险来源进行分析，并对如何防范房地产信贷风险进行了探讨．针对风险来源提出了几点建议
二、房地产信贷业务风险来源
(一)来自宏观经济市场的风险
宏观经济市场风险．就是指因市场整体经济的变动而给房地产业造成的负面影响随着中国改革开放的不断深入和我国经济的快速发展．世界经济市场的动荡必然会给我闷经济带来一定的影响，这次金融危机就是一个例证。从我囝房地产业和金融机构的关系来看．房地产与商业银行之间的关系是非常紧密的．犹如“栓在一根绳上的蚂蚱”．只要房地产出现问题．银行业势必会面临巨大的风险和挑战而目前我国部分城市的高房价已远远超出其应有的价值．房地产泡沫已凸显出来。房地产泡沫一旦破灭．房价必然会急剧下跌．那时房地产开发商就极有可能没有能力按时还款，、虽然房地产机构在贷款时都会有贷款抵押．但那时的抵押物的价值也已严重贬值．抵押物Bp使被银行拿来抵债也难以偿还．这样就给银行带来了巨大损失
(二)来自国家法律法规与政策的风险
房地产业对我国经济的贡献率是比较大的．也是受国家法律法规和政策影响较大的行业．目前的宏观调控在一定程度上来说是不利于房地产业的．房地产业的不景气必然也会给信贷银行带来风险。前些年。为了促进我国经济的发展，国家给予房地产业很大的支持，在贷款数量、手续办理和利率等方面都给予了很大优惠．也正是这些措施促进了这些年我国房地产业的快速发展。而近几年来，随着房价的飞速上涨．给腾民的生活造成了很大影响．为了抑制房价的节节攀高．圜家也相继出了各项控制房价持续增长的法律与政策．加强对保障性住房的供给．这在定程度上减少了房地产的销售量和销售利润．这对于银行的房地产信贷业务也提出了很多要求这些法规政策有效抑制了房地产业的过快发展，对个人购房也产生了很大影响。但南于贷款的门槛变高．房地产融资的难度变大．容易出现资金链的断裂．进而影响房地产收入．导致房地产机构对来自商业银行的信贷难以偿还。个人购房者受高物价的影响，再加上信贷利息的增加．每月或每年还款数额的增大．还教能力受到很大影响．这些都导致了银行信贷风险的发生
(三)房地产信贷业务中的信用风险
银行信贷贯穿予房地产开发的全过程．从房地产商最初的土地开发到楼盘的整个建设装修．一直到最后的房地产销售中在房地产开发的整个过程中来自商业银行的信贷也在不断地流通、回收中。在任何一个环节出现问题，都会出现信贷风险。会给银行带来损失。房地产信贷中的信贷风险主要有：房地产开发商为了得到银行贷款，伪造自己企业资金到位来骗取银行信任：在楼盘滞销时．通过假按揭手段骗取银行信贷．降低其经营成本：帮助购房者做假账通过银行贷款审查：当资金回收后不及时还贷。而是投入到其他开发项目中。此外，信用风险还存在于个人贷款购房中，如：购房者隐瞒其真实收入和还款能力：利用他人证件购买多套房屋．骗取信贷优惠进行房屋倒卖投机活动：还存在有些个体购房者恶意拖父贷款不还等。
(四)银行内部操作的不规范带来的信贷风险房地产商要想获得信贷．必须要经过银行的贷款操作流程若银行肉部经办员工在进行贷款操作时未能按国家法律规定和银行正确的业务流程进行办理．就很有刈‘能给银行带来信贷业务风险在信贷操作过程巾会出现这些问题：由于银行贷款经办人员的风险意识薄弱，业务能力较差．在进行贷款审查时流于形式，对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格：不能正确的估算抵押物的价值．抵押物管理的不规范等：在给予企业或个人贷款时．缺乏风险预测能力。甚至有些银行工作人员，故意放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷；在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后．缺乏事后的监督．任由贷款人随意花费，不能严格按照贷款时的用途进行消费，这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。
三、银行信贷业务风险的防范策略
(一)建立市场风险预警机制房地产受市场变动的影响较大．影响房地产业的因素也较多，对房地产信贷的监控也难以有效实施。目前比较的办法就是建立市场风险的预警机制．信贷银行可通过好一些常用检测指标对贷款机构或个人进行监控。如：对房地产信贷的利用情况和资金回收率进行监督：住房空置情况：个人贷款与其收入的调查等．一旦信贷银行发现这蟪指标出现不正常，应马上采取措施来减少贷款的发放并加快信贷的回收。
(二)正确预测国家政策走向国家对房地产业的调控．1主要是为了抑制其不正常的发展。当房地产业出现不正常现象时，信贷银行也能根据市场走向和多年经验，预测到国家政策法规的走向．以及这些政策将给银行信贷带来什么样的风险这时信贷银行必须紧跟家政策的走向及时采取措施。
房地产宏观调控范文第5篇
关键词：房地产市场；宏观调控；财政政策；货币政策
2011年，中国房地产开发投资完成额达61739.78亿元，同比增长27.9%，呈现稳定增长的态势，但其中存在的问题也逐步显现。在房地产市场中，市场机制本身只能保证资源配置的边际私人收益和边际私人成本相等，无法保证边际社会收益和边际社会成本相等。因此，有必要借助政府的宏观调控来弥补市场失灵。政府宏观调控的目标是房价相对稳定、供求基本平衡和实现房地产业与国民经济的协调发展。
一、我国房地产市场的宏观调控分析
（一）财政政策
财政政策主要通过两个途径来影响房地产价格。
第一，税收途径。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段。在我国房地产投资过热，房地产市场健康发展面临严峻考验的情况下，房地产税收不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，也是国家调控房地产市场经济活动的杠杆。但从国统局的近年来房地产销售价格指数来看，税收政策在现实中对于遏制房地产价格持续上涨并没有明显的效果。分析原因主要如下：房地产税收占开发成本比例相对较小，对于房地产的高利润空间而言是微不足道的；地方政府不可避免地产生短期化思想，背离中央政府宏观调控的初衷；税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，造成调节效果不显着。
第二，政府转移支付。政府转移支付水平的高低会对居民的生活水平产生较大的影响。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用。从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在：影响房地产供求关系、拉低房地产价格和影响房价上涨预期等方面。
（二）货币政策
作为国民经济重要支柱产业的房地产业是货币政策调整的重点。货币政策主要包括货币供给和利率政策，两者对房地产市场的影响主要通过以下三大途径。
第一，利率途径。利率变化影响住房贷款利息，进而改变消费者的购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，直接影响房价。第二，信贷途径。中央银行可以运用公开市场操作、调节再贴现率和法定存款准备金等工具来改变货币供应量，从而影响信贷机构的贷款供给能力。银行信贷能力的变化会对利率产生影响，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。第三，资产组合效应途径。投资者的资产组合主要包括货币、债券、股票和房地产等资产。如果中央银行采取扩张的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡。从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，房地产商品作为非货币资产就会受到影响。
二、调控效果及局限性分析
总体来看，2003年以后的房地产宏观调控效果不是很理想，特别是对房价涨速过快及市场秩序的调控和治理与调控预期一直有较大差距。2007年以后，建立在前期一系列调控积累基础上，为加强住房保障体系建设和改善住房结构的调控思路，目前已经显现出一些效果，部分地区部分城市的房价有所回落，但仍不明显。总体上房价过高、部分城市的房价不断出现涨速过快以及市场有序化程度较低等问题依然没有得到解决。调控的局限性主要表现为：
第一，地方政府过度依赖土地财政。由于土地出让收入由地方政府所有，房地产价格上涨可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常会采取能够增加收益的措施。第二，住房保障体系不够完善。政府需要对住房市场进行干预，其中最重要的是必须解决低收入群体的住房问题。虽然1998年国务院下发的23号文件确定了要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年国务院下发的18号文件，将原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，弱化了经济适用房在住房供应体系的地位。同时又没有及时建立其他有效地住房保障措施，这也是调控“失灵”的重要原因。第三，宏观调控政策在地方得不到很好落实。地方贯彻房地产宏观调控政策不积极的现象普遍存在，这在一定程度上人为加大了对房地产市场调控的时滞，使宏观调控的效果大大减弱。
三、对我国房地产市场宏观调控的思考
首先，要重视住房保障。许多国家都将建立住房保障体系作为房地产宏观调控的一个主要目标。认为这样做既有助于解决市场经济中的公平问题，也能有效改善住房市场的供给和需求结构，从而建立较好的市场基础。例如美国政府在20世纪30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。
其次，强化税收工具在房地产市场中的运用。税收工具对调节房地产市场供求关系具有非常重要的作用，从我国近年来房地产市场宏观调控的政策看，税收政策的运用力度明显不够。
房地产宏观调控范文第6篇
经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控,我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏,目前,正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力,成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力,以适应复杂多变的环境,保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来,国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显着,面对房地产行业的跌宕起伏,国家也适时进行宏观调控,综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,击碎了房地产泡沫,使中国经济实现“软着陆”,房地产市场在迎接美好前景的同时,也面临巨大的挑战。
(一) 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎,土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中,土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年,房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年,国家为了应对金融危机,稳定经济制定并投入实施了四万亿计划,使得房地产行业土地供应量呈上升趋势;而2010年以后,政府出台了严格的土地调控政策,使得政府在对土地出让的过程中,对房地产行业也提出了严格的要求,包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等,这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外,2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》,防止地方政府为谋求经济增长急功近利,加强了对用地规模的整体调控,力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策,使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎,2014年1-6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点,部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市,对小城及以下关注不够。2014年,国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策,即:全面放开城镇及小城市户籍限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整,为农民“农转非”提供了便利的条件,同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大,平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看,我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中,并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中,市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大,地产商劳动需求增大。2014年,我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部,这一部门的建立,有助于减轻中低收入者购房压力,强化了社会保障体系,力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上,十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施,对于扩大房地产市场有积极的作用,刺激了房地产市场的需求,也刺激了地产商的建设欲望,促使各企业积极响应国家政策,也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大,资金来源单一。2003年开始,国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控,文件一出,增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力,有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来,对于消费者买房,乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态,使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺,大部分资金来自于银行贷款,以及国家对贷款政策的严格把控,使得地产商面临资金危机,甚至出现垫资建设的情况,严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
(二)宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大,土地获得难度增大。一方面,国家改挂牌出让为招标出让,房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格,这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面,国家对土地出让的限制,使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布,虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象,但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是,如果开发的产品为住宅,其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小,建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障,但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外,在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅,产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平,受限严重,无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响,因此,市场规模亟待扩大,市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足,过于依赖银行贷款。目前来看,整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设,过多的依赖外力,是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足,开发与建设产品的资金都要依靠外力,而主要的方式是银行贷款,除了这种方式,对于其他融资手段的应用还比较少,过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一,也成为宏观调控政策下,阻碍房地产行业发展的重要原因。 4.行业发展不够灵活,缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远,缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下,房地产市场依旧走老路,未能及时灵活的调整发展战略,对政策变化反应不灵敏,没有制定有效的应对限制的策略,缺乏灵活变通的能力。另外,行
业内没有发掘新的房地产行业利润增长点,过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型,实施高房价。但是,就宏观调控政策而言,国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松,因此,此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。 2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%;2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看,房地产行业整体发展台式良好,但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁,整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题,整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力,逐步进行战略调整,灵活市场策略,调整经营理念和经营方式,寻求新的利润增长点和市场机遇,以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
(一)调整经营观念
发展初期的房地产行业,经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售,不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下,商品化的程度也大大加深,越来越多的房地产企业进入行业内,导致行业内竞争越发激烈。因此,注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化,将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下,也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时,也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
(二)调整土地开发模式
发展初期的地产商,把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看,过于注重开发新的土地来发展经营,建设产品已经不适应当前发展,因此,房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用,对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同,指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式,在其他国家已经初具雏形,并产生了很好的效果。开发方式的转变,不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力,也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力,也从另一个侧面,为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础,为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下,成为房地产行业新的利润增长点。
(三)调整目标市场
随着户籍政策的变化,房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小,中、小城市户籍政策的放开,无疑会打开中小城市的房地产市场。因此,房地产行业应该审时度势,将市场眼光扩大,更加重视中小城市的市场。另外,国家住房保障制度的实行,使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋,拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场,房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
(四)调整产品多样性
目标市场范围的扩大,相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性,需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来,依据国家政策、根据目标市场定位,有针对性的开发商品,力图准确预测市场需求,抓住机遇,更好发展。针对住宅用地,合理规划中小户型的设计,实现精细化、标准化;对于商业地产的开发需谨慎,对于繁华商圈,避免重复建设商业地产,造成地区商业虚假繁华,应针对具体需求,在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产;对于工业地产的开发与选址,要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设,尽量与政府合作,实现工业地产开发的有序化与合理化;就目前形势看,我国房交量处于萎缩状态,因此,继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态,因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是,对旧楼的选择也要格外慎重,被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的,对于年久危楼不建议采取改造措施,在改造过程中,可以对楼体外观进行重新装潢,对内部格局进行改造,使之符合当代消费者的需求,成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求,缓解交易萎缩的态势。
(五)调整开发融资模式
就当前我国的形式来看,各房地产企业的资金多来源于银行贷款,国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此,房地产行业调整开发融资的模式,也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式,诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道,获得产品开发资金,解决当前资金短缺,垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测,合理安排、选择合作机构,安排企业开发资金来源,不断拓宽企业融资渠道,从而降低企业的融资成本以及融资风险。
(六)调整供应商与购买者之间的关系
M/:请记住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现,市场信息不对称,对房地产行业的供求关系造成很大影响,他们建议政府在进行宏观调控过程中,通过政策措施乃至法律手段,要求供应商完全的产品信息,实现供应商与购买者之间的信息平衡,实现行业一级市场的有序发展[4]。因此,房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系,全面的产品信息,包括附加产品信息,使得消费者能够全面了解产品,实现交易公平。另外,房地产商应该多站在消费的角度思考问题,进而可以更加准确的预测消费者需求,更好的销售商品,同时打破传统的供需关系,实现经营-服务-售后-关怀的模式,拉近供应商和消费者之间的关系,获取更多消费者的信任,促进产业的持续健康发展。
(七)制定新的应对税制改革的战略
房地产行业税制改革已成为大势所趋,而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高,因此,企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先,企业应该提高技术水平以减少原料的浪费;其次,房地产企业可以采取前向一体化经营模式,形成供建一体化,节约成本;另外,房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度,结合国家有力的价格调控,使产品价格到达消费者可接受范围,保障产品成交量,使得行业在税制改革的压力下,也能稳定发展。
结语
房地产宏观调控范文第7篇
关键词：宏观调控政策，房地产，融资
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。
1、我国房地产企业融资概况
众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。
二、当前国家进行宏观调控的情况分析
2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。
三、宏观调控对房地产行业的影响分析。
（一）运用利率杠杆，控制房地产企业
投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。
（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。
（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。
结 语：
房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。
参考文献：
[1]吕萍.房地产经济学，中国人民大学出版社，2002
[2]高聚辉，房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J]，中国房地产金融，2006
[3]丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社[M]，2004
[4]刘晴、葛长银、段敏，我国房地产业融资问题及对策研究[J]，黑龙江对外经贸2006
房地产宏观调控范文第8篇
【关键词】 房地产;宏观调控;影响因素
一、近年房地产市场调控政策及其目的
1.1998年～2002年(平稳发展期)――“促进房地产市场的稳定发展”。这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于:大力促进房地产业的发展,满足城市化需求,推动宏观经济的发展。主要政策涉及三个方面:(1)实行住房市场化改革,提高房地产投资收益,吸引社会资金进入房地产业,加快房地产稳定发展;(2)通过金融体系(商业信贷和住房公积金)为购房者和投资者提供融资,通过增强居民购房能力和企业开发能力,促进房地产业发展;(3)通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性。
2.2003年～2006年4月(快速发展期)――“调控供需、抑制房价”。基于这一阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象,国家开始出台一系列调整政策,通过调控供给总量以及需求总量,从而抑制过热的投资和房价的过快上涨。具体来说,2005年2月之前着重从土地着手调控住房供给总量: (1)整顿清理土地市场,控制土地供给总量;(2)土地实行招拍挂,提高项目自有资本金要求。从2005年3月开始,为抑制房价过快增长,政府开始着手通过金融税收手段调控住房需求总量:(1)提高首付款比例和贷款利率;(2)提高住房交易税;(3)打击“炒房”。
3.2006年5月～2007年9月(调控期)――“调控住房结构、稳定房价”。之前通过调节供需并没有抑制住房价的过快增长,反而助涨了房价,国家改变了调控思路,着重通过调节住宅结构来抑制房价,以中小户型降低套价,以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。
4.2007年10月～2008年10月(全面调整期)――“稳定、保障、发展”。自2007年四季度以来,在国际金融危机不断蔓延、国内宏观经济增速下滑的背景下,中国房地产市场逐步由2007年的过热转向理性回归,市场呈现出全面调整的态势。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心,财政政策和货币政策逐步放松,“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台,市场下行态势得到初步遏制。这一阶段房地产调控目标重点在于:大力建设住房保障体系,促进房地产市场的健康、稳定发展。
5.2008年11月至2009年10月(复苏期)――紧缩政策松动,刺激市场复苏。2008年8月,全国商品房销售面积跌入谷底(同比下降35.7%);8月以来房价指数一直环比下降,12月跌至谷底(-0.7%)。9月,受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进一步扩大的影响。国家采取了一系列政策刺激房地产市场的发展,房地产业也成为拉动内需的重要手段。2008年下半年尤其是四季度以后,金融政策转向“积极”,多次下调存款准备金率,五次降息。10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。12月30日,国税总局、财政部规定:个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
6.2009年11月至今(抑制期)――防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,各相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期。2009年12月14日,国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,拉开了“抑制性政策”大幕。2010年1月10日,国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。
二、房地产宏观调控政策的影响因素分析
1.中央和地方政府因素。地方政府之所以对国家宏观调控执行不力的深层次原因在于中央和地方政府二者之间管理目标的差异。首先是土地,土地所有权控制在地方政府手中,由土地产生的收益大部分归地方所有,廉租房建设和经济适用房建设对土地出让涉及有限,如果地方政府从严控制土地供应结构,无异于断掉地方政府的“粮源”。如果地方政府从严控制房地产投资速度,就会减少对土地的需求,从而减少政府从土地出让中获得的收益。其次是税收,房地产业的高速发展,不仅会带来土地收益的直接增加,还会带来地方税收的增加。房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税收,由地方财政所掌握,这也强化了地方政府对房地产业高速发展的愿望。地方政府执行不力,在某种程度上起到了托市的作用,纵容房地产价格节节上涨,急于将房地产业培养成支柱产业,保护房地产业的快速发展,对于房地产业的管理还有待进一步加强。
2.金融机构因素。在中国房地产金融体系中,为降低住房消费贷款中消费者违约风险,将房地产开发贷款和消费者住房消费贷款绑定在一个银行,当消费者出现违约情况时,开发商将付有一定的连带责任。在银行与房地产开发商的博弈中,由于银行之间处于一种充分竞争状态,区域房地产商却是寡头,这样使得开发商处于明显的强势。由于房地产开发贷款和房地产消费贷款的绑定,使得银行为获得信贷业务,不得不在房地产开发贷款方面作出让步,否则就会面临既失去开发贷款又失去消费贷款的可能。房地产具有固定性和价值量大的特性,被公认是优良的抵押物。但是在我国,银行却没有把抵押的房地产处置的权利,一旦出现住房消费贷款的违约,银行很难得到有效的补偿。为降低风险,银行只有转嫁一部分给房地产开发商,形成了房地产开发商“绑定住房消费贷款以胁银行”的局面。虽然央行多次上调房贷利率,建设部也上调住房公积金贷款利率,希望以此抑制房地产消费,从而抑制房地产投资,但并没有改变房地产与开发商谈判的地位,从而影响房地产宏观调控预期目标的实现。
3.开发商因素。房地产业由于其商品自身的特点和市场的不完善等因素,形成了明显的生产者市场,是阻碍宏观调控实施的关键性因素。由于房地产具有固定性、区域性、开发周期长和价值量大等特点,使得不同区域的房地产商品无法在短期内根据自身市场供求状况进行流动,难以形成统一的市场竞争价格。同一区域的开发商为了追求利润最大化,会规避竞争,通过屯地等方式圈定各自的“势力范围”。由于房地产开发所需时间长、资金量大,土地又稀缺有限,使得潜在威胁者难以进入。经过一段时间的发展,区域内就只会存在少量而有竞争力的开发商,形成区域寡头垄断的局面,使得定价权就几乎完全落到了开发商手中,取得了定价权和控制权之后,由于国家金融政策和财政政策引发的开发商成本的增加,便可以轻而易举的通过提高房价的形式摊到消费者身上,而不是通过减少利润来维持生产。为规避竞争,在先进入该区域的开发商定价之后,后来的开发商会实施价格跟随战略,影响调控预期目标的实现。
4.消费者因素。一方面加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制,还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能;另一方面高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低,随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资;二是由于通胀的压力,使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值,将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。住房具有居住和投资的双重特征,在现有宏观经济背景下,一些大中城市住房的自住性需求和投资性需求都非常旺盛,调控机制对投资性需求抑制不到位,对改善性需求存在“误伤”,对自住性需求缺乏合理引导,我国传统的住房消费观念是“居者有其产”,导致住房刚性需求巨大。
参考文献
[1]黄志强.如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控[J].福建论坛.2005(8)