房地产经济理论论文
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了八篇房地产经济理论论文范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
房地产经济理论论文范文第1篇
Willet（1901）在所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中第一次提出风险的定义:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”根据风险理论的研究,风险是指人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。偏差的程度越大,风险就越大,反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述,一个是发生偏差的可能性,也就是偏差发生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。所以,风险可以定义为是某种事件发生损失的概率及其后果的函数,即R=f(p,c)
R代表风险
P代表不利事件发生的概率
C代表不利事件发生的结果
二风险的类型
证券投资组合理论（Markowitz1952）和资本资产定价CAPM模型（Sharpe1964）这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类。对于系统风险和非系统风险划分的原则是：这种风险是否会影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除。对整个市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法避免或消除的风险统称为系统风险（SystematicRisk）；而只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险，统称为非系统风险（UnsystematicRisk）。
三房地产投资的系统风险
任何风险，包括房地产投资，都要面临上述证券投资的风险风险。房地产投资是典型的高投入高风险项目，全面深入分析风险是投资决策的前提条件之一。非系统风险如财务风险可以通过加强现金流管理，上市融资等方式加以避免；而系统风险可以决定投资的成败，必须认真分析。房地产投资主要面临如下几方面系统风险
1通货膨胀风险
是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。
2周期风险
周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。据统计，美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为8-10年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
3政策性风险
由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来风险。我国1993年的对房地产投资的宏观调控政策和1994年出台的土地增值税征收条例等对房地产业产生了显著的影响。
4政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要包括以下因素：、战争、经济制裁、外来侵略、社会骚乱等。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其它风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
四中国的特殊国情
中国与西方发达国家相比，经济社会文化背景差异很大。根据1992年部分专家对私营企业的停业原因的调查，1984年《福布斯》杂志对美国金融分析专家关于房地产投资所做的调查将房地产的政策风险社会风险经济风险技术风险和自然风险赋予相应的权重位序如下表
政策风险社会风险经济风险技术自然风险
中国13254
房地产经济理论论文范文第2篇
论文关键词 房地产 市场规制 调控制度
随着经济的不断发展，国内外经济环境的变化，房地产业的发展呈现了一种不健康的状态，为了使人们真正的住有所居，安居乐业，加快完善房地产行业的市场规制，引导房地产行业健康有序的发展。
一、我国房地产制度的发展
说起我国房地产的发展，得追溯到1998年，国务院下发通知，对城镇的住房制度进行了改革，从此结束了长达40年的住房实物分配制度，从此房地产有了市场。同年5月9日，《中国人民银行个人住房贷款管理办法》[银发（1998）190号]出台，随着人们思想观念的改变，越来越多的群众热衷于贷款买房，更加加速了房地产的发展。随后的5年里，房地产疯狂的发展，房价也一路走高。随后，2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台，促使了房地产由热到狂热。直到2005年，国家意识到了房价过高带来的弊端，于是在《政府工作报告》中，第一次明确提出抑制高房价。随后，国家陆续出台了限制购房、提高首付款等等措施，然而都没有起到根本的作用。房地产市场仍然蓬勃发展，房价仍然是居高不下。
二、房地产市场规制现状
随着我国市场经济制度的完善，我国房地产行业的规定制度方面也有了一定的发展，然而面对残酷的房价，不的不承认我国房地产市场规制方面还是存在着问题，还是有提升的空间ID机遇。
（一）法规之间缺少协调性
同其他的市场规制一样，房地产市场规制是指现行的房地产市场的法律规范等。一个健全完善的法律体系是一个内部协调一致、内容丰富并且功能完善的动态体系。反观我国房地产市场规制中的各法律规范，缺乏内部的协调一致性。既有同级法律规范之间的不协调，又有不同级法律规范之间的冲突。比如《反不正当竞争法》和《反垄断法》，他们在内容上的设定有着一定的联系和重合，然而在重合的事项上，两条法律对责任人的行为认定以及处理方式上不同，由此导致在实际的实施过程中，两个法律之间产生冲突。再比如《反垄断法》和《产品质量法》，虽然都可以用于特殊的行业上，然而两条法律在法律主体以及监管对象上存在着交叉和不同，于是给执法者、守法者都带来了混乱和冲突的情形。
（二）法规内容方面有缺失
一是房地产市场规制的内容不完整，尤其是缺乏市场退出机制。我国在市场准入方面的相关制度体制已然健全，然而却是重进入，轻退出。退出市场的相关法律和机制不健全，缺乏执行力度。由此，很大一部分的市场主体决定退出市场时，不是选择按照程序进行退出，而是通过不理会、逃避年检的方式来进行逃避债务和法律责任。这些行为增加市场中的不稳定因素，因此建立完善的市场退出机制对于完善房地产市场规制是根本。二是市场规制缺少程序性规范。与宏观调控法相比，房地产市场机制的立法更加重实体轻程序。在很多法律中，条文款项是无不具细，命令禁止的条文大家也是耳熟能详。然而，对于如何实施法律的相关程序性规则则是很少或者是空白。
（三）执法不严难以起到效果
一是市场规制的执法理念需要改变。改革开放三十多年来，市场经济的不断完善，相关法律法规也有了进一步的完善。然而从社会行为和社会制度方面来说，社会行为较容易改变和被人所接收，而思想意识却是根深蒂固的，是需要时间来，慢慢转变的。我国由计划经济时代转向法制的市场经济社会，无论是人民群众还是执法人员，都需要及时转变观念。二是市场规制执法的主体多，职权不清楚。从我国的政体监督来看，纪委是反腐的第一线。然而，纪委在上级纪委的领导下，要接受同级党委的领导。同时，人事、工资等等都隶属于同级的党委领导下，由此，对于纪委而言，是难以对家长来实施反腐的。从我国的经济实体来说，工商行政管理机关是主要的执法主体，但是，它也是双向领导，由此导致无论干什么都是捉襟见肘，难以发挥市场中本来应该的执法作用。即使进行执法也难以保证执法公正性。三是市场规制的执法程序不规范。就我国而言，房地产市场规制法的程序规范方面是比较缺乏的，或者是缺乏相应的程序性规定，或者即使有也是很简陋的规定，难以在具体实践中操作实施。
三、浅析房地产市场规制的建立
（一）明确房地产市场规制的适用范围
上面我们说到，房地产市场规制就是国家从社会整体利益出发，为维护房地产市场机制的正常运行，对影响房地产市场秩序、偏离市场的行为进行规制的法律规范的总称。因此，对房地产市场规制法的范围界定尤为重要。
1.明确界定市场准入与市场退出关系
随着经济全球化的发展，市场的参与主体越来越多，实力和水平也是良莠不齐，市场主体之间的相互影响越来越密切，因此，提高市场经济主体的整体素质，有利于促进房地产市场的健康发展。一是要提高市场准入资格，从源头提高市场经济主体的素质。二是完善市场退出机制的执行性，对未按照规定退出市场的，一经发现，严肃惩处，从而增加市场经济主体的违法成本。
2.维护市场竞争秩序
在西方经济理论中，市场被认为是一只“看不见的手”，对资源进行着最有效的配置。然而，市场的调节是存在失灵的现象的，在市场失灵的情况下，是需要国家的宏观调控的，而宏观调控的核心就是保证市场公开透明的竞争。相对于此，市场经济体制也是以维护公开透明的市场竞争秩序为核心目的的。在市场经济条件下，一方面是市场本身的优化资源配置作用，一方面是维护公平竞争的市场体制，还有重要的一点就是加强自律。
3.房产质量保证
市场经济主体进入市场，进行经营活动的核心目的是获得利润。但是，市场经济主体的素质是高低不一的，因此，在利润面前，在市场机制未健全的情况下，有些市场经营者会利用法律漏洞，提供劣质产品。后进入市场之后会为社会提品和服务。但是房产属于特殊的商品，它的质量直接影响着人们的生命安全和生活质量。因此，为了保证人们真正的安居乐业，一方面要加强房产质量的硬性数据规定，保证质量。一方面要加强监管，提高执行力。最后，要增加法律的执行力度，提高违反法律的机会成本，从而减少人们的以身犯险。
（二）建立科学的房地产市场规制
房地产作为一个关系民生的大市场，对行业进行市场规制规制体系的建立是极为有必要的。首先，由与房地产相关的诸多法律部门按照一定的原则和位阶层次形成的一定的市场规制法律规范表征样态，然后在科学合理的立法模式下，把市场规制理论内容上升为法律规范内容并用来指导实践，从而建立起科学的完备的市场规制法体系。
（三）加强房地产市场规制的执法
经济全球化的进程，使得我国目前的市场更是复杂多变，竞争激烈。在这样的情况下，房地产行业作为关系民生的重要行业，加强对其的市场规制，有助于我国人民的住有所居首先要发挥行政机关的主导地位，同时综合运用民事和刑事方面的司法手段补充规制。其次，要以行政机关为主体，辅助以司法机关。最后，加强司法控制，不断完善司法控制手段和司法救济途径，实现市场规制目标。
房地产经济理论论文范文第3篇
摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势
随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
一、房地产投资风险的含义
1901年在美国的A・M・Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
二、房地产投资风险的细分及识别
为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。
（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险
一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。
（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。
（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。
（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。
（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经
营和生产的投资者带来了相应的损失。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。
（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。
（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。
有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。
三、房地产开发风险的防范对策
房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。
（一）投资风险回避。投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。
（二）投资风险减轻。投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。
（三）投资风险预防。风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
（四）投资风险转移风险转移。是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。
（五）投资风险分散与组合：风险分散。房地产投资分
散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。
（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。
四、小结
综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。并由此得出切实可行的项目决策。
参考文献：
[1]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析.价值工程2010(05):224-225.
[2]陈妮.关于房地产投资风险分析与对策的思考.价值工程2010(17):77.
[3]李启明.房地产投资风险与对策.南京:东南大学出版社.1998.
[4]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向.中国房地信息.2004(4).
[5]钱民强.入世后房地产业面临的机遇和挑战.住宅科技.2002(2).
[6]张协奎,文卫平.房地产投资风险分析,估计方法与应用.武汉:武汉工业大学出版社.2007.9.
[7]柴强.房地产估价(修订第四版).北京:首都经济贸易大学出版社.2003.
[8]沈建忠主编.房地产基本制度与政策.北京:中国物价出版社.2002.
[9]Appraisal Foundation．Uniform Standards of ProfeSSional Appraisal Practice.2003.
房地产经济理论论文范文第4篇
关键词：房价 理性分析 非理性分析
进入2014年以来，房价下跌的舆论越来越趋于一致，不同点在于房价下跌的时间、区域以及程度不同。随着国家2014年第二季度经济指标的出台，以及部分地域出现降价销房以及销售量的下降，更加增加了人们看低房价的预期。本文通过理性分析和非理性分析，得出结论，如果房价能在中国智囊库的控制内，则不会出现大跌或大涨。
理性分析
（一）房价和GDP的关系
按照国际经验，房地产业作为国家经济先导和基础产业，其健康稳定发展会给国家经济的稳定发展提供重要支持。对于中国经济来说是否是这样呢？本文利用统计软件进行分析（见图1），认为我国GDP的增长率和房地产投资增长率的相关系数为0.89。房地产住宅投资从2003年的5%上升到2013年的10%以上，我国住宅投资对于GDP的影响越来越大。
由于房价持续增长会造成房地产业的过度繁荣，房地产的过度繁荣会形成房地产泡沫，泡沫一旦破灭就会使国家经济发展陷入低增长或不增长的阶段。那么中国的房地产是否已经形成泡沫了呢？由房地产投资占全社会固定投资的比重与商品房施工面积与商品房竣工面积之比可分析出我国是否存在泡沫。房地产投资占全社会固定投资的比重国际指标警戒值为0.1，一般认为，指标警戒值低于0.3是可控的。从图2看出，我国该指标从2003年至2013年一直位于0.2以下但在0.1以上，而且总体上呈现一条直线，几乎没有什么变化。商品房施工面积与商品房竣工面积之比一般认为该指标大于3.2就该引起警戒。从图3中可以看出，该指标从2006年便达到了3.3越过警戒值之后，便不断上升，到2012年则达到了5.4，远超过警戒值。
可以看到，从以上这两个指标尤其第二个指标来看，中国房地产行业最晚从2006年开始便存在泡沫，而且越来越严重。中国政府是从2006年以来一直在出台控制房地产的政策，尤其是在2007、2008年上半年出台了史上最严的控房政策，这无疑证实了中国房地产行业确实存在泡沫。由于金融危机的爆发，房地产控制政策也开始放松，从而房价也开始了新一轮的增长。从图2和图3可以看出这两个指标在2009年到2010年增长最快。中国政府的控制房地产政策也是从2010年开始更加严厉的。这进一步证实了这两个测度房地产泡沫指标尤其第二个指标具有指导意义。
房价未来是否会涨，则要看房地产泡沫的指标是否降到了合理的范围之内，如果在合理范围之内，则政府不会干预房价的上涨；如果指标超出了合理范围，政府会像以往一样干预房地产市场，使其回归到合理范围之内，前提是不会使GDP的增长率受到较大影响，如果影响到GDP7.5%的增长目标，则中国政府会适度有范围的放松房地产政策。
（二）房价与货币供应量的关系
本文再从房价与货币供应量的关系分析房价的变化，本文从M2的增长率和商品房价格变化来研究它们之间的关系。其经济理论基础：M2货币供应的增加而货币需求不变，或M2的供应增加速度超过货币需求增加速度，则会引起物价的上升。图4是中国商品房价格增长率和M2增长率
从图4可以看出，商品房的平均价格增长和M2的增长之间具有相关性，利用统计软件可以计算出其相关系数为0.47。所以说货币供给M2正向一个单位的冲击可以使房屋的销售价格在短期内上升0.47。这一现象可以从图4中2008年后半期到2009年上半期底的货币M2的增长率从17%增长到27%以及商品房价格增长率从负值到27%增长率的转变看出，M2短期内的增涨对房价影响作用很大。因为2008年后半期中国实施了“4万亿”政策，房价也是在那个时期之后飙升。
从以上关系可以得出，货币M2的供给与房价之间有一定的相关性，相关系数为0.47，也就是增加一个单位的M2会带来房价上升0.47。所以要使房价处于合理的范围内，可以从控制货币M2的供应量出发考虑。2010年之后，中国的房地产政策从以前重视财政政策逐步转向财政政策和货币政策并重相结合的方式，便肯定了这一点。
2014年中国第一季度GDP的增长率为7.4%，离7.5%目标相差0.1%，中国没有实施大规模的刺激政策，即没有实施宽松的货币政策，所以如果其他变量不变，房价（中国平均水平）在经济指标下滑以及政策依然没有放松的情况有下降的可能。
非理性分析
席勒的《非理性繁荣》指出，造成过度繁荣即泡沫的因素来自于非理性因素的推动，即社会结构、文化或是人们心理因素，这些因素在社会中形成一个反馈系统，从而推动了股市的非理性繁荣。非理性分析的提出使人们对股市的认识更加全面，从而也更有利于今后风险的控制和降低。本文从其非理性因素角度进行分析，从而达到房价未来走势预测和风险的控制目的。
（一）反馈结构因素
中国经济从2003年到2013年期间呈现持续繁荣阶段，每年GDP的增长率平均维持在10%以上，除了2008年（金融危机），在2006年达到了20%以上，GDP在世界排名不断提升，世界舆论一致看好中国经济的发展。经济的持续繁荣在促进人民收入提高的同时也增加了人们对未来收入的信心，从而促进了人们对贷款购房的需求。购房需求的增加，在住房供给弹性缺乏的情况下，加上投机商对房价的“炒作”，无疑推动了房价的上升。房价的上升又推动了房地产行业的繁荣，房地产行业的繁荣又进一步带动经济的繁荣，而经济的繁荣又进一步增加人们的收入和贷款购房的信心，从而形成了一个简单的正反馈环，促使房价不断上升。只是这种增长一旦远离经济实体的增长则会产生房地产泡沫。只要反馈环一旦形成，就会反复下去，直到自身的破灭或是外界力量推动改变。
2014年中国首次下调了经济的增长目标，第一季度GDP为7.4%，经济因素负面影响会降低人们对未来收入的信心，从而抑制了人们贷款购房的需求，对房价产生负面影响，进一步影响国家经济发展的预期，则这个反馈可能会转变成负反馈环，最终的结果是使经济陷入衰落。2014年以来，社会舆论一致看低房地产行业的预期，而房价并没有像大家预期的那样出现大幅度下滑，说明负的反馈环还没有形成。所以从这个因素来看未来房价大幅度的下滑概率较小。
（二）城市信仰
1990年以来的社会出现了明显的城市信仰，表现为对城市和城市化的坚定追求，核心又在于大城市崇拜。曾用随机人群做过调查，问他们毕业后是否有呆在像北京、上海等这样大城市的意愿？结果98%人都有想留在北京或上海等大城市的意愿。
中国为什么会形成“城市信仰”。首先，城乡分治的二元结构，及其造成的巨大差距。20世纪50年代形成的制度和政策偏向城市，使城市尤其大城市在资源分配、就业和发展机会、社会保障、基础设施等方面远优于农村；虽然这种差距被保证在未来的发展中会被消除，但是这样的发展却造成了中国人城乡观念的扭曲：由于不平等的制度导致城市天然优于农村的逻辑和现实。其次，发展主义意识形态的影响。由于“落后就要挨打”的历史情结，通过经济增长来维护制度合理和社会稳定的需求也就更高，对发展的追求也更为迫切和执着，而城市的发展尤其城市化率等便是发展的明显代表，所以推动了城市信仰的形成。最后，便是对利益的追求。这主要源自于对人民群众利益和政府官员的利益、公共利益和私利的结合。正是这三种力量的推动，从而形成了“城市信仰”。
由于我国“城市信仰”这种社会文化的存在，以及在短时间内不会消失，所以其在未来对房价上涨的推动作用依然存在。从这个因素分析，房价在未来几年出现暴跌的概率较小。
（三）羊群效应
“羊群效应”是指人们经常受到多数人影响，从而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。人们会追随大众所同意的，将自己的意见默认否定，且不会主观上独立思考事件的意义。这种现象在中国更是明显。因为在中国文化中就有这样的文化基因，例如封建王朝的时候，称地方的官员为“牧”，即管理羊群者的意思。这种上千年的文化熏陶再加上心理的相互作用从而使中国人的从众行为较为普遍，例如以前出现的“蒜你狠”、“姜你军”和现在的“大妈买黄金”等。而这种现象在房市中最明显的是2008年股价暴跌后，人们资金集中投入到了房市中，这无疑推动2008年以后房价的上涨。值得肯定的是人们投资意识增强而且这样做能够使人们分享其中的利润，但是这种行为会推动某一领域的价格呈现非理性增长从而出现泡沫，当其破灭时则会带来巨大的损失，例如黄金价格的只跌不涨造成了“大妈”216亿的损失。
“羊群效应”的心理会驱使人们不经过自己的理性分析将资金投资到大家认为最有利润的领域。2014年以来中国经济增长没有达到预期，股市也是低迷徘徊，钢铁、铜、天然橡胶等大宗商品领域也出现了危机等，在这种状况下，没有合适的领域和渠道使房市这么大量的资金转移出去，所以即使房价出现了稍微波动，在大量资金的依托下出现暴跌的概率较小。
结论
可以看出房价的上涨会遇到政策和经济的阻力，在“城市信仰”等影响下，对住房需求仍然很大，以及负的反馈环没有形成和“羊群效应”心理，会使房价的下跌受到阻力。即房价上涨会遇到阻力，下跌也会遇到阻力，所以房价会在一个区间内徘徊波动。房价上升的背后因素是错综复杂的，而且它们会形成一个系统，每一个因素的变化都会导致不同的结果，对事物认识的越全面，就越能把握其长期发展的趋势，也会对未来遇到的风险有所了解。
参考文献：
1.姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005（12）
2.田磊.房地产价格波动、货币政策与中国经济波动.华中科技大学博士论文，2013
房地产经济理论论文范文第5篇
Abstract： This paper mainly analyzes the conduction effect of Kunming， Yuxi， Qujing， Chuxiong and Wuding on the price of the city economic circle in Central Yunnan Province. First the basic principles and methods of DAG algorithm graph model are introduced， and VAR model of price index is built. Through the partial correlation coefficient between the VAR model analysis， the causal relationship between the variables over the same period is determined， to provide limitation for excessive recognition of structural VAR model. Finally， the variance decomposition is used to analyze the dynamic causal Rate conduction and strength. The empirical results show that housing prices in different cities have interaction within the forecast region changing trend has a strong practical significance.
关键词：滇中城市经济圈；房地产价格指数；传导；有向非循环图
Key words： city economic circle in central yunnan；real estate price index；conduct；DAG
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）07-0004-05
0 引言
滇中城市经济圈（指云南中部以昆明为核心，半径约150-200公里左右，包括曲靖市、玉溪市和楚雄彝族自治州四个州市组成的行政辖区，总面积94558平方公里，占全省土地面积的24%，根据云南省2014年统计年鉴得出：截止2014年末，该区域人口1760.8万人，占全省总人口的37.55%，创造的GDP为7283.9亿元，占全省生产总值的56.57%。）作为云南省经济发展最快的区域。在实现国家“深化沿海开放、加快内地开放、提升沿边开放”战略中有着举足轻重的作用，滇中城市经济圈是我国向西南开放的重要桥头堡枢纽及国际化经济开放示范区。
2016年滇中城市经济圈建设进入深化期，经济一体化进程也在不断加快、程度不断加深。目前，滇中城市经济圈经济联动效应明显，资金、物资、人力资源和信息等要素流动频繁。滇中城市经济圈房地产市场的融合在很大程度上得到了推动，各个城市之间的房地产市场的联系更加紧密，为这些城市的房价联动奠定了基础。
随着滇中经济圈武定至易门、江川至通海、功山至东川3条高速公路相继贯通，还有正在实施中的沪昆高铁、渝昆高铁建设等通道系列工程、为实现滇中城市经济圈域内联动提供便利。城市群域的“同城效应”日益显著，从而促使不同城市房价的同步变动。
目前许多国内外学者对房价的联动效应进行分析。Ashworth和Parker（1997）[1]对英格兰区域房价研究发现，东南部房价对其它区域有显著的滞后影响。Stevenson （2004）[2]发现爱尔兰房价存在共同的收敛趋势。Luo等（2007）[3]利用计量方法对澳大利亚八个城市的房价传导进行研究。国内，位志宇和杨忠直（2007）[4]长三角房价走势的趋同性研究中表明，上海通过自身累计效应，不仅带动了上海房价的上升，而且产生了较大的溢出效应。带动了浙江和江苏房价的增长，江苏对浙江房价也有较强的溢出效应。王松涛等（2008）[5] 借鉴区域房价相关研究的“波纹效应”理论，利用计量经济学方法对全国主要城市的房价互动关系进行研究，结果表明，北京，上海，宁波等10个城市为“核心城市”，房价的正向新生信息能引发区域内所有其它城市房价的上涨。陈章喜和黄准（2010）[6]对珠三角房地产价格互动关系实证研究表明，广州、深圳、东莞的房价变动有共同的趋势，在三个城市之间，房价变动的关联程度有强弱之分。
上述研究主要利用计量经济学的Granger因果和VAR模型。Granger因果检验方法认为：若在包含了变量X和Y过去信息的条件下，对Y的预测效果要好于只单独由Y的过去信息对Y的预测，则称X是Y的Granger原因，否则称之为非Granger原因。因此，这种检验方法只能对房价传导作出定性相关关系的分析，不能给予定量的说明。在VAR模型中，若通过乔利斯基（Cholesky）分解，使误差项正交，给出脉冲响应函数和方差分解结果，可给出变量的动态因果关系。但该模型假定变量同期因果间存在递推关系存在着较大的争议。结构VAR模型，允许使用参数的过度识别，通过预先给出变量的同期关系给出Bernanke方差分解。但该方法对变量的同期因果关系主要依赖于主观判断。
2000年，Sprites首先正式提出有向非循环图（DAG）方法，并指出该方法能更直观地分析变量间的非时序因果关系，通过变量间的条件依赖和条件独立给出变量的同期因果关系。该方法为数据驱动方法，通过图模型理论识别变量的同期结构，利用Bernanke方法给出动态因果分析。近几年，DAG方法被广泛应用于金融市场的相关结构分析[7-9]和商品价格指数的传导[10-14]。
由于近年来滇中城市经济圈房价很高，尤其是昆明、曲靖和玉溪等。因此，本文选取滇中城市经济圈的昆明、曲靖、玉溪、楚雄和武定为研究对象研究区域房价的传导关系，通过对滇中城市经济圈不同城市之间房地产价格相互影响的机制及其影响程度的大小研究与分析，为该区域房地产市场一体化及房价互动提供观测视角，进而在理论上为区域城市间房地产价格的总体调控提供一定的借鉴。
1 有向非循环图技术
1.1 有向非循环图理论
图模型是一个二元组，其中G=为拓扑图，V是点集，表示随机变量的集合，E（？哿V×V）为边集合，两点间至多有一条边，记号（α，β）∈E表示α，β之间有边相连。―，分别表示无向边、有向边。F是V上与G相适应的概率分布族。
若W=（w0，w1，…，wn）是V中的一个点序列，且对？坌i，1？燮i？燮n，都有（wi-1，wi）∈E，则称W为从w0到wn的一条长度为n的路径；当起点和终点重合，即w0=wn（n？叟3）时，称W为一个环。
所有边都是有向边且方向相同的路径称为有向路径；有向路径的起点和终点重合形成有向环。若图中所有边都是无向边，称该图为无向图；所有边都是有向边但无有向环的图称为有向非循环图（DAG，Directed Acyclic Graph）。
1.2 向量自回归模型
向量自回归模型（简称VAR， Vector autoregression model）模型，是一种常用的计量经济模型，1980年由克里斯托弗・西姆斯（Christopher Sims）提出。VAR模型被广泛应用于宏观经济领域。因结构VAR模型与经济理论密切相关，经济上容易解释，但其过度识别，参数不易估计。而利用有向非循环图方法可为结构VAR模型的过度识别提供限制，便于经济解释。
结构随机干扰项vt=（v1t，v2t，…，vkt）′为向量白噪声过程，即vt序列不相关且E（vtv′t）=∑v为对角矩阵，Bi（i=0，1，…，p）为k×k矩阵。假设式（1）表示因果结构，则该因果结构可通过非循环有向因果图（causal DAG）表示。若已知变量的DAG如图1，则对应的结构VAR模型（1）的参数p=1，k=3，系数B0，B1为下三角矩阵。因此通过确定同期变量的DAG，可为结构VAR模型的过度识别提供限制。
1.3 有向非循环图算法
有向非循环图（DAG）方法本质上是建立在可观测到无条件相关系数和偏相关系数基础之上的一组变量之间同期因果流的分配。有向边刻画了每对变量之间存在（或没有）因果关系。
Sprites等人提出了PC算法建立因果DAG，确定变量间的因果关系。PC算法为：第一步，首先构建一个完全图，即任意两个变量间都有无向边，将无条件相关系数不显著的边剔除；第二步，在剩余的边中进行1阶偏相关系数（给定第三个变量条件下两变量的条件相关系数）检验，将1阶偏相关系数不显著的边剔除；对通过1阶偏相关系数检验的边，再进行2阶偏相关系数（给定其它两个变量条件下两变量的偏相关系数）检验，将2阶偏相关系数不显著的边剔除，以此类推。对于N个变量的集合，则变量之间最多可进行N-2阶偏相关系数检验。在偏相关系数检验中，将剔除两变量之间无向边时的条件变量称为这两个变量的分离集。若两变量之间的边是根据无条件相关系数剔除的，记空集？I为两变量的分离集。最后，该算法利用分离集对图中剩余的无向边进行标向，确定变量的DAG。
考虑一组3个变量A、B和C，若A和B之间有边，C和B之间有边，而A和C之间不存在边，且若A和C是无条件不相关的，而在B给定的时候却是条件相关的（即{B}不是A和C的分离集），则可确定因果流向为ABC。若已知AB，且C和B之间有边，若在B给定的情况下A和C是条件不相关的（即B在A和C的分离集中），则将无向边B-C标向为BC。
实证研究中，菲舍尔的z统计量用来检测条件相关系数统计上是否显著为零。菲舍尔的z统计量可表示为：
其中，n为观测样本数，ρ（i，jk）为基于序列k，序列i和j的总体条件相关系数，k表示序列k的变量数目，若序列i，j和k为正态分布且r（i，jk）是给定k下i和j之间的样本条件相关系数，则z（ρ（i，jk），n）-z（r（i，jk），n）为标准正态分布。
2 实证分析
2.1 数据来源
本文样本取自2009年7月-2014年12月的云南省的昆明（KM）， 曲靖（QJ），玉溪（YX），楚雄（CX），武定（WD）的房地产价格环比指数，数据来源于云南发展和改革委员会和云南统计网，整合了相同交易月对应的66个数据，分别记为KM，QJ，YU，CX，WD。
2.2 单位根和协整检验
令五大城市房地产环比指数Yt=（KMt，QJt，YXt，CXt，WDt）′，采用ADF统计量对上述变量进行单位根检验。通过观察变量序列图2，可以初步判断变量是平稳的，进一步进行ADF单位根检验如表1，利用AIC准则进行定阶，检验结果如表2。检验结果表明变量序列本身是平稳的。
由上可知，房价指数均是平稳的时间序列，进一步探讨它们之间还可能存在某种平稳的线性组合关系，这种线性组合关系反映了变量之间长期稳定的比例关系（即协整关系）。本文首先对上述变量建立标准向量自回归模型，再利用Johansen协整检验法，对五个变量进行协整检验。检验结果如表2所示。检验结果拒绝无协整关系的假定，说明房价指数存在一个协整方程。
2.3 Granger因果关系检验
协整检验结果告诉我们变量之间是否存在长期的均衡关系，但是这种关系是否构成因果关系还需要进一步验证。这就需要在此基础上，利用Granger因果分析继续进行研究。Granger因果关系检验的基本原理是：在做Y对其他变量（包括自身的过去值）的回归时，如果把X的滞后值包括进来能显著地改进对Y的预测，我们就说X是Y的（Granger）原因；类似地定义Y是X的（Granger）原因。为此需要构造：
表3给出了房价指数的Granger因果检验。结果表明，昆明和曲靖在1%显著性水平下存在双向的Granger因果关系，即昆明和曲靖房价联系密切。楚雄和玉溪房价均是曲靖房价变动的Granger原因。昆明和玉溪是武定房价变动的Granger原因。武定房价对其它城市房价变动无显著影响。以上计算均通过Eviews软件实现。
2.4 有向非循环图分析
建立VAR模型后，估计残差项相关系矩阵：
下面应用PC算法对估计的残差项进行（偏）相关系数检验，取10%显著性水平进行检验，结果如表4。首先构建完全无向图（图3），无条件和1阶偏相关系数不能排除边，在2阶偏相关系数检验基础上剔除边KM-YU，KM-CX，QJ-WD，WD-CX。在3阶偏相关系数检验基础上剔除边WD-YU。剔除后的剩余边见图4。由于昆明在滇中城市经济圈中的核心地位，因此可确定同期因果DAG（图5）。以上计算通过matlab编程实现。
2.5 方差分解
为清晰了解五个变量的动态因果关系，对VAR模型进行Bernake方差分解。方差分解的结果见表5。
由表5结果发现，昆明的房地产价格冲击对自身有100%的解释能力，不管短期还是中长期昆明的房地产价格都比较依赖自身市场过去的表现。楚雄和武定房价冲击对昆明的房价变动几乎没有影响，曲靖和玉溪房价对昆明房价变动有微弱的影响。
无论短期还是长期，昆明房价冲击对曲靖房价变动影响比较突出，解释能力从23%增加到49%。说明昆明的房地产价格对曲靖的房地产价格有一定的指向作用。玉溪房价冲击对曲靖房价变动长期有些微弱影响。
玉溪房价冲击对自身解释能力在65%以上，另外昆明房价冲击对玉溪房价变动影响相当显著，即玉溪房价与昆明房价有一定的趋同效益。除此之外，楚雄和武定的房价冲击基本对玉溪房价无影响。
楚雄房价主要受自身过去房价影响，自身冲击的解释能力在60%以上。曲靖房价冲击对楚雄房价变动，无论短期还是长期都有一定的解释能力，基本在10%左右。昆明房价随时间推移对楚雄房价变动的影响程度在不断增强。说明昆明和曲靖房价对楚雄房价存在着一定的传导效应。武定房价对楚雄房价变动基本无影响。
武定房价相对比较独立，主要依赖自身过去市场表现。其它房价冲击对武定房价存在微弱的影响。
根据上述方差分解结果显示昆明通过自身的“累计效应”不仅带动了昆明自身房价，而且产生了较大的“溢出效应”，同时也带动了曲靖和玉溪的房价的增长。而曲靖的房价也有较强的溢出效应，但是武定和楚雄对昆明房价上涨均有相对较小的贡献度。
3 结论
本文对云南滇中城市经济圈昆明、玉溪、曲靖、楚雄和武定5个城市的房价传导进行分析。先建立结构VAR模型，通过对VAR模型各项的偏相关系数检验，利用DAG方法给滇中城市经济圈城市房价的同期因果关系图，并且利用方差分解进一步分析各个市场之间的动态关系。
实证结果表明昆明的房价主要依赖于自身市场过去的表现。昆明房价对曲靖和玉溪房价的传导显著。因此，曲靖和玉溪房价在具体预测趋势时可充分考虑昆明房价的变动。滇中城市曲靖、楚雄和武定同期联系密切，且曲靖房价对另外两个城市有一定的传导和溢出效应。
本文特别指出，在研究时完全依据昆明，曲靖，玉溪，武定，楚雄在市场上表现出的房价来分析城市之间的溢出效应和替代效应，由于这些数据的形成背后已经包含了宏观经济基本面对房价的影响，所以依据这样思路预测出的房价变动趋势更具科学性。因而本文通过方差分解对房价传导的动态因果关系和强度的分析，其实证结果对预测有交互影响的区域内不同城市的房价变动趋势具有很强的社会经济意义。
参考文献：
[1]Ashworth J.， Parker S.C. Modelling regional house prices in the UK[J]. Scottish Journal of Political Economy， 1997，44（3）：225-246.
[2]Stevenson S. House price diffusion and inter-regional and cross-border house price dynamics[J]. Journal of Property Research， 2004，21（4）：301-320.
[3]Luo Z.Q.， Liu C.， Picken D. Housing price diffusion pattern of Australia’s state capital sities[J]. International Journal of Strategic Property Management， 2007，11（4）： 227-242.
[4]位志宇，杨忠直.长三角房价走势的趋同性研究[J].南京师大学报，2007（3）：43-47.
[5]王松涛，杨赞，刘洪玉.我国区域市场城市房价互动关系的实证研究[J].财经问题研究，2008（6）：122-129.
[6]陈章喜，黄准.珠三角经济区房地产价格互动关系-以广州、深圳、东莞为例[J].区域金融，2010（4）：82-86.
[7]Bessler D.A.， Yang J. The structure of interdependence in international stock markets[J]. Journal of International Money and Finance， 2003，22（2） ：261-287.
[8]Yang J. International bond market linkages：a structural VAR analysis[J]. Int. Fin. Markets， Inst. and Money ， 2005，15（1）：39-54.
[9]Awokuse T.O.， Chopra A.， Bessler D.A. Structural change and international stock market interdependence： evidence from Asian emerging markets[J].Economic Modelling，2009，26（3）：549-559.
[10]Yang J.， Guo H.， Wang Z.J. International transmission of inflation among G-7 countries： A Data-determined VAR analysis[J]. Journal of Banking & Finance， 2006，30（10）：2681-2700.
[11]Haesun P.， James W.， Bessler A. Price interactions and discovery among natural gas spot markets in North America[J]. Energy Policy， 2008，36（1） ：290-302.
[12]Awokuse T.O. Impact of macroeconomic policies on agricultural prices[J]. Northeastern Agricultural and Resource Economics Association， 2005， 34（2） ：226-237.
[13]陈军才.“泛珠三角”九省消费价格传递联系分析[J].统计教育，2007（3）：48-50.
[14]蔡风景，李元，王慧敏.CPI、REI、PPI和房地产价格传导研究-来自上海的实证数据[J].南方经济，2008（6）：57-64.
[15]Alessio，M. Graphical Models for Structural Vector Autoregressions[R].LEM Working Paper， 2004：1-32.
[16]张晓峒.Eviews 使用指南与案例[M].机械工业出版社，2007年2月.
[17]苏金明，阮沈勇. MATLAB 实用教程[M].电子工业大学出版社，2005年7月.
[18]云南省统计局，国家统计局云南调查总队，编.云南统计年鉴[M].中国统计出版社，2014.
房地产经济理论论文范文第6篇
关键词：中级微观经济学；实践性教学；案例教学
作者简介：邱强（1969－），江西临川人，上海对外贸易学院教授，主要研究方向：房地产经济、微观经济学和服务贸易。
中图分类号：G642 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.63 文章编号：1672-3309（2012）03-141-03
微观经济学是高校财经类各专业的核心课程之一，目前国内针对本科生开设的主要是初级微观经济学，注重的是知识的传授。而中级微观经济学作为培养学生微观经济学直觉和科研兴趣的基础性课程，是进一步学习高级微观经济学的先导性课程，也是认识微观经济学方法论的实践性课程。因此探讨中级微观经济学的实践性教学是十分必要的。
一、在教学过程中贯彻实践性教学内容
教学内容是根据教学目标制定的，其内容的设置将直接影响到教学目标的实现。中级微观经济学教学既要强调基本理论的学习，还要培养学生的实际应用能力，使得学生在学习经济学理论知识的基础上，能够灵活运用所学理论知识，对实践工作中遇到的实际问题做出判断、推理和分析。这一教学目标的实现有赖于教学内容的合理设置和多个教学环节的有效配合。
（一）选择合适的教材
学生的基础和接受能力是合理选择教材的首要前提。因为研究生选用的中级微观经济学难度相对较大，结合所授课学生的实际情况，在保证达到教学目标的前提下，综合考虑后，我们选用范里安的《微观经济学：现代观点》作为我们的授课教材。本书通过文字阐述、图标说明、数学符号、数理推理等方式全面阐述微观经济学的基本概念和假设条件，内容组织紧密、排列有序，由简到繁，层层深入。本书最突出的特点是其实践性较强，较多地运用了实际事例，使学生能够对晦涩难懂的理论和模型，有一个贴近实际的认识，从而培养学生运用所学知识和技巧解决实际问题的能力，有利于教学目标的实现。同时，本书还配有课后习题，有助于知识的巩固和学生自我学习。
（二）设置有效的课堂教学内容
实践性教学并不代表不注重基础理论教学，加强理论基础知识的学习和实践教学之间绝不是两极对立的，只有具备了扎实的理论基础，才能够在实践教学中不断悟出经济理论所包含的现实意义并把这种理论运用于实践中。因此，精心设计课堂内容是十分必要的。考虑到四年级本科实验班学生的学习能力和基础知识储备较低年级学生强很多，因此授课老师应根据中级微观经济学的课程特点在授课前做相应的调整。可以先对教学内容进行分类：如理论性较强、较抽象的内容；需要较多数理推导的内容；和实际结合比较密切的内容。进而针对这些内容的不同特点选取不同授课方式。例如对于比较抽象、理论性强的知识点，减少文字的阐述，因为初级微观在这方面已经有详细的说明，而应更多采用图形来简化说明；当讲解到需要较多数理推导时，可以让学生提前预习这些推导所必备的数理基础，并在课下自行推导；对于和实际结合比较密切的就采用案例式教学的方式，在案例选取时注重其实践性，通过选取一些热点问题，特别是国际贸易领域的热点问题，用中级微观经济学理论进行解释，从而补充了实践性教学的课堂内容。例如国际贸易中关于铁矿石定价的问题，铁矿石贸易市场是卖方控制力远大于买方，卖方形成了铁矿石垄断价格。结合中级微观经济学，可以知道卖方市场是典型的寡头垄断市场，铁矿石生产日益被世界三大主要供应商（巴西淡水河谷矿业公司、澳大利亚必和必拓集团、力拓集团）控制。而作为买方市场，中国作为全球铁矿石最大的进口国，为什么没有定价权？买方市场是否是寡头垄断？授课老师可以引导学生利用中级微观经济学中的垄断市场理论去分析这些问题，在实际的分析讨论中既加深了对垄断理论的理解又对国际贸易中的实际问题有了深入的思考和见解。
（三）案例式教学与课堂讨论相结合
经济学理论是经济学家从市场经济运行的实践中概括出来的，而案例教学是用市场中发生的经济现象去反映经济理论。通过把与教学内容密切相关的典型经济学案例融入到课堂中来，使得学生可以通过案例分析巩固理论知识、提升运用专业知识解决实际问题的能力。
在应用案例教学时要注重案例选择的适用性和时效性。为了实现适用性，就需要授课老师在备课时收集或设计与教学内容相适应、与教学目标相一致的案例，从而达到对理论强化、补充、验证的作用。同时我们应看到现实中的经济现象、经济理论在不断变化，国际贸易活动、国际经贸惯例和规则也在发生变化，所以教师在选择案例时要注意其时效性。
案例教学的实施可以通过课堂讨论的方式。授课教师先组织学生分成多个小组，然后营造轻松的课堂氛围，激发学生的讨论热情，允许有不同观点的同学进行辩驳。课堂讨论的内容除了案例也可以是现实经济中的热点、难点问题。讨论的次数可以以章为单元，也可以以专题为单元。每次讨论后，每个小组要展示自己的研究成果，以报告或小论文的形式作为对讨论的总结，包括案例讨论中涉及的相关经济理论、与现实的连接点、实际要解决的问题等。
（四）网络教学
网络教学是课堂教学的辅助手段，学生能够在网上自学、自测、与教师相互沟通，也可以自主地进行探索性学习，进而调高学习效率，提高自学能力。利用《中级微观经济学》的网络教学平台，在教学环节中设计网络单元测试，从而可以巩固所学知识、理解所学内容、督促复习和准备期末考试；同时可以设计中级微观经济学“热点问题和案例讨论”，从而帮助学生进一步了解社会经济活动、补充书本知识、激发学生的学习兴趣和热情，有助于理论联系实际、提高教学效果。值得注意的是在设计网络教学平台的交流项目时要突出网络学习的自主性、在设计交流方式时重视平台使用的交互性、对于热点问题要及时寻找相契合的案例组织同学在线讨论，以便充分发挥网络教学平台的作用。
（五）专家讲座
专家讲座可以拓展学生的知识面，了解学科最新研究动态，研究方法的更新以及在实践中的应用。此外，学生在讲座中进行自主的探索性的思考，对于调动学习兴趣，提高学习效率，增强自学能力等方面起着举足轻重的作用。专家来源可以是校内或校外国贸领域或西方经济学领域的老师，在总课时中按需抽出一定课时用于专家讲座，可以把专家请到课堂，也可以组织学生去别的兄弟院校旁听与课程有关联的专家讲座。在每次专家讲座后，老师应注意与学生的沟通，及时了解学生学习的收获以及学生认为存在可以改进的方面，从而能够不断调整，使这种措施更有效。
（六）撰写专业论文
授课老师应选取中级微观经济学与国际贸易理论相交叉的部分作为学生专业论文撰写的内容点，使学生在撰写过程中，利用中微课程学习中掌握的经济理论基础知识、数理工具去阐述和分析国际贸易问题。在整个写作的过程中，主要在于培养学生的数理分析能力和数理工具的运用能力。课程论文最好能够和毕业论文挂钩，这样，一方面可以提前让学生做毕业论文撰写的准备工作，此外也可提高学生写作的兴趣和学习的效率。为此，论文尽量选择与国贸专业相关的题目。
二、实践性教学效果的检验
教学效果检验作为教学活动中的一个重要组成部分,其目的是检查学生的学习状况和教师的教学效果,促进教学质量的提高。良好的考核形式能使学生明确学习目的和方向,激发学生的学习积极性,也能让老师更明确地了解学生对知识的掌握情况。检验实践性教学的效果应根据教学目标是否实现来进行，可以通过以下几个方面去检验：
（一）建立科学的学生成绩评价体系
对学生成绩的考核应采取平时考核与期末考核相结合的考核方式，具体指标应涵盖课程教学的各个环节。平时考核包括：网络单元测试、课堂讨论、课程论文、出勤这几个方面；期末考核通过闭卷笔试的方式进行。具体内容如表1。
（二）多媒体设计与教学设计相结合
利用学校的网络教学平台实时检验教学效果。一方面要实施网络单元测试，对每次测试的结果及时向学生反馈，使学生清楚自己对课程的掌握程度，督促学生自己查缺补漏。同时授课教师还应对测试结果进行分析和总结，进而发现同学中普遍存在的薄弱点，以便及时调整和提高后续教学效果。另一方面，在网络教学平台中开辟学生自由讨论板块，学生可以在此论坛发表自己对于该课程的理解和认为授课老师有待改进的方面，从而形成了一个实时更新的教学反馈信息库，为改进教学方式提供事实依据。
（三）采用问卷形式对学生进行实际的调查
对本专业学生在课前和课后分别进行相关的问卷调查，在问卷中设计有关学生学习需求、偏好的教学方式、偏好的讲授内容等方面的问题，然后通过调查的结果，去检验实践性教学目标是否实现，通过分析调查结果去调整教学内容和教学方式，以求进一步提高教学效果。
（四）跟踪毕业生去向和成长轨迹
通过追踪了解毕业生在企业和单位工作中的学习和成长过程，探讨不同专业所设课程对其职业发展过程中的作用。另外，通过反向追踪毕业生在校时的学习和成长经历，探讨学校教育及课程设置等因素对其职业生涯的影响，并通过比较不同毕业生职业发展轨迹，探讨学生在校期间课程学习对其后续发展的作用以及制约其发展的不利因素，从而为现在和今后的教学改革提供借鉴。
（五）召开著名校友恳谈会动态了解毕业生的实践效果
优秀校友对于母校是一笔无形的财产，其在办学资源、示范教育、就业渠道等方面具有重要作用。因此，可以通过定期召开优秀校友恳谈会，动态了解毕业生的实践效果。从中寻找促成其优秀的因素，然后把这种有利经验传达给在校学生，使其尽早认识和吸取借鉴。因此，应加强和校友的联系，充分发挥校友的作用。
参考文献：
[1]李晓庆.微观经济学课程特点及教学方法探讨[J].经济研究导刊，2010，（31）.
[2]戴魁早.关于本科阶段中级微观经济学教学改革的思考[J].科技向导，2011，（18）.
[3]田园.中级微观经济学课程教学研究[J].教学研究，2009，（06）.
[4]付勇.关于中级微观经济学教学的思考和探索[J].中国教育发展研究杂志，2009，（05）.
[5]黄慧雅.课堂案例教学与课外实践教学在国际贸易实务课程教学中的应用探讨[J].中国科教创新导刊，2012，（07）.
[6]冯阳.微观经济学案例教学设计初探[J].商业经济，2011，（03）.
[7]乔俊峰.地方本科院校经济类专业实践性教学模式研究[J]].河南科技学院学报，2011，（03）.
[8]刘敏英.关于西方经济学教学中的实践性教学问题探讨[J].贵州商业高等专科学校学报，2011，（03）.
房地产经济理论论文范文第7篇
[论文摘要]截至2008年6月底，我国外汇储备达到18088亿美元，影响了我国货币政策的自主性，并使持有外汇储备的成本增加。为减少高额外汇储备对我国经济的不利影响，应采取放松外汇管制，调整外汇储备积极管理的战略目标，建立以专业化投资管理公司为主体的外汇储备管理运作体系等措施。
外汇储备是反映一国经济、金融实力的一个重要的宏观经济变量，对宏观经济的调节能力日渐重要，但一国外汇储备的持有并不是越多越好，适度的外汇储备是一国经济正常发展所必须考虑的重要问题。截至2008年6月底，我国外汇储备高达18088亿美元，对我国经济发展存在一系列不利影响。
一、外汇储备规模过大对经济的不利影响
1.高涨的外汇储备影响了货币政策的自主性
开放经济条件下，一国的外汇储备变动是货币供给的重要渠道。一国的货币供应量是由中央银行发行，再通过各种渠道向市场投放的货币数量。外汇占款是中央银行持有外汇储备所对应的货币投放。同时，外汇储备占款具有高能货币的性质，通过乘数效应可以对货币供应产生成倍的放大作用。当我国国际收支持续出现顺差时，外汇市场上供过于求。为了维持人民币汇率稳定，中央银行必须投放基础货币购入外汇以保持供求平衡，这会造成基础货币的增加，在货币乘数作用下会进一步带来货币总量的多倍扩张。外汇占款在基础货币投放中的比例不断攀升，2005年至2008年8月更是分别达到110%、127.3%、126.4%和135%。为了避免货币的过度投放，中央银行不得不采取紧缩国内信贷的政策，2006年以来人民银行15次提高法定存款准备金率，不断在公开市场上发行票据回笼基于外汇占款所投放的基础货币，力图使外汇储备的增加对国内货币供给总量的影响完全或部分抵消，但收效甚微。巨额外汇储备给货币政策自主性带来压力，导致货币供应量和银行信贷的扩张引发通货膨胀，并成为当前流动性过剩的最主要根源。同时，人民银行为了冲销由于外汇储备快速增长导致的基础货币投放量过大，人民银行不断发行央行票据回笼货币。
2.加大了人民币升值的压力
高涨的外汇储备，进一步增加了人民币升值的压力。近几年，不仅美国、日本大力鼓吹人民币升值，而且过去外逃的资金也在回流，甚至有大量投机热钱“潜渡”我国。从2005年7月21日至2008年10月9日，人民币汇率从1美元兑换8.11人民币升至1美元兑换6.8310人民币，人民币升值幅度达18.7%。并随着美国出现次贷危机不断下调美元利率，人为地拉大与人民币利率的差距，从而进一步扩大了人民币升值的预期，使人民币汇率继续升值的压力仍然很大，美国等国家仍在利用我国高外汇储备的存在，继续胁迫人民币汇率进一步升值，以便从中达到更多渔利的目的。
3.增加了持有外汇的成本
外汇储备大量增加，需要付出高额成本。一方面由于我国是发展中国家，从国际金融市场筹措资金时要被强加风险溢价，从而必须支付高昂的利息；另一方面作为一种经济资源，外汇储备一般不能用于国内消费和投资，不能利用这些资源取得相应收益；而只能用于国外投资，尤其是流动性较强的债券投资。我国外汇储备中有相当一部分，就是投资于回报率低的美国短期债券而不能用于国内建设的需要。我国外汇储备70%以上是美元资产，只要美元贬值，外汇储备就会缩水。而美元汇率自2002年至今已缩水40%以上，且市场预期，今后美元会持续贬值。而且，在发行人民币国债购买美元债券的这一借贷过程中，潜在的利率损失不容忽视，最终的实际收益可能是负数。因此，拥有庞大的外汇储备，意味着要付出高昂的成本。同时我国将庞大的外汇资产集中存放于美国，可能要承担某种程度的政治风险。
4.加大了资产泡沫，增加了金融危机产生的风险
外汇储备剧增，加大了人民币升值预期，与此同时美联储加息边际效益递减从而降低了资本的吸引，导致国外热钱大量涌入，巨额的热钱通过混入外贸经常性账户、外资直接投资和QFII等渠道流入。这部分资金都属于短期资金，具有极大的流动性、投机性，甚至一定程度上具有破坏性，因此并不会在中国进行长期产业投资，也不会乖乖存入到银行获取稳定的利息收益，更多的是投入中国的房地产市场和证券市场进行短期投机，2006、2007年房地产价格迅速上涨，股票指数飙升都与“热钱”的流动有密切的关系。一旦人民币升值预期不存在，大量“热钱”会迅速从国内流出，迫使人民银行为维持汇率稳定卖出美元回笼人民币。这一方面会减少外汇储备，同时引起股市暴跌，房地产价格下降，进而拖累银行资产质量恶化，出现金融危机。
5.外汇储备增加，汇率风险加大
国际市场上各种货币的汇率不断变动，2005年美元对欧元的汇率就大幅降低。由于我国外汇储备中美元的比重大，美元对欧元的汇率下降使我国遭受了很大损失。由于汇率变动频繁，因而规避风险的难度很大。
二、应对外汇储备高增长的对策建议
1.调整外汇储备积极管理的战略目标
根据国际经验，各国的外汇储备积极管理是在满足储备资产必要流动性和安全性的前提下，以多余储备单独成立专门的投资机构，拓展储备投资渠道，以提高外汇储备投资收益水平，并满足某种战略目标。对于我国来说，外汇储备增长的趋势还会持续下去，持续增加的巨额外汇储备不仅加剧了流动性过剩的局面，制约了了央行货币政策的独立性，加大了宏观经济政策内外平衡的压力，而且也对存量的管理和运用提出了更高的要求。因此，我们应该将外汇储备的积极管理和国家的整体战略目标结合起来，运用外汇储备建立资源战略储备。
2.放松外汇管制，建立“双藏机制”
在发达国家，国家的外汇储备和企业、民间持有的外汇都非常多。而我国主要以国家外汇储备为主，企业、民间持有外汇受到严格限制。2006年4月央行推出了放松外汇管制的新措施，放宽和简化了国内机构和公众购汇、投资的限制，并允许个人、企业以购买外汇的方式，通过金融机构对境外投资。2007年2月1日，国家外汇管理局公布并实施《个人外汇管理办法》，个人年度购汇总额提高到5万美元。这有利于建立“藏汇于企业”、“藏汇于民”的外汇“双藏”机制，改变原有的“藏汇于国”的策略，鼓励企业和居民持有外币，让企业、民众与市场分担汇率风险，改变国家被动吸纳外汇导致储备大幅增加的被动局面。进一步放宽居民持有和使用外汇的政策限制，“藏汇于民”，让民间更多地持有外汇，以此降低官方储备的增长速度、分散储备管理风险、提高外汇储备收益。
3.调整外汇储备的结构，降低汇率变动风险
首先，在外汇储备结构中可以考虑进行币种结构的调整。在我国外汇储备中，美元占绝大比重。但随着美元汇率不断走低，我国外汇储备资产损失巨大，因此应减少美元的资产比例。同时适应人民币汇率钉住“一篮子货币”的改革体制，适当增加欧元、日元等币种在我国外汇储备资产中的比重。其次，外汇储备的结构调整还应考虑外汇储备的资产调整。外汇储备的资产调整是指持有外汇储备的资产种类的变动。一般而言，外汇储备的资产种类包括短期国债、长期国债、企业债券、股票、黄金等。不同种类资产的收益率和风险各不相同。持有外汇储备的意义按照重要性排序分别是安全性、流动性和收益性。外汇储备首先要考虑投资于高流动、低收益、低风险的资产（例如黄金和国债），但是随着我国外汇储备数量的大幅上升，在保证外汇储备整体安全性和流动性的同时，也需要兼顾外汇储备的收益性。我国目前经营的原则应当由“零风险、低收益”向“低风险、中收益”转移，拓宽投资领域，改革投资机制。在投资领域中，不止局限于存款、债券，还可以选取一部分资产，运用国际通行的投资基准、资产组合管理、风险管理模式进入房地产、股票市场，增加储备资产的盈利能力。
4.增加战略物资进口和对外投资
增加战略物资进口，充实战略物资储备，尤其是对石油、铁矿石等进行战略储备是当前的迫切需要。我国是石油、铁矿石的消费大国，其国际市场供给情况和价格变动对我国经济发展至关重要。当前我国外汇储备充足，运用部分外汇储备增加战略物资储备，把金融财富转化为物质财富，是遏制外汇储备高速增长、降低汇率风险的重要措施。同时也可以动用部分外汇储备，收购国外一些油田、矿井，或者购置一些石油公司、矿业公司的股票。利用资本市场做到外汇储备的保值增值。
5.建立以专业化投资管理公司为主体的外汇储备管理运作体系
针对不同的投资组合，确立适当的投资主体显然是必要的，这样做可以保证各个组合之间的相互独立性，并且发挥不同管理主体的专业化优势，同时还可以对不同的投资渠道进行竞争性的比较和约束。
参考文献：
[1]者贵昌:中国国际储备的分析与研究[J].国际金融研究，2005(5)
[2]巴曙松刘先丰:外汇储备管理的多层次需求分析框架——挪威、新加坡的经验及其对中国的借鉴[J].经济理论与经济管理，2007(1)
房地产经济理论论文范文第8篇
关键词：区位理论；区域经济；演化
中图分类号：F1文献标识码：A
区位理论是区域经济理论起源的基石，是区域经济学的核心基础理论之一，根据其研究内容的差别，西方区位理论可以分为传统区位理论和现代区位理论。
一、传统区位理论
传统区位理论主要是运用新古典经济学的抽象方法，分析影响微观区位或厂址选择的各种因素，其研究对象一般均是以所求成本最小或利润最大化为目标，处于完全竞争市场机制下的抽象的、理想化的单个小厂商及其聚集体――城市。它的发展经历了两个阶段：古典区位理论和近代区位理论。
(一)古典区位理论。古典区位理论主要是指杜能的农业区位论和韦伯的工业区位论。杜能是西方区位理论的先驱者，他在1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》是第一部关于区位理论的古典名著。他提出了实践经验较强的区域经济理论――孤立国理论，即资源配置的地理空间效应。他认为，城市周围土地的利用类型及农业集约化程度都是随其与城市距离的远近而呈带状变化的由内向外的一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”，每个圈都有自己的主要产品和自己的耕作制度。杜能研究农业圈层现象的理论意义在于：他引入了运输成本作为农业区位选择的重要因子，从而形成了农业区位论，为区位论的发展奠定了基础。
19世纪中后期，德国完成了产业革命，尤其是第一次科技革命的发生，促进了钢铁、化工等新兴工业部门的发展，工业区位问题显得突出起来。德国经济学家韦伯对工业区位进行了系统研究。他第一个完整地提出了工业区位理论，并产生了广泛的影响，被公认为工业区位理论的奠基者。韦伯首先引入了“区位因素”这个前人未曾用过的概念，他是第一个对工业区位理论进行系统分析的经济学家，并完成了一般区位理论的构造，使古典区位论，特别是工业区位论达到了一个顶峰。
(二)近代区位理论。19世纪末20世纪初，垄断逐渐代替自由竞争在社会经济生活中占据统治地位，由此引起资本主义社会经济、政治和社会生活发生了一系列的根本性变化，区位论的研究逐渐从以成本为重心偏向市场。区位理论即由古典区位理论演变为近代区位理论。
德国经济学家克里斯泰勒于1933年在其博士论文《德国南部中心地原理》中提出了中心地理论。从区位选择的角度，阐述了城市和其他级别的中心地等级系统的空间结构理论。中心地理论的核心思想是：城市是中心地腹地的服务中心，根据所提供服务的不同档次，各城市之间形成一种有规则的等级均匀分布关系。
中心地理论提出后，许多学者在不同地区对其进行了检验。有学者在澳大利亚南部、美国华盛顿等地区进行的研究表明，中心地体系并不符合克氏模型。因此，许多学者开始放松中心地理论中严格的理论假设，探索不同消费水平、消费者行为和不均匀运输表面等条件下的中心地变化。20世纪五十年代后，中心地理论得到了大量的补充和修正，进而取得了进一步完善和发展。
廖什的市场区位理论集中见于他在1940年出版的《经济的空间分布》一书。从经济区位的观点来看，他的区位理论是以最大利润原则代替韦伯的最低费用原则为特点，标志着区位论研究从古典区位论发展为近代区位论。廖什第一个把需求作为空间变量，引入成本和需求两个空间变数。同时，廖什也发现最佳区位问题不能只考虑单个厂商，还要考虑到厂商之间相互依存的关系。这样，问题的复杂化使区位系统的平衡不能再用图解的方式来表达，而只能以一个实际上可能不易求解的方程式系统来表达。总之，市场网络的分异和排列由多个因素影响并取决于利润最大化的经济原则。由这种市场网络按经济原则排列所形成经济分布空间的等级序列，廖什称之为“经济景观”。
二、传统区位理论向现代区位理论的过渡
传统区位理论主要指二战以前对单一企业或工厂和城市区位的研究，这无疑都属于微观经济学范畴，存在很大的历史局限性。它以微观经济学完全竞争下的厂商理论为基础；它的分析方法是局部均衡的和静态的；它只注重运输费用或劳动力费用等经济因素，忽略了制度、技术创新以及经济政策等的作用。
从20世纪二十年代起，在资本主义高度发达的国家和地区几乎同时陷入了结构性危机。到三十年代，地区性的经济危机演变成了全球性的经济危机，地区间的两极分化加剧。为了缓和地区性结构矛盾，各国都开始注重区域经济发展问题，对区位理论的研究进入了一个。
帕兰德对工厂区位和市场区域进行了研究，他是第一位论及市场地区范围问题的经济学家。美国学者胡佛从历史的角度叙述了不同经济发展阶段的区位结构，他还以函数的形式来表达区位布局问题；艾萨德在《区位和空间经济》一书中阐述了区位理论的一般原则；亚罗索提出地租区位论，认为地租决定着城市产业布局，得出城市的同心圆理论。
纵观区位理论的演化，可以看出，区位理论是通过不断放宽假设条件，同时将各个理论与其他学科和现实问题相联系、融合而发展的过程。
三、现代区位论和区域经济学的产生
二战后的十几年，人类的生产方式发生了巨大的变化，社会生产力得到了前所未有的发展。特别是五十年代以来，工业化和城市化浪潮冲击了几乎所有的国家，极大地改变了旧的社会经济结构和生活环境，但同时也产生了一系列亟待解决的重大区域经济问题。为了科学地回答和解决这些重大问题，区位论学者、区域经济学者和人文地理学者进行了广泛地合作，促进了区位理论的进一步发展。这一时期的研究从单个厂商的区位决策发展到地区总体经济结构及其模型的研究；从抽象的纯理论模型的推导变为力求接近区域实际的、可应用的区域模型；所研究的产业部门的扩展；对人及其行为进行了考虑等。经过20多年的研究和发展，逐步形成了有别于传统区位理论的空间区位理论和方法，即现代区位理论。
现代区位理论的形成以艾萨德的《区位与空间经济》和贝克曼的《区位理论》的发表为标志。从其研究内容来看，现代区位理论概括起来大致包括五大学派。以胡佛、区萨德为代表的成本-市场学派；以普莱德为代表的行为学派；以拉克、摩尔为代表的社会学派；以达恩、奥特伦巴为代表的历史学派；以加里森、哈格特为代表的计量学派。