房屋资金监管范文精选

2005年4月18日,天津市国土资源和房屋管理局推出了房屋交易资金代收代付服务,新设立国有独资企业天津市正孚房地产经纪中心负责具体操作。该机构通过与房屋交易双方签订代收代付协议的方式运作,与权属登记捆绑操作,未增加任何交易环节,缩短了交易时间,且无偿服务。但4个月过后,代收代付交易占总交易的比例仍不足1%。此后,天津市国土房管局陆续与住房公积金管理中心、人民银行天津分行联合发文,要求公积金贷款和商业贷款的房屋交易资金应进行代收代付,从而使代收代付比例有了大幅提升,到2006年7月该比例提升至50%左右。2007年3月,直属于天津市国土房管局的事业单位天津市房地产交易资金监管中心成立,同年7月《天津市房地产交易管理条例》颁布实施,从而确立了房地产交易资金监管的法律地位。

5年多来,天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右,做到了应管尽管,20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务,得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践,就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。

一、监管模式

除政府监管模式外,目前我国还有两种具有代表性的监管模式,其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定,而且就市场经济的发展方向来说,中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟,且非利益相关方,公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管,交易双方无需支付服务成本,而且由于主体的唯一性,还可省却选择成本:三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系,保证资金安全;五是整合行政管理资源,法定职责时限,利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任,群众可以完全放心。

监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的,实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约一买方交款一登记进件一转移登记一卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之,要体现安全、高效、便民的监管理念。

资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统,实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联,信息的实时传输,做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

二、监管范围

强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择,然而强制性监管会面临一些实际情况,如父子之间的买卖,买卖双方并没有真正的资金流转,也不会有资金风险,如果再行监管,即形成为了监管而监管,这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款,卖方无力偿贷,转按揭无法操作,交易无法进行。在这种情况下,只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行,若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象,制定免监管和部分监管的例外情形操作流程,并严格执行。也就是说,强制监管并不代表全部监管和全额监管。

一、存量房屋交易资金监管制度下财务管理的目标

1.确保交易资金收付零风险，为交易资金安全保驾护航

天津市存量房屋交易资金监管制度是指对群众买卖存量房屋的交易资金和交易流程进行政府监管。买方持协议将应监管的全部房价款存入监管专用账户，监管机构通过监管网络系统、房屋产权产籍管理系统和各商业银行网络系统联网模式，在封闭运行中形成各系统之间的无缝连接和环环相扣。由监管机构自房屋权属变更审批后，将监管房价款划入卖方收款存折，实现交易资金流转与房屋权属转移登记的同步，规避风险，维护交易双方合法权益。

在存量房屋交易资金监管过程中，最为核心的内容就是防控资金风险、确保资金安全，而财务管理在这当中起到至关重要的作用。通过三重复核机制、网银实时监控、月末及时对账等一系列财务管理方法，保证交易资金正确全额收入监管账户、准确及时支付给售房群众，确保交易资金安全零风险，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第一个目标，也是最核心的目标。完善有效的财务管理为交易资金的收取和支付上了一把“安全锁”，锁住交易资金在流转环节可能存在的各种风险，为交易资金安全保驾护航。

2.统计分析资金流量，为预判分析房地产市场走向提供数据依据

计算交易资金流入流出量、总流量和净流量并与同期、上期数据对比分析，不仅是存量房屋交易资金监管业务的需要，也可以对预判分析房地产市场走向起到重要作用。通过对各合作商业银行收款总量进行排序，反映各银行资金监管业务市场占有量；记录每日资金流量，计算每周、每月资金流入量、流出量和净流量，并将资金流量与上期对比分析，为预判分析房地产市场走向提供数据依据，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第二个重要目标。

3.规范各合作商业银行资金监管业务，加强对其监督管理

各合作商业银行是存量房屋交易资金监管过程中的重要一环。银行办理业务是否正确熟练、放贷时间是否在规定时限内，直接决定了存量房屋交易资金监管流程的整体时限和效率。通过网银实时监控、定期通报银行差错、统计反馈银行10个工作日超时限等措施，规范各银行资金监管业务操作、加强对其监督管理、提升各银行监管业务工作质量，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第三个重要目标。

存量房交易资金监管工作模式确定后，为方便权利人办事，保障交易资金安全，我们重点对房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记的合并办理进行了研究。

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

征地拆迁伴随的是体量巨大的土地及房屋征收补偿资金的筹集与使用，如何确保征地拆迁资金不被挤占、挪用、套取或贪污成了政府监管部门的难点问题，而2014年国家审计署对土地收储及交易进行专项审计以后更是引起了社会及政府监管部门的广泛重视，征地拆迁补偿资金已成为政府主管部门关心、社会公众关注的重点和热点问题。引入政府审计机构、社会中介审计机构便成为各级政府部门规避征地拆迁资金风险的重要选择之一，而审计部门及审计人员的审计工作一方面能起到监督、预防资金使用风险的作用，另一方面也往往成为影响征地拆迁工作进度的托词，同时因征地拆迁项目的复杂性和自身业务素质等方面的原因面临很大的审风险。

一、征地拆迁资金专项审计工作的现状

目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。

二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险

（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。

三、对防范征地拆迁资金及审计风险的几点建议

（一）加强审计人员业务培训，制定有指导性的实施方法、方案和程序由于房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证审计证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审计工作人员要不断加强相关业务学习，同时按照实施方法、方案和程序实施调查、取证程序，如：审核拆迁资金的来源及使用情况，检查项目资金是否专户存储，专款专用，是否存在挤占、挪用或变相挤占、挪用项目资金情况；深入拆迁现场，走访群众，认真做好取证材料，记好审计日记和审计工作底稿，加强依法监督，如有必要，还要采用摄像的方式，记录一些图像资料；详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准、补偿资金的落实情况，监督补偿专项资金的使用和流向情况；复核拆迁协议，审核协议的相关内容是否合法、合规，如：拆迁安置费用是否准确、是否存在临违建筑违规安置、不合规分户安置及违规扩建等现象；检查政策外补偿是否履行必要报批手续，或是否按制定的重大事项处理制度履行。（二）要加大拆迁工作过程的透明性，把监督落到实处相关主管部门和具体实施单位要把各自的职责权限、补偿执行标准、补偿项目和补偿金额张榜公布，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。如此，才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。（三）健全各项制度，构建拆迁管理的长效机制一是建立资金管理办法，统筹资金，实行预算管理，明确用途，健全责任追究机制，控制拆迁过程的自由裁量权，如限定自由裁量权金额幅度，加强资金使用监管；二是相关拆迁责任主体建立健全内部控制制度，强化职责分工，规范拆迁环节控制措施。（四）适当提升补偿标准，变“暗补”为“明补”本着以人为本、让利于民、构建和谐社会的原则，合理地提升补偿标准，尽量减少以会议纪要形式突破政策标准的事项。首先，相关拆迁主体做好综合成本测算工作，依据测算结果合理的提高补偿标准并报政府批复后实施。其次，做好产权面积界定工作，杜绝对无证房屋拆迁面积确认的随意性，严禁产权确认后的分户行为。最后，把握提升标准的关键，以市场定价和成本重置相结合原则，最大限度的保障被拆迁人利益，提升被拆迁人的补偿心理预期。（五）征地拆迁项目纳入规划后，应尽快完善各项立项、规划及土地征收等审批手续，及时组织实施土地权属、房屋权属及面积测绘工作，加快土地征收及房屋拆迁补偿方案制定及审批流程，尽量避免在手续不全的情况下实施征地拆迁（六）明确审计机构的职责及独立性，审计机构是履行第三方监督职责，不能替代或参与拆迁实施主体单位的管理责任。

作者：许明智 单位：天健会计师事务所（特殊普通合伙）云南分所

中图分类号：F273 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-01

摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。

关键词 二手房 交易资金监管 解决策略

1、引言

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2、实施二手房交易资金监管遇到的问题

2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。

2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

在二手房交易过程中，买卖双方签订房屋买卖合同，一方负有交付房屋、协助办理转移登记的义务，享有收受房款的权利；另一方负有给付房款的义务，享有取得房屋并要求对方协助办理转移登记的权利。尽管不动产登记作为物权变动效力的标志，但不动产登记与房款给付、房屋交付并没有必然联系，也无法避免延期交付、逾期给付的问题。本文以防范交易风险为出发点，提出几点看法。

一、继续做好二手房资金监管工作

资金监管，特别是全额资金监管，是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后，买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用；如交易不能继续，卖方也能顺利追回首付款。

不动产统一登记后，监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的动，部分交易登记分设的城市，原监管机构无法独立完成交易登记事项，监管流程整合未能跟上，监管平台未能更新，导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求，继续做好二手房资金监管工作，不动产登记机构应予以协助。

二、以不动产登记为抓手保护交易安全

以二手房交易登记为例，买方负有在一定期限内给付房款的义务，由于这个期限与登记时间不一致，必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手，完善交易登记流程，可以有效避免风险。

首先，在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前，双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权（建设用地使用权）预告登记。买方可根据《物权法》的规定，取得物权的期待权，防范卖方一房两卖。需要注意的是，预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此，买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。

其次，交易双方签订房屋买卖合同时，双方当事人可在合同中约定：买方取得房屋后，将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权（建设用地使用权）转移登记时同时申请抵押权首次登记，不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款（抵押）的进度，防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是，办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见，不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物，应加强协调。

论文摘要 近年来，随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不利，对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的缺陷，并提出法律上的对策。

论文关键词 商品房预售 信息披露 风险共担

一、我国商品房预售制度的现状

商品房预售，是商品房开发商与购房者约定，在商品房建造完成之前，由购房者支付一定预付款或者定金，在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为。商品房预售有以下几点特征：预购人在签订合同时只是得到了合同标的的一种期待权，而无法实际获得已建成房屋标的；国家对商品房预售有比现房销售更加严格的限制，国家通过严格的法律规定，限制开发商预售房屋的条件、程序、预告登记等规定，以便保护预购人的合法权益；商品房预售交易中的买受人承担比现房交易中买受人更大的市场风险，由于标的物尚未建成，合同履约时间无法确定，买受人可能承担合同难以实现的风险。

商品房预售制度源自于香港，我国内地的房地产业起步晚，也借鉴了香港地区房地产的销售模式进行商品房的预售，经过近些年的飞速发展，市场需求的大大增加，加上国家宏观调控对房屋买卖的加强，越来越多的房地产开发商选择预售方式，这也成为我国各大城市最主要的房屋销售模式。

二、商品房预售监管制度法律现状

目前我国规制商品房预售的法律体系比较完善，但随着经济的发展，法律的滞后性特点显现出来，商品房预售制度无法全面地保护房屋预购人的合法权益。主要表现为：开发商在没有相关法律资格的情况下违规从事商品房预售活动；利用法律漏洞，规避法律，交付给购房者的房屋质量差；在签订预售合同后，不能按照法律规定进行交付登记；为盲目追求企业利润，非法使用房屋预售款勇于非建项目；非法抵押已经预售的商品房，甚至抵押后携款而逃等违规的行为。这些行为严重威胁了房屋买受人的合法权益，扰乱市场秩序，究其原因，房屋预售法律制度尚有缺陷，尤其是相关的房屋预售监管法律并不完善，影响了房屋预售交易的安全顺利进行。

（一）缺乏合理有效的市场准入和退出机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令[2011]第590号）第6条规定“上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督”。可见，市级政府对区级政府房屋征收工作实施监督是法规赋予的权力。具体如何监督，采取怎样的监督手段，目前，从全国各地区情况来看，还没有建立起完善的运行机制，因此，有必要在这方面进行探索和研究。

一、监督的必要性

1.维护群众利益的需要。新征收条例将百姓利益放在首位，突出百姓参与性与政策透明性，保证其知情权。在房屋征收过程中，各区级政府往往具体负责补偿安置、履行征收程序工作，对其实施有效监督，有利于国家新征收条例在实际房屋征收操作过程中得到贯彻落实，真正做到依法执政、阳光征收、公平补偿。

2.制度建设的需要。当前，全国房屋征收主要有三种模式，一是市级政府作为征收人，二是区级政府作为征收人，三是重大项目及跨区项目由市级政府作为征收人，其他项目由区级政府作为征收人。后两种模式都涉及市级政府对区级政府实施有效监督问题。从实际工作来看，将征收权力下放各区级政府后，一定程度上调动了其工作的积极性，但随之也暴露了一些问题，如程序不规范、补偿标准不统一、缺少全市征收工作“一盘棋”思想、压力增加等。分析上述问题产生的原因，主观上，各区级政府为了加快房屋征收进度，在“制度”与“速度”面前选择了后者；客观上，还是现有制度不规范，市级政府对区级政府监督管理措施缺失。

3.预防腐败发生的需要。与原有房屋拆迁相比，房屋征收工作是一次彻底变革。政府要面对新的工作方式，由原来的监管者、裁判员，直接走到前台，变成运动员，各项措施制度重新建立完善需要时间和过程。在这种情况下，数额庞大的财政拨付补偿安置资金存在一定安全风险，市级政府应及时指导监督区级政府查找管理漏洞，为预防腐败加装一道“防火墙”。

二、监督的几个环节

在对区级政府进行监督过程中，市级政府应摆好自身位置，要做“教练员”，而非“运动员”，在充分调动区级政府积极性的同时，应整体把握房屋征收工作全局，监管重点环节。

1.房屋征收补偿资金。房屋征收工作中，最核心的任务就是对被征收人的补偿，市级政府一是要把好征收补偿资金的入口关，确保资金足额到位、专户存储；二是把好征收补偿资金的出口关，使补偿款及时发放到被征收人手中，避免中间出现克扣、挪用、冒领行为。

摘要：随着近几年房屋维修需求不断增加，各省市维修资金政策调整和完善，以及媒体、舆论的引导与宣传，专项维修资金渐渐为人熟知，同时在维修资金使用中也面临着诸多问题，本文围绕资金属性，拨开乱象，阐述如何多措并举，做好维修资金监管工作。

关键词：维修资金 房屋维修 资金属性

一、浅析维修资金面临困境的原因

一是维修资金使用决议是一个博弈的过程。《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决议的形成就是一个博弈的过程，决议的效率、质量以及保留意见方会受到诸多因素的影响。因房屋损坏急于实施维修的业主的合理需求不能及时得以解决甚至搁浅，矛盾由此产生。

二是维修资金申请和维修事项的组织人政策掌握、专业技术、沟通协调能力是一项关键因素，现实中恰恰这一因素是一个短板。有关法律法规对维修实施主体规定不完善或有错位之感，建设部、财政部令第165号文第二十二条虽有规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。以上规定没有兼顾到大多数已售公房没有实施专业物业服务的实际情况，由物业服务企业作为应当实施主体缺乏法律依据，而且责任与权利不对等。物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务，以此获得合法报酬，物业服务企业还要投入大量人力和精力组织申请维修资金和房屋维修，但无法获得相应的等价报酬，而且物业服务企业的公信力不足，业主共有的资金让物业服务企业去支配，质疑很难避免。

三是维修资金申请和维修事项实施是两个不同的过程，在现实中很容易混淆在一起。资金申请是程序性、要件审核，是资金管理机构的主要职责，维修事项实施是维修实施主体与相应资质施工单位依据合同进行房屋维修的行为。而现实中更多纠纷、质疑与矛盾集中在维修事项实施阶段，如施工质量、造价、邻里关系等。

四是参与主体多。众多业主、业委会、居委会、物业服务企业、已售公房原产权单位、施工、监理、造价审计、检测鉴定单位及质检、消防、资金管理管理机构等，各方职责不明确，职责边界不清晰，有关单位不作为或作为不当，没有有效的制约、惩处机制。

二、专项维修资金要充分体现专项共有属性，保障房屋应修尽修

摘要：2008年，随着我国深圳等地区房屋“断供”的发生，使得“负产值”房屋的按揭贷款问题引起了各方面的高度关注。通过对我国房屋按揭贷款制度法律涵义的诠释及银行债权风险的分析剖析我国房屋按揭贷款银行债权风险防范的立法现状及缺陷，介绍国外关于防范房屋按揭贷款银行债权风险的成熟立法，提出针对“断供”银行债权风险防范的法律举措，以完善我国房屋按揭贷款银行债权风险防范立法。

关键词：房屋按揭；银行债权；风险防范；法律措施

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）24-0287-01

一、“断供”之涵义

深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，但有部分银行内部人士向记者表示“断供”并未大规模发生。银行处于房屋按揭贷款中的核心地位，其债权的实现与房子价值紧密相连。尽管“断供”并未大规模发生，中国房地产泡沫一直在扩大，为避免崩盘的那一天才哭泣，我们还不如尽早做好防范之准备，针对“断供” 这一现象完善我国法律措施。

二、国内缺失房屋贬值后购房者断供的银行风险防范法律措施

国内关于防范房屋按揭贷款银行债权尚未形成专门性立法，只是散见于《担保法》等法律法规中的一些原则性规定，缺乏可操作性，无法适应目前现实中存在的一些问题。

从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，中国房地产市场的断供虽然只是个别城市的极端现象，但是已经严重影响整个房地产市场的决策，国内几乎所有城市的房价都有不同程度的下跌。断供首先出现在房地产市场最为火热的深圳，随至发展至珠江三角洲。