如何围绕资金属性做好专项维修资金使用的思考

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇如何围绕资金属性做好专项维修资金使用的思考范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：随着近几年房屋维修需求不断增加，各省市维修资金政策调整和完善，以及媒体、舆论的引导与宣传，专项维修资金渐渐为人熟知，同时在维修资金使用中也面临着诸多问题，本文围绕资金属性，拨开乱象，阐述如何多措并举，做好维修资金监管工作。

关键词：维修资金 房屋维修 资金属性

一、浅析维修资金面临困境的原因

一是维修资金使用决议是一个博弈的过程。《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决议的形成就是一个博弈的过程，决议的效率、质量以及保留意见方会受到诸多因素的影响。因房屋损坏急于实施维修的业主的合理需求不能及时得以解决甚至搁浅，矛盾由此产生。

二是维修资金申请和维修事项的组织人政策掌握、专业技术、沟通协调能力是一项关键因素，现实中恰恰这一因素是一个短板。有关法律法规对维修实施主体规定不完善或有错位之感，建设部、财政部令第165号文第二十二条虽有规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。以上规定没有兼顾到大多数已售公房没有实施专业物业服务的实际情况，由物业服务企业作为应当实施主体缺乏法律依据，而且责任与权利不对等。物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务，以此获得合法报酬，物业服务企业还要投入大量人力和精力组织申请维修资金和房屋维修，但无法获得相应的等价报酬，而且物业服务企业的公信力不足，业主共有的资金让物业服务企业去支配，质疑很难避免。

三是维修资金申请和维修事项实施是两个不同的过程，在现实中很容易混淆在一起。资金申请是程序性、要件审核，是资金管理机构的主要职责，维修事项实施是维修实施主体与相应资质施工单位依据合同进行房屋维修的行为。而现实中更多纠纷、质疑与矛盾集中在维修事项实施阶段，如施工质量、造价、邻里关系等。

四是参与主体多。众多业主、业委会、居委会、物业服务企业、已售公房原产权单位、施工、监理、造价审计、检测鉴定单位及质检、消防、资金管理管理机构等，各方职责不明确，职责边界不清晰，有关单位不作为或作为不当，没有有效的制约、惩处机制。

二、专项维修资金要充分体现专项共有属性，保障房屋应修尽修

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。顾名思义，这个资金共有且用于专项维修，业主对共有部分享有共用和共同管理的权利和义务，资金的权利束如下：

交存义务主体属于业主，自己的房子自己养老。所有权是谁交存，谁所有。使用权归全体业主。受益权为业主受益。因为钱随房走，所以谁是业主谁受益。管理权为业主大会成立前，资金管理机构管理；业主大会成立划转后，业主自己管理。使用决策权是利害相关业主。续筹的义务主体为业主。

住宅专项维修资金既承担着房屋维修的作用，又担负着房屋养老的角色。从维修资金管理的实践来看，维修资金使用率只能作为一个反映宏观数据的指标，而不能作为一个既定目标，但凡工程质量过硬的住宅小区，不但小区环境美观，房屋维修发生的时间晚、频次低，维修资金使用率自然就不高，反而从侧面反映了其良好的工程质量。我们应该坚持应修尽修的原则，保障被损房屋共用部位、共用设施设备得到及时修复，以免对业主生活造成不便。

维修资金的交存、续交、保值增值等都是为了解决房屋有资金可用的问题，这些工作都要落脚到资金使用、房屋维修上，因而在维修资金管理的各环节上制定政策、设定工作程序都要充分评估对维修资金使用的影响，尽量保障资金使用顺畅，无障碍。

三、厘清维修资金各参与主体关系，在法律约束下各司其责

所有权人决策，花自己的钱，办自己的事，既讲节约，又讲效果。现在的管理体制因未成立业主大会，由物业企业组织实施，花别人的钱，办别人的事，节约和效果很难兼顾。因而要还原维修资金的本来面目，做到谁的钱谁组织去花。

维修资金申请和维修事项的实施涉及到的主要参与主体及其职责如下：业主：资金所有权人，决策人，对施工单位选择、维修方案、工程预算、是否聘请监理、造价审计单位、工程验收等行使决策权、知情权、监督权。业主大会：业主行使决策权的机关，重大事项形成决议。业主委员会：业主大会的执行机构，自行或委托物业服务企业办理维修资金申请和维修事项实施，如组织业主决策，协调业主各方诉求，聘请施工、监理、鉴定、造价审计机构等实施房屋维修，对维修工程实施全过程监督，留存相关档案资料，接受业主监督，处理相关纠纷、投诉。

另外，街道办、居委会，物业服务企业，施工单位，鉴定单位，监理单位，工程造价审计单位，物业主管部门，财政部门，质检部门，公安消防部门，安监部门，维修资金承办机构等是维修资金使用和维修事项实施链条上不可或缺的部分，只有各单位在各自的法定约束、合同约束、政府职能约束下，各尽其责，不发生偏差，才能保证使用维修资金进行房屋维修达到业主满意、工程质量过关、造价合理的良好要求。

四、创新监管模式，明晰监管措施，多头并举做好房屋维修

一是紧紧依靠科技进步，完善维修资金管理信息系统，提升预报预警功能，加大业主自治管理平台应用，拓宽业主决策途径，扫清业主决策的时空障碍，保障业主决策的真实性、可靠性。

二是充分发挥业主自治及公共责任意识，形成权利与义务对等的运行机制。业主是小区的主人，小区的公共管理事务应该小区全体业主说了算，但业主具有独立性和分散性，或对政策不了解，或时间和精力跟不上，业主往往对公共管理事务的参与热情不高，履行责任与义务不主动，形成决议的效率低。当事关切身利益时，对决议和程序又表示质疑。因而要积极引导业主在小区管理中的主人翁地位，建立物业管理联席会议制度、协商调处机制等，使广大业主和相关单位有一个有效的议事平台，通过这个平台化解争议。

三是积极推进业主大会和业主委员会制度，避免小区管理主体缺位。

业主委员会是监督物业服务企业和业主履行相关责任与义务的民间组织，它的职责是维护全体业主的利益。当业主的合理诉求需要解决或利益遭到侵犯时，业主委员会应当予以协调处理。全国范围来看，业主委员会成立的比例还较低，正是小区公共管理事务的执行机构――业主委员会的缺位，问题处理形不成合力，时间愈久，处理难度愈大。等到业主委员会成立了，很多棘手问题也失去了解决的时机。要大力推进业主大会和业主委员会的成立，积极制定配套政策，建立业主委员会的长效运行机制。如明确业主委员会的法律主体资格，推进规章制度建设，倡导业主委员会职业化等。

四是进一步强化程序性监管措施，积极引入第三方机构进行公正、专业指导。对达到一定规模的维修项目强制实施通过招标形式选择施工单位，鼓励实施工程监理，进一步做好造价审计工作。有条件的城市可以建立施工单位、监理单位、审计单位的备选库，并实施动态管理。

五是完善应急维修机制，对关键节点重点监管。在维修资金使用过程中，业主对尚无危害自身利益的事项参与热情不高，导致房屋维修业主表决效率低下，难以形成共识，与房屋维修的及时性形成尖锐的矛盾。为解决这个矛盾，物业主管部门应完善维修资金应急使用机制，建立公开、透明的应急使用管理程序，使维修资金应急使用更加系统化、规范化。针对应急维修应重点监管以下内容：房屋损坏的事实是否符合应急维修的情形，居委会或质检、消防、安监部门有无出具书面意见；维修资金申请人是否及时进行了应急使用备案和信息披露；维修资金申请人是否建立了沟通协调机制，业主、相关单位的投诉处理落实情况等。

六是建立部门间协调参与机制，多头并举做好房屋维修监管。严格落实谁的责任谁承担，对各参与主体的违规违法行为，通过行业管理部门、公安、司法等部门进行依法处理。充分发挥街道办的监管职能。根据《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。结合物业维修资金使用中遇到的问题，街道办事处、居委会具有见证、监督、协调职能。充分利用消防、质监、安监等部门的专业监督、指导意见。消防、质检在住宅小区安全维护方面发挥着重要作用，在业主就房屋专项维修资金使用不能达成合意时，设立应急维修制度，前提条件是维护住宅小区公共安全。例如上海、杭州、济南等城市设立了在危及消防、特种设备安全时的应急维修制度。应急维修旨在维护公共安全，小区共用消防设施、特种设备一旦需要动用专项维修资金即可随时启动，维修资金管理机构依据消防、质检部门的专业认定来审核及提供资金。当房屋本体出现危及业主生命财产安全紧急情况时，安监部门做出的检查结论不仅具有权威性，也在其权限范围内，维修资金管理机构可依此专业意见启动应急维修程序。

五、结束语

综上所述，多部门联合实施的监管体系，一方面可以充分发挥专业性机构的监管能力，形成权威性监管意见，维护房屋使用安全；另一方面通过加强行业管理，对相关单位产生的违规违法行为及时制止，严肃惩处，分担资金使用中潜存的责任风险，进而提升资金使用效率。

参考文献：

[1]秦永红，张合振.住宅专项维修资金若干问题探析[J].现代营销（学苑版），2011年第2期

[2]李明强.浅谈住宅专项维修资金的建立[J].现代物业（上旬刊），2011年第1期

[3]林静.完善售后公有住房专项维修资金管理机制的思考[J].现代营销（学苑版），2011年第6期