房地产政策范文精选

内容摘要：在房地产市场，中央政府和各地方政府曾相继出台了一些振兴市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，以助于厘清认识，把握房地产调控的方向和趋势。

关键词：房地产宏观调控救市政策框架性分析目标影响

房地产市场宏观调控目标

（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控

市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。

住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。

对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管，使“居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。

目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。

房地产政策调整的一只“靴子”总算落了下来。日前召开的国务院常务会议，决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

华泰联合分析师认为。营业税优惠政策的调整，有利于抑制一线城市飞涨的房价，避免房地产行业因房价上涨过快而引来更大的调控压力。其他住房消费政策继续实施，对以刚性和改善性需求为主的二、三线城市来说依然是利好。

长城证券分析师认为，个人购买2年以上不足5年的二手房，交易成本提高了相当于购房合同款的5.55％，能在一定程度上抑制投机需求，但对首次置业和改善性需求的影响有限。该政策将间接影响新建商品房市场，但目前一、二线城市一手房供不应求的情况突出，新房供应量明年三季度以前难大幅提升，因此影响有限。目前仍是投资地产股不错的时间窗口，建议投资者在市场消化了营业税调整的利空因素后，积极布局。

齐鲁证券分析师认为，利多大于利空，因为毕竟保留了大部分之前出台的优惠政策，后期政策对于房地产业更多的将是维稳、调整需求结构、防止投资需求过剩，短期不存在打压的可能。

长江证券分析师较为悲观，认为本次调整是开始并不是结束，未来有可能政策调整进入常态，预计后续对非法囤地、开发商捂盘、地产企业资本市场融资等都会有政策出台，短期对行业持相对谨慎态度。

国信证券分析师则非常乐观地认为，在加息周期到来之前，房地产政策仍将“中性偏暖”，而且供应偏紧、人民币升值及通胀预期加强，将坚定房地产价格上涨预期，更进一步刺激购房需求，因此楼市和房地产股在短暂调整后仍有望稳步上行，并保持到货币政策拐点出现。

行业评判

中金公司　酒类提价周期将来临

【摘要】研究房地产政策与房地产价格的关系，搞清如何有效地运用房地产政策，对于抑制当前虚高的房价，缓解居民的住房压力具有重要的研究意义。本文采用2006年至2012年的经济数据构建线性回归模型，实证分析了影响我国房地产价格的主要因素，并重点研究房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，试图通过研究找到有效运用房地产政策抑制房价的方法。

【关键词】房地产政策 房地产价格

一、房地产政策及其传导机制

（一）房地产价格及其影响因素

供求关系决定房地产价格，当供给量大于需求量时，房价下降，当需求量大于供给量时，房价上升。房地产价格还受到诸多其他因素的影响，经济因素方面，房地产价格还受到国民经济水平、财政政策及金融环境以及税负的影响。社会因素方面受到人口状况、社会稳定状况、城市化以及房地产投机的影响。政治因素方面，还受到土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更的影响区。

（二）房地产政策传导机制

（1）房地产金融政策。信贷政策。我国房地产业高度依赖于银行贷款，因此信贷总量控制和信贷结构控制对房地产的供给和需求有着重要的影响。若央行采取紧缩性的信贷政策，将会减少房地产开发商可从银行获得的资金量，从而缩小投资规模，导致房地产市场的供给量下降。房地产信贷政策主要是通过调控房地产开发商与购房者可获得的资金总量，从而改变房地产市场供求关系，进而影响到房地产价格。利率政策。中央银行可通过调整贷款利率的方式来影响房地产市场中各主体的行为，进而影响整个房地产市场的供求关系，最终影响房地产价格。目前，中央银行采取的利率政策主要包括：调整中央银行基准利率，再贷款利率，再贴现率，存款准备金利率等。意图通过调整房地产利率政策，使得房地产开发商与购房者可获得的资金产生改变，从而调节房地产市场供求。

（2）税收政策。对开发环节收税，将提高房地产开发商的开发成本，可有效抑制房地产的开发规模，减少房地产市场的供给。对流通环节征税，可以限制房地产市场上的投机行为。如果提高流通环节的税收，可以降低投机者的利润，抑制房地产市场的投机性需求。此外，在保有环节，若房地产保有环节税收过重，使得房地产经营收益降低，削减了房地产投资或投机者的收益，减少了房地产投资或投机需求。

【摘要】近年来，我国房地产市场持续升温，房地产价格持续走高，房地产行业泡沫凸显。我国政府相继出台了一系列的房地产调控政策，并取得了一定的阶段性成果，然而我国房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。本文在分析房地产价格与政策协调性的基础上，提出了房地产调控长效发展的政策建议。

【关键词】城市住房 价格波动 政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

一、浅析近年来出台的房地产税收政策

房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱,我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施,而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展,房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势,而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范,并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。

2、2010年9月“新国五条”政策正式出台,对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善,但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善,使得其成效还不够明显。

3、2011年了“新国八条”的房地产税收政策。政策中明确规定了,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回归的措施。央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后,京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”,部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。

5、2013年公布了“国五条”的税收政策。由前国务院总理主持召开的国务院常务会议,会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施

6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针,并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。

二、房地产税收政策的意义与影响

摘要：近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力，成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用，使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。

关键词： 房价;需求;政策

中图分类号 ： F293.3 文献标志码：A文章编号：

国务院1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行了近40年的福利分房制度宣告终结。

房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格的持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动买下了隐患。

一、我国当前房价现状

统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。即使在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。

二、当前高房价的影响因素

兴业银行暂停部分房地产相关贷款，或许只是银行业相关业务分化的一个缩影。

2月下旬，兴业银行年初调整房地产相关融资政策，一度引发市场震动。消息流出的第二天，沪深地产板块下跌超过5%，市场普遍担心，银行信贷政策的改变可能绷紧房地产企业资金链，从而引发局部风险甚至向外扩散。

此次兴业银行暂停与房地产相关的供应链融资和夹层融资，未涉及开发贷和个人按揭贷款。

为稳定市场情绪，在监管层的授意下包括五大国有银行、招商银行和民生银行在内的13家银行于2月26日集体发表声明，称近期未调整房地产信贷政策。

兴业银行随后正式公告，称为了进一步优化授信投向，调整资产结构，春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对该行经营没有实质性影响。

但去年以来，一二线城市房价一路高歌猛进，地王不断涌现；三四线城市则交易清冷，冰火两重天。房地产泡沫之声再度诱发市场对风险的隐忧。分裂的房地产表象，也迫使银行在信贷政策上处于两难，而普遍采取区别对待的策略。 兴业信号

在国内银行中，兴业银行快人一步较早布局房地产，一直被看作该类业务的风向标。根据中金公司测算，该行截止2013年上半年所有表内房地产相关融资规模高达5000亿元，在股份制银行中排名靠前。

除了总量可观，兴业银行较为倚重同业市场开拓负债业务，相应地在投资端房地产融资形式也更为多样化，夹层融资、信托融资、同业业务项下的融资渠道发达。此类业务接触的项目较之传统表内融资项目资质有所降低，对风险的感受也更为直接和敏感。因此市场对兴业银行的政策变动关注度颇高。

摘要：房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体，影响着公共政策的制定。从房地产开发商与政府的关系及其行为模式出发，分析了这一问题，并提出了公共政策制定者加强对房地产业宏观调控的建议。

关键词：利益集团；公共政策；行为模式；房地产

1房地产利益集团政府的双方关系

在西方,利益集团又称利益团体、压力团体、院外活动集团等,关于利益集团的研究渗透于西方政治学、经济学、社会学等多门学科,是一个综合性的范畴。在我国，最近几年对于利益集团的研究发展迅速。戴维•杜鲁门在《政府过程》中指出,利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上,并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。利益集团是自愿性的组织,由具有共同利益的人，为了寻求某种目标而结合在一起。大多数利益集团只代表一部分人的利益,甚至仅代表一小部分人的利益。

改革开放以来，中国形成了一些强大的既得利益集团，将国家的政策推向更有利于个人，而不是国家利益的方向。利益集团参与政治的结果就有可能导致强势群体控制公共政策,进而损害公共利益。其中，房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体，影响着公共政策的制定。

目前,我国房地产市场存在着一系列问题:房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求不足的状态;商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾;土地资源的低效率使用等等。

随着房价逐步由一个经济问题演变成一个政治问题，政府开始了针对房地产市场的强有力的宏观调控。然而,实际效果却不如人意,甚至出现“愈调愈高”的现象。其中的原因是多方面的,但房地产宏观调控政策的针对性和可操作性不强是主要原因。在房地产市场上政府、开发商和消费者三个行为主体中,对房地产价格产生最大影响的两个主体是政府和房地产开发商,政府和房地产开发商双方利益集团都会为了自身的利益在政策制定过程中不断博弈，这也是在我国经济转型阶段房地产市场的一个重要特点。

2房地产利益集团与政府之间的博弈行为模式

扩大内需,保增长。让市场的归市场,政府的归政府。

政府针对房市实施的调整政策有着立竿见影的成效,看涨看跌,政策走向影响巨大,市场正在发生剧烈变动,政策调整的脉搏又将如何跳动呢?

左拉右拽的政策取向

人们不仅在房价的高低上存在分歧,就连对房地产在宏观层面的意义认知也出现了一些争论。

因为发展潜力巨大同时问题也很多,房地产行业曾经被戏称为“宏观调控眼中的莽撞少年”,面对金融危机的猛烈冲击,房地产行业临危受命,成为扩大内需,拉动经济增长的支柱型产业。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,在我国,房地产不仅是主导产业和支柱产业,还是先导产业,直接间接拉动了1/4的GDP。房地产不仅给其他行业制造需求,还以投入品的方式,为一些行业提供生产资料和载体。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾说过,“目前还找不到第二个房地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产业。”而今年上半年房地产市场的出色表现似乎也证实了这一点。

于是,有人称,在目前政府启动内需缺乏其他有效对策的情况下,房市回暖恰恰提供了一个拉动内需的产业动力,短期内政府出手调控房价的措施力度不会太大。但是,面对房价迅速高涨,扩内需、保增长就真的成了房地产投资的一块“免死金牌”吗?

在整个国民经济复苏乏力的情况下,房地产市场的异常火爆也引起人们的一些担忧。首先,高房价挤压居民其他方面的消费空间,扩大内需受阻;其次,房地产一枝独秀,导致资金由其他产业流向房市,影响实体经济的进一步回稳;最后,房市高度依赖银行,增加银行信贷风险。此外,房价高涨,人们无力承受,导致民怨不断。

是继续对房地产进行扶持,以扩大内需、拉动经济增长,还是开始政策收紧,抑制房价过快增长,国家的政策调控面临着艰难的选择。

在过去的十几年里，我国房地产事业发展呈现出惊人的速度，尤其是在2009—2010年期间，更是超出预期控制范围，这种过热直接表现为“房价”一路飙升、各地“地标王”频频翻新。我们就2010年国家统计局数据显示：“2009年我国完成房地产开发投资36231.71亿元，同比增长16.1%，2009年全国土地出让收入达到1.42万亿元，同比增长43.2%，创历史新高”；“2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%；全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%；全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%；全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%”。从这些近期国家公布的关于房地产发展速度来看，我国房地产事业在没有真正成熟前就预先进入了一个“泡沫”高速形成期，这一点为国家对促使房地产健康、和谐发展的要求提出了一个严峻的课题——如何规范房地产市场正常发展？

这种不理性的过快发展势必会有诸多问题促使，在结合房地产市场出现的非正常态表现、产业结构政策导向等各方面因素研究分析，总结出我国房地产存在以下问题：（1）房地产市场的市场结构和产业结构不健全（2）生产要素供给量缺乏量化效应（3）投资与需求的不理性因素过多（4）对未来市场发展预期不确定性过多（5）市场监测预警体系不完善（6）房地产融资渠道单一和大量外资涌入房产市场（7）人民币升值压力等。这些问题充分反映出我国房地产事业还处在不成熟阶段及国家对房地产市场的引导和规范缺少方向及力度，与此同时，由房地产问题引发的经济市场、社会、产业、生产生活等风险问题也日益彰显。针对以上存在的问题国家从2010年初以来相应地出台一系列调控政策，在这些调控政策中主要强调了以下几点：对二手房的管理、紧缩财政政策、货币政策和在一定期间内具有指导性纲领的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称之为“新国十条”，但从2010年前三季度市场反馈的信息看，这些策制定实施以来对市场过热的势头具有一定的“降温”作用，但并没有明显的解决房地产存在的根本性问题，其中一点：房价仍有若干幅度的增长，房地产投资者采取对政策持观望态度，而群众对未来的房地产走势仍抱有一定的悲观情绪。在此情况下，社会各界都从不同角度阐述自己对房地产未来政策的解读，笔者在借鉴以往政策的特点基础上，结合我国社会实际情况及市场发展需求特点提出五项房产新控制政策，来实现今天及未来房地产事业的健康、和谐发展。

一、不对称性战略规范

不对称性理论最早出现在《困境与出路》（克莱顿克里斯坦森哈佛商学院），主要应用于解决不对称性个人及企业市场竞争问题而提出的理论，笔者根据书中提到的不对称性存在条件和不对称性动机将其与我国房地产市场现有及未来面临的条件广义结合，然后再根据不对称性的广义思想构建关于我国房地产未来几十年发展的战略思想——“不对称性战略规范”。不对称性战略规范就是：在一定时期内，针对适应在地域广、资源分布不均、市场结构和产业结构不健全、政策难以以统一标准规范的行业发展要求时应用的发展战略政策思想。就我国房地产现今面临的状况和相应政策而言，首先应构建一个不对称政策理论框架，然后再根据我国房地产发展的各个层面需要制定一套不对称性战略规范，最后在各个规范要求范围内制定实施相应的政策法规。笔者根据我国实际情况将房地产规范划分为三个不同层面的不对称性战略规范。其不对称性战略规范在房地产市场发展中具体要：

（1）地域性资源及生产力的不对称性要求。我国划分四部分经济区域：东部沿海地区、东北老工业基地区、中部地区、西部地区，在这四发展区域内，房地产行业呈现出东部最热，其他地区跟热现象，究其原因，东部沿海地区的经济、生产及消费等都首屈一指，房地产投资与需求也就随之而升；而其他地区然从经济实力及生产力而言不具备这种需求，但根据战略发展预期仍具备很大的发展潜力。显然这种形势对各地区长期发展和居民生活水平提高都有一定的破坏性。因此，应结合四地区的实际情况制定相应的不对称政策解决地区综合发展问题。对资源优化分配、劳动力综合引导分布、投资消费能力的协调规划等都应建立在不对称性战略规范的基础上。

（2）市场整合不对称性要求。我国每6—7年构成一个经济循环周期，这一点在房地产领域更值得注意，市场水平的差距会加大周期长度及有效性，所以，应根据市场的自身条件建立一套不对称战略规范，引导做到：价格细分市场、区域细分市场、产品细分市场等市场存在形式，要求在不同层次上发挥各自市场的优势。

（3）行业间竞争不对称要求。在现今我国房地产领域中已经出现一些不具备集团化资质，却呈现过早垄断现象的房企，这一点在房地产事业还处于不成熟和政策法规不健全的时期是对整个行业的过早的定位，对一些行业发展中存在的问题没能有效解决，为未来行业发展危机埋下隐患。此外，由于我国地区发展的不平衡，过早的进行垄断，地区要为之付出巨大发展效益。因此，政府在尊重市场自由竞争的同时制定一套不对称战略规范，营造出一种和谐竞争的场面，让各个企业在长时间的竞争中得以成长，发挥产业的经济拉动效益。

不对称性发展是我国在社会主义初期建设中一项重要的发展要求，在要求下必须应配备相应的不对称性战略规范，这一点将会伴随我国经济发展，在未来30—50年内长期存在且发挥巨大作用，所以，面对未来房地产健康和谐发展要求，势必要做好一项完整的不对称发展战略规范，追求不对称性效应，才能确保房产行业适应我国社会主义建设要求，才能在其发挥拉动经济增长同时实现市场的规范化，具有一定的时代意义。