房地产税收政策范文精选

一、浅析近年来出台的房地产税收政策

房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱,我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施,而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展,房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势,而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范,并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。

2、2010年9月“新国五条”政策正式出台,对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善,但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善,使得其成效还不够明显。

3、2011年了“新国八条”的房地产税收政策。政策中明确规定了,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回归的措施。央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后,京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”,部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。

5、2013年公布了“国五条”的税收政策。由前国务院总理主持召开的国务院常务会议,会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施

6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针,并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。

二、房地产税收政策的意义与影响

近些年,随着房地产行业蓬勃发展,房地产税收成为地方税收的重要组成部分,税务系统提高了对房地产行业的关注度,税务稽查力度不断加大,针对房地产行业的税收政策不断补充调整。在这种背景下,房地产企业税收筹划空间越来越小,难度越来越大,风险越来越高,财务人员必须深入研读相关税收政策,吃透政策出台背景,以顺应政策导向,找到政策间隙,结合企业实际提出税务筹划方案。

一、土地增值税节税点

国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益,该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”,在全国降低高房价的一片呼声中,上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的,该税实行四级超率累进税率,增值率越大,税率越高,所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率,力争适用较低的税率,甚至能够享受到免征的政策。

1、普通住宅的税收优惠。税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

笔者曾经负责财务工作的一个房产项目,一期工程土地增值税清算的结果是:土地增值率18.5%,税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20%以上,不仅不能退回预缴款,还需补缴200多万元税款。所以,企业应充分重视该政策,在建筑面积设计、销售定价、账务核算等工作中要考虑该项政策,力争把工作做到前头。

该项政策的筹划常有著述发表,在此不再赘述,只是需要强调的是,如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业,一定要在成本列支、预(决)算、合同签订等方面尽力划分清楚,否则即使普通住宅增值率达不到20%,也无法享受免税政策。当然,与税务部门的沟通协调也非常关键。

2、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是:直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在计算土地增值税扣除项目时允许加计20%扣除,所以企业日常费用开支,凡符合以上定义的一定要列入开发间接费用,而有些企业的财务人员将其列入了管理费用,没有为企业争取到应有的税收利益。

笔者在实际工作中综合会计和税法的规定,只将招待费、教育经费、四项小税、总部管理人员的工资福利费、明显属于总部的费用列入管理费用,其余费用全部列入开发间接费用,这样处理在历次税务检查中均得到认可。另外,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文第二十七条第(六)款规定:“项目营销设施建造费”列开发间接费用,根据此规定建造售楼处的支出不需要列营业费用了,可以增加开发间接费用。

摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

摘要：文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制，物业税是维护房地产业健康发展的长效制度，必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。

关键词：房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

一、正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置，坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始，被确认为国民经济的支柱产业，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用，导致一些地方政府不惜违法用地；房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾；房价上涨过快加剧收入分配不公，造成社会不稳定、不和谐的因素；高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费，不利于扩内需、促消费；地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应，使其他产业可能被忽视，因此不利于经济结构的调整和产业优化升级，加快转变经济发展方式必然受到影响；大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府，而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此，必须摆正房地产业的地位，房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式，必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制，努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征，决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段，而税收调控只能作为一种辅助手段，不宜频繁使用，相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中，税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”，而税收政策更多是结构性调整。因此，虽然税收调控只是作为一种辅助手段，但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言，现在的问题是：当前房地产业的税收政策，没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

【摘要】税收政策是国家对房地产市场实行宏观调控的一个重要工具，但房地产税收占开发成本比例偏小以及房地产业的垄断性为房地产商提供了转移赋税的机会，房地产“利益联盟”形成的“规制俘获”以及现行税制本身存在的问题造成税收调控政策效果不明显。本文认为，应改革税种、调整税率，正确处理税、租、费三者的关系以及中央与地方的税收关系。

【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获

2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。

2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。

[摘要]税收政策作为我国宏观调控的重要手段，也是用于房地产市场调控的重要工具。收手段比其他经济手段、行政手段、法律手段更急快捷、迅速。针对性强，短期效果明显。

[关键词]税收房地产调控

仅仅依靠增加土地供给和限制房地产资金供给两个闸门来实现对房地产市场的宏观调控已经不能有效调节行业发展，只有通过能够更广泛、更深刻影响各方面经济关系的税收手段才能建立起更充分的房地产市场调控机制。房地产市场非理性上涨，说到底是由于供给不足与需求过剩的尖锐矛盾所导致的，而调节供需矛盾，关键在于运用恰当的税收政策对我国房地产市场进行有效的宏观调控。税收政策特别是房地产流转税和不动产税可以有效抑制房地产投机需求。相对增加房屋供给量，缓解住房供需矛盾。有效减缓房价高速上涨态势。

一、现行税收政策作用不明显原因简析

政府对经济进行宏观调控，大致分为行政手段、经济手段等，从目前房地产市场宏观调控实践经验来看，利用经济手段进行间接调控的效果比运用行政手段进行直接干预更加持久，影响更为深刻。而在经济手段中，主要是通过税收政策和金融政策对市场各参与主体产生影响，进而调节他们在房地产市场的行为实现对市场的宏观调控。

刚刚过去的一年，政府先后出台了“国十条”、“新国五条”等一系列政策文件，接二连三的宏观调控政策的出台，其力度一次大过一次，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。特别是运用税收手段调控房地产市场在各个方面做了有效改变。政府为抑制房价过快增长主要出台的税收政策主要包括以下几个方面。营业税上，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定：对于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。土地增值税上，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)自2010年5月25日，该文所规定的调控原则一是预征率大幅上调，二是核定征收率大于5％。且强调严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。这从各地对于该文的反响可看出其重磅出击的调控效果。

虽然以前也相继推出过调控房地产市场的税收政策，但效果却十分有限，这并不是由于税收政策本身的优势不明显，而是由其他原因所致，如营业税、个人所得税的征收本意是为了打击炒房者的投机性，但由于税负转嫁效应，反而加重了二手房购买者的负担；再如征收土地增值税后，税收向住房购买者转嫁，导致房价继续上涨。但是这种反常现象并不意味着利用税收政策不能够达到控制房价的理想效果，或者说税收手段在房地产市场失灵，而是由相关税收政策在设计上的不足和缺陷所致。

二、税收政策与财政支出政策相比较

伴随着各级政府对房地产市场宏观调控力度的不断加强，目前已有30多个大中城市的商品房价格出现的下降。尽管，这一宏观调控举措在普通民众与专家之间，形成了不同的价值判断。但是，其作为遏制我国已呈畸形发展的房地产市场来说，则是必要的。美国2007年爆发的次贷危机，实则给我国上了深刻的一课。具体体现在：房地产市场若不实现健康发展，那么在大量投机性购买推动下，将导致我国商品房价格虚高不下。从而，具有刚性需求的民众无法进入房地产市场交易，最终使得社会民生问题不断突显。如何理解“健康发展”，其应包括两个维度：（1）房地产企业能实现内涵式发展；（2）房地产市场的产品结构应该合理。前者要求企业能在资金约束背景下，能提高自身经济效益；后者则需要在关注民生的前提下，优化企业的产品结构。综上所述，本文将从税收政策安排的宏观角度，探讨促进房地产市场健康发展的途径。

一、目前房地产市场环境分析

税收作为国家财政收入的主要来源，对于房地产企业和购房者而言，具有强制性。然而，税收政策安排所呈现出的倾向性，却能有效的引导房地产市场供求双方的行为。正因如此，这里有必要对现阶段房地产市场环境进行分析。由于我国房地产市场历来属于卖方市场，因此本文着重探讨房地产企业所面临的市场环境。从房地产企业资本循环的角度来看，其按照G—W……P……W`—G`的过程，完成一次资本循环过程。该企业若要实现可持续发展，则需要重复完成上述过程形成资本周转。不难理解，只要存在对上述过程产生影响的市场因素，都会干扰房地产企业的健康经营。

1.融资渠道萎缩由于房地产企业属于资本、劳动密集型企业类型；并且，其生产过程的所延续的时间较长。因此，在资本周转速度相对较慢的背景下，必然需要更多的资金供给。其中，外源性资金供给成为了该企业的主要资金来源。然而，在国家调控房地产市场，以及仍然存在的PPI、CPI指数高企背景下，企业的融资渠道已明显萎缩。

2.外延式生产明显我国房地产企业外延式生产特征明显，表现为：维持着资本有机构成不变的规模扩张态势。这样的扩张态势存在两个弊端：（1）企业经济效益难以快速提升；（2）企业预付资金的总量较大。前者将导致企业资本周转速度，长期处于低水平徘徊；后者则在目前的金融环境下难以为继。

3.资金回笼困难从目前房地产市场所反馈的信息可知：伴随着各大中城市房价稳中有降的现状，多数消费者已处于观望态势。从而，今年的“金9银10”未能出现所预期的购房高潮的出现。这一系列的市场现状，在企业资本周转上所呈现出的事实便是“资金回笼困难”。由此可见，房地产市场的主要微观主体“房地产企业”，面对以上三个方面的困境，必将制约房地产市场的健康发展。为此，下文将为税收政策的安排找寻切入点。

二、促进房地产市场健康发展的税收政策原则

若要设计合理的税收政策，首先就须满足房地产市场发展的目标导向。作为市场而言，其不仅包含诸多的市场微观经济主体，还应存在一系列的制度安排。而制度安排的实施，又将引导市场主体的经营行为。在这样的互动共生效应下，最终将促进房地产市场的健康发展。

摘要：良好有序的房地产市场，首先应是满足百姓对生活所必需的住宅要求，其次是给少量投资者一定的投资空间。目前，我国房地产市场持续升温，并带来了一系列社会问题。本文试图从税收政策调控的角度，探求一条促使我国房地产市场健康有序、持续稳定发展的解决之道。

关键词：房价上涨 投机泡沫 房地产税

近年来，我国的房地产市场持续升温，房地产价格走势倍受关注。如何合理利用税收政策，发挥经济杠杆作用，促进我国房地产市场健康持续发展，是本文将要讨论的主旨所在。

一、我国房地产价格上涨原因分析

从总体上看，房地产价格上涨是一种不可逆的发展趋势。影响房地产价格上升的主要因素包括：一是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上扬；二是城市化建设进程加快，商品房的需求量相应增加，这已成为一个全球化趋势；三是房地产投资和投机性力量拉动房地产价格上涨；四是建筑材料价格上涨和新建商品房品质提升；五是产业中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。

二、合理利用税收政策，促进房地产市场健康发展

税收利用杠杆原理，通过征税增加购房支出，抑制市场中对住房的投机和炒作行为，使房地产价格水平保持合理正常发展。

（一）统筹安排房地产各税种间的关系

房地产行业是我国经济的支柱性行业，对于经济的运行，经济的增长都有着十分重大的影响力。作为关联性极强的行业，房地产的变化发展对其他行业的发展方向有着指示性的作用。我国的房地产行业经过近几年的持续发酵，其价格已经飙升到一个让大众难以承受的价位，这一现象在北上广等一线城市较为明显。因此，要让中国的房地产市场朝着健康良性的方向发展，就需要国家启用相应的房地产税收政策进行调控。

一、在当前税收政策下房地产定价的现状

在政府的宏观调控(税收政策)下，当前房地产定价快速增长的趋势已经得到遏制，但是总地来看，房地产市场的定价依然不容乐观。房地产定价仍在逐步上升，特别是非住宅用房和商业性高档住房的价格上升趋势最为明显，与普通大众的心理价位还存在着较大的差异。首先，土地资源的稀缺性与不可再生性决定了土地资源的购入成本远远高于其他资源，加之购买各种建材以及人工、设备等各类巨额投入，这在根本上决定了房价的起点就很高；其次，虽然当前房地产供远大于求，但是由于开发商为了平衡权益不愿降价，加之受到人们追高心理的影响，房价降低，消费者反而不会购买，等待抄底的机会，使得房价无法得到降低。

二、直接相关和间接相关税收政策对房地产定价的影响

众所周知，房地产的定价受到政策的广泛影响，但是这样的影响往往是多样的。概括起来，房地产的政策影响基本可分为直接相关税收影响和间接相关税收影响。直接相关税收较为主要的包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税五种，而间接相关税收包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。

1.直接相关税收政策对房地产定价的影响。

土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税这五种税收无论是对于发达国家还是发展中国家来说，都占据着重要位置。土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税是国家参与房地产价值分配的重要环节。土地增值税反作用于房屋定价，价格的高低决定增值额适用的土增税率。城镇土地使用税的征收是直接计入费用的，换言之增加了间接成本。耕地占用税和契税都是拿地环节征收的直接税种，属于直接成本。这里的房产税指的是物业税，目前只在国内几个大城市试点，试点城市的房屋定价，要受房产税征收条件直接影响。需要注意的是，房产税确实能使房地产市场平稳发展，但是调控政策至少要持续一年以上，房地产市场主体才能调整预期，从而更好地发挥政策的导向作用。此外，房产税对房地产市场的供给和需求均有抑制作用，不能寄希望于房产税大幅降低房价。只有进一步研究如何使房产税与土地政策、货币政策、利率政策、信贷政策等传统的房价调控措施配合使用，才能达到调控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，还有保值和增值的功能。在今后相当长的时间内商品房的价格只会上升不会下降，这是由房地产价格的刚性性质决定的。而如果提高加房地产这五项税收的征收比例，将会提升房屋定价，购买需求自然也随之减少，然后受杠杆效应影响，在一段时间后，房屋的定价也会有所下降，因此，房地产这五种直接税收对房地产定价有着较为直接的影响。

2.间接相关税收政策对房地产定价的影响。

[摘要]

1998年住房商品化以来，房地产行业迅速成为我国发展最快的行业之一，随之而来的高投资、高房价很快成为房地产发展的特点，我国也相应建立了一套房地产税收制度来调节房地产市场。本文在阐述了房地产市场现状的基础上，着重分析了我国房地产市场的税收制度，并进行了评价，最终提出了相应的优化建议。

[关键词]

房地产；税收政策；优化建议

一、 我国房地产市场现状

自1998年取消福利性分房，住房商品化、货币化改革以来，中国的住房分配完全走上了商品化的道路。同时住房建设成为我国经济新的增长点，并且在近10年内呈现突飞猛进的发展态势，成为我国目前发展最快的行业之一。

（一）房地产投资增长过快，房价虚高

1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费，中国房地产产业正式进入高速发展的新时期。我国房地产投资额和增长率基本都成直线上身趋势，GDP增长始终都大大低于房地产开发投资的增长速度，房地产业成为拉动国民经济的支柱产业。商品房的销售价格持续不断上升已经成为不可否认的事实。据有关部门统计，中国普通民众全部收入的百分之五十以上会用于住房消费，住房消费是中国普通民众的主要负担，房价之高由此可见。