房地产税范文精选

[摘 要] 近20年来，经济学家、政治家、财政专家和评估师国际团体对房地产税的兴趣与日俱增。正如很多学者所言，“房地产税是许多国家和地区最为重要的地方税种”。20世纪80年代住房制度和城镇国有土地使用制度改革实施以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资不断增长，房地产价格持续上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构不尽合理。本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，拟对房产税地产税合并征收房地产税进行探讨。

[关键词] 房产税；地产税；房地产税doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 014

[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）10- 0025- 03

0 前 言

在国外许多国家和地区，房地产税收制度已较成熟，有关房地产税收理论研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉・配第年代。从最初关于房地产税定义的争论：房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。

20世纪80年代，我国住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，房地产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以后，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。

1 房地产税的内涵

1.1 房地产（real property）

【摘要】我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端。为规范房地产市场,充分发挥房地产税费的功能,应对现行的房地产税费制度进行改革,以保证房地产业健康有序地发展。

继国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措后,建设部等九部委也出台了关于稳定住房价格的意见,显示出国家对房地产市场宏观调控的进一步加强,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题值得我们思考。

一、税制繁复、内外有别不利于房地产业的健康发展

房地产开发经营涉及12项税费:

(一)营业税

(二)城市维护建设税(外资企业不征)

(三)教育费附加(外资企业不征)

(四)企业所得税

近日，房产税的消息再次引起市场关注。据国内知名财富管理机构的理财师透露，目前房地产税立法的初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。

有关房地产税，2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是：在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，征收房产税。而按新规定，以后购房者每年在支付房产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将大幅度降低。

假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况很可能是买房容易养房难。

有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来明显不利于多套房、人均面积过大的持有情况。

那么，投资者未来的投资方向应该如何转变？理财师指出，有房地产投资偏好的，不妨转向REITs房产计划这种海外房产投资形式，以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。

当税负从交易环节转向持有环节，对“房叔”“房姐”们的杀伤力会更直接、更明显，更有利于公平税负、平抑房价。该征的征，该免的免，才是房地产税的本意，才能让刚需者笑、投机者愁。

无论税收二次分配，还是税收撬动的房产占有格局，房地产税注定将扮演一个促进公平的角色。放在社会公平正义的天平上考察，房地产税立法工作需要格外谨小慎微，拿捏好技术与价值的双重取向，平衡好各方利益的动态变化。从这个意义上说，这次立法不单单是法律事件，更是一场汇聚民意、民智，凝聚民心、民情的政治活动，需要立法者勉力为之。

一、国外房地产税制比较

（一）德国房地产税制

1.征税对象和纳税人。德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。

2.计税依据和税率。土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征收；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征收。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。

3.税收优惠政策。德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给予奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。

4.税收调控政策。为抑制房价上涨，德国通过税收手段加大不动产交易成本，对不动产的买卖除了征收土地税、房地产税和不动产交易税外，还征收15%的不动产买卖差价盈利税；2009年起用于出租的不动产，对租金收入征收25%的资本利得税。

（二）新加坡房地产税制

1.征税对象和纳税人。新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。

摘要：通过分析房地产税收的基本作用原理，房地产税收对市场供求及需求调节的作用机理，得出不同税种在房地产不同环节的作用。

关键词：房地产；税收；市场供求

1房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。

1.1房地产税收的经济杠杆作用

（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。

（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。

（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。

物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段按年收取。

二．我国开征物业税已具备的条件

（一）中央文件已将物业税的开征列入议程。物业税从最先提出到引起广泛讨论，再到中央明确表示将对物业税的实施方案进行研究，这一路走来，不能不说物业税离我们越来越近。税务部门有丰富的房地产税的管理经验，再加上模拟试点工作的开展，这些都为物业税的正式实施提供了参照。

（二）物业税开征的物质基础已基本具备。居民积累个人财富的能力日益增强，物业税的开征对大户型购房者的影响不大。而对于小户型，相对应的税率较低，因此，需交纳的税金也能控制在能够承受的范围之内。

三．开征物业税的必要性与意义

（一）可以完善房地产保有环节的税制，进一步贯彻公平税负、合理负担的原则。以往房地产行业重在交易环节征税，造成房地产商开发成本高，购房者一次性购买费用高。这就造成房地产交易、保有环节税负不均衡。房地产的税费集中在流通交易环节，而保有环节成本低，不利于发挥税收对市场的调控作用。而一旦开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本，即是增加了房地产使用成本。这样，能够在一定程度上实现税收的公平原则。

（二）有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题。同时，有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。现行的房地产税制涉及的税费有14种之多,税费繁杂,计税依据不合理。

（三）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求。

一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提

我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。

（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。

二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。

摘要：税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中一直发挥着积极的作用。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。本文从借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验出发，希望能够为政府完善我国房地产市场的决策提供一些参考。

关键词：税收杠杆房产税供求平衡宏观调控

就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

一、世界房地产税制概况及特点

房地产税是世界各国普遍征收的一种税，目前世界上几乎所有国家的税收制度中都涉及到房地产税，考察世界各个国家和地区的房地产税收状况，其共同特点及趋势总结如下：

1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税，对其他固定资产不征税；第四类是将房屋与土地分开征税，例如目前我国的房地产税、土地使用税，印度的土地税，以及澳大利亚的地价税等。

2、计税依据。从世界范围来看，房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如，英国的房屋税，其计税依据是基于市场价而确定的估定价值；日本的土地税是按土地的估定值征收的；韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值，所以比较客观、公正且富有弹性，正在被越来越多的国家所接受。

3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先，宽税基是指征收范围广、减免范围窄，即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外，其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税，这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二，设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三，税率低即指一般情况下主体税率都比较低，目的是减少税收的征缴阻力。此外，从各国的房地产税收经验来看，都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用，比如对房地产保有阶段设计较高税率，而对流转环节设置较低税率，目的是有效降低房屋空置率，减少荒芜土地及促进房地产正常流转；再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率，而对城市用地和商业用地设置较高税率，目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间，提高土地利用效率。

4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制，与一般财政管理体制相比，分税制是财政和税收管理体制的统一体，其基本特征是遵循公平与效率的原则，在合理依法界定各级政府事权的基础上，确定各级政府的财政支出范围，按税种划分各级政府的收入，并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下，保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家，房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中，满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需，这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性，也促进地方的建设和发展。据统计，在美国房地产税收占地方政府财政收入的50％－80％，澳大利亚近80％，肯尼亚也达到68％。日本的房地产税收，绝大部分都划归市町村级政府。

二、中国现行房地产税制改革探索

为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应，中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理，以及公平性等方面进行探讨和实践。

摘要：房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。本文介绍了房地产税收的特性，分析了当前我国房地产税收存在的问题，并提出了改进建议。

关键词：房地产；税收；特性；问题；建议

近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。

一、房地产税收的特性

1.国家性

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。

2.法定性

税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。