房地产开发项目范文精选

摘要：就目前而言，房地产开发企业面临政策和资金等多方面的压力，市场竞争日趋激烈。因此，本文就房地产项目开发的成本控制和质量管理问题展开论述，为房地产开发企业提供必要的帮助和借鉴。

关键词：房地产开发；成本控制；质量管理

中图分类号:F293.31 文献标识码：A

成本控制是整个房地产开发企业工作的重心，对房地产企业的发展和运行具有重要意义。近些年，房地产成为消费和投资的重点和热点，但是国家针对房地产市场出现过热现象，进行了宏观的调控。因此，如何有效的降低投资成本和增效，促进房地产企业向着集约化管理的方向改变，是当前的房地产开发企业面临的重要问题。

一、房地产开发企业对成本管理和控制的意义

成本控制能够帮助房地产开发企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟具有重要战略意义。在现实开发过程中，我国的房地产存量比较大，既有宏观体制方面的原因，又有价格机方面的原因。由于房地产项目开发成本不断上升，导致商品房房价居高不下，说明了房地产开发企业对投资成本缺乏科学合理的控制。从宏观角度讲，对成本进行科学控制和管理，有利于合理的土地资源，有效的避免出现市场泡沫，降低国民经济的损失。

随着国家宏观政策的出台，对房地产的市场进行规范和调整，尤其是加强对土地交易市场的整顿，有效的消除了不正当竞争和暗箱操作取得土地经营权的行为。因此，房地产开发企业在获取土地使用权和经营权的过程中，要完全按照市场规范和规定，通过正当的招标和拍卖方式获得。这样可以有效抑制房地产过度消费需求，改变过去高风险和粗放式的开发方式，科学合理的利用投资资金。因此，只有加强项目的成本管理，才能树立房地产开发企业在激烈市场竞争中的优势，促进企业的良性发展，不断提高企业的经济利润和社会效益。

二、加强房地产开发企业成本控制的措施

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。

所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。



一、降低资金成本

降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。

加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

摘要：本文主要以项目开发单位为基调，论述了项目开发单位进行项目管理的主要内容、项目开发单位进行项目管理的方法，提出了项目开发单位进行项目管理时对成本、风险进行有效控制的若干建议，仅供与大家交流学习。

关键词：项目开发单位，项目管理

1、房地产项目管理的概述

1、1基本概念

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

1、2业内分类

房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。

2、项目开发单位进行项目管理的主要内容

摘要：近年来随着国家对住宅房地产市场进行调控，越来越多的房地产开发商转向商业地产。商业地产的开发管理同住宅项目开发同样遵循项目管理的规律和基本程序。运用项目管理的方法使商业市场发展同房地产开发紧密有效的结合并发挥更大的作用，成为今后商业地产项目管理发展的趋势。本文以笔者所在的公司已开发管理的商业地产工程项目为例，对项目管理在商业地产开发工程中的应用作相应探讨。

关键词：商业地产；项目管理；工程

中图分类号：F293.33 文献标志码：A？摇 文章编号：1674-9324（2013）21-0266-02

近年来，随着国家屡次针对住宅房地产市场进行调控，不少以往以住宅为主的开发商为规避政策性风险，纷纷转向商业地产开发，逐年增加对商业地产的投入，万科、世茂、龙湖、万达等一些较大的地产商在近年迅速扩张，同时一些外资也不断加大在国内商业城市综合体的投资力度，如中信、凯德置地等。商业地产开发的项目管理同一般住宅、办公楼开发建设同样遵循项目管理的规律和基本程序。一般情况下在项目完成可行性研究、立项、决策定位、规划、施工审批之后就进入了开发建设管理阶段。但商业地产的开发建设管理与一般房地产项目在项目管理上有一定的区别。其主要区别在于：①项目设计需要多个专业的整合与项目招商定位相互结合。②市场招商与市场推广作用突出。③明确商业地产项目的目标体系，运用目标管理进行有效控制及实现。④经营战略与策略决定项目的方向。⑤与政府有关部门（商委部门等）关系密切。⑥资金资本运作要求更高等方面。下面，重点介绍商业地产项目管理的几个主要方面：项目设计、项目定位与招商合作、项目目标体系的有效控制及实现在实际商业地产项目管理中的应用。

一、商业地产项目中的设计管理

商业地产项目各专业的整合设计管理，并与项目招商定位有效的结合是项目成功的关键。

1.项目整合设计管理的团队对项目的实施非常重要。目前在国内的大城市如上海、北京等，少数外资投资的商业项目一般委托专业的管理顾问公司来实施，当然要求专业的管理顾问公司具有整合大的商业地产规划设计、设施设备运行管理、招商经营等方面有丰富的管理经验。如果没有委托专业的管理顾问公司，发展商应筹建自己的项目设计管理团队，这对团队的成员应有一个较高的要求，并充分征询专业顾问的意见建议，否则在规划设计管理的过程中将会出现脱节现象。在本公司（外资）之前投资一个项目设计管理中，由于外资开发商刚进入内地，来不及组建自己的设计管理团队，就聘请了一家专业的顾问管理公司，在项目规划、设计中起了非常大的整合相互关联专业之间的作用（如建筑功能与分布、机电设施配置），避免了许多建设与之后招商使用之间的矛盾。

2.设计与项目的招商对接是项目成功与否的关键。如果项目定位确定后，项目的招商及定位策略应融入项目的规划、设计之中，贯彻进入建筑方案设计、施工图纸设计之中。一般大型商业建筑应按最终用户的商家的要求进行设计、施工的，如万达商业地产的“订单式”发展模式。在本人之前经历的一个商业项目（上海外滩三号楼），是一个商业改造项目，大楼从四层到七层分别是港式餐厅、法国餐厅、意大利餐厅及美国餐厅，这个项目就是典型的定单式设计装修，在设计之前，发展商已与上述各家餐厅直接签定合同，按照他们各自的要求进行设计，将他们各自要求的建筑布置、机电配置、运营管理的要求贯入到设计施工中。如果在招商延后，未明确最终用家的情况下，规划设计要保持一定的灵活性。比如公司现在开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），与政府职能部门沟通后，先用“毛胚房标准”进行设计施工，只是按市场一般要求进行设计配置，商场区域基本毛胚状态，机电设施预留接口到每层设施井道，以待今后招商租户确定后再进行末端到位设计施工。

【摘 要】目标成本管理是应用在房地产开发项目成本管理中十分重要的一种方法，是有效的实施成本事前控制的一种重要手段。本文首先论述了房地产开发项目的主要构成，然后分析了目标成本管理的主要功能，最后提出了房地产开发项目的目标成本管理的步骤。

【关键词】房地产；开发项目；目标成本管理

成本管理在房地产企业中发挥着十分重要的作用，房地产企业要想更好地立足于激烈的市场竞争中、取得更好的经济效益，就必须有效的重视开发项目的成本管理，真实的提高成本管理的整体水平。

一、房地产开发项目的主要构成

房地产开发成本就是所在企业为了开发商品房的全部支出，根据用途的不同，可以分为前期费用、项目融资成本、销售费用、管理费用、土地成本和税金成本等。房地产开发项目的成本分布在项目的前期阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段和销售阶段，属于全过程开发成本。对企业的开发进行成本控制，就是在开发的整个过程中，对所有的成本要素都需要进行控制。有效的对企业的价值链进行梳理，能够有效地提高企业的工作效率，实现企业经济的最大收益。

二、目标成本管理的主要功能

（一）控制功能

开发项目无论处于什么阶段，其动态成本都需要和目标成本进行比较，不论是不是已经超出了目标成本，都必须确保成本范围的可控性。在比较的过程中，可以有效地反映出项目的真实运营状况和财务目标之间的差距，可以有效地指导成本的控制情况以及项目的经营状况，可以有效的为领导决策、把握成本管理重点提供参考。

【摘要】随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展，房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注，在投资收益的驱动下，房地产开发项目产品定位已成为房地产行业投资开发的重要组成部分，如何投资开发好房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解房地产项目商业经营的特点，才能保证相应的投资、开发建设、招以及经营管理工作的顺利进行。

【关键词】开发项目；产品定位；可行性；矛盾

前言：在进行房地产开发项目的市场定位时，开发商老总们时常感到难。主要因为项目定位时，要面对很多问题，具体地说项目操作层面的矛盾主要体现在：项目区域市场与具体地块自身条件的矛盾；项目未来规划设想与项目开发成本的矛盾；城市经济环境与项目区域市场环境的矛盾；政府城市规划设想和公司经营水平的矛盾等等。只有把这些矛盾合理地解决了，项目定位工作才能成功完成。

1、房地产开发项目产品定位必须解决的矛盾

1.1随着土地供应手段的日益透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节。由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度较高，如何依据地块特点来确定项目定位，是当前西海岸开发商面临的困惑之一。

1.2房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本身及相应的产品功能，只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化，使该商业物业价值增值得以体现。

1.3房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商业房地产项目开发的几种方式

中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：

由于房地产开发项目管理的核心任务是项目的目标控制，因此按项目管理学的基本理论，没有明确目标的房地产开发不是项目管理的对象。 项目是创造独特产品、服务或其它成果的一次性工作任务。具体说，用有限的资源，有限的时间为特定的客户完成特定目标的阶段性工作。 项目可大可小，其共性：要由个人或组织机构来完成；受制于有限的资源；遵循某种程序；要进行计划、执行和控制等。 项目的属性：一次性；独特性；目标的确定性；活动的整体性；组织的临时性和开放性；开发与实施的渐进性。 项目要求达到的目标可分为两类，必须满足的规定要求和获取的期望要求。 项目管理是通过项目利益各方的合作，把各种资源应用于项目，以实现项目的目标，使项目利益各方的需求得到不同程度的满足。一、房地产开发项目管理的类型 1、房地产开发项目管理的内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。项目管理分为项目决策期和项目实施期。 项目决策期管理工作的主要任务是确定项目的定义，而项目实施期管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。 “自项目开始至项目完成”指的是项目的实施期。 “项目策划”指的是目标控制前的一系列筹划和准备工作。 “项目控制”指的是目标控制中的一系列执行和控制工作。 “进度目标、质量目标”对项目利益各方是相同的，都是项目的整体目标，只是利益各方实施的阶段不同。 “费用目标”对业主而言是投资目标，对施工方以及其他利益各方而言是成本目标。 2、按房地产开发生产组织的特点，一个项目往往由许多参与单位承担不同的建设任务，而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同，因此就形成了不同类型的项目管理。由于业主方是房地产开发项目生产过程的总集成者——人力资源、物质资源和知识的集成，业主方也是房地产开发项目生产过程的总组织者，因此对于一个房地产开发项目而言，虽然有代表不同利益方的项目管理，但是，业主方的项目管理是管理的核心。 3、按房地产开发项目不同参与方的工作性质和组织特征划分，项目管理有如下类型： 1）业主方的项目管理； 2）设计方的项目管理； 3）施工方的项目管理； 4）供货方的项目管理； 5）建设项目总承包方的项目管理。 投资方、开发方和由咨询公司提供的代表业主方利益的项目管理服务都属于业主方的项目管理。施工总承包方和分包方的项目管理都属于施工方的项目管理。材料和设备供应方的项目管理都属于供货方的项目管理。 建设项目总承包有多种形式，如设计和施工任务综合的承包，设计、采购和施工任务综合的承包(简称EPC承包)等，它们的项目管理都属于建设项目总承包方的项目管理。二、 业主方项目管理的目标和任务 1、业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标和质量目标。其中投资目标指的是项目的总投资目标。进度目标指的是项目动用的时间目标，也即项目交付使用的时间目标，如工厂建成可以投入生产、道路建成可以通车、办公楼可以启用、旅馆可以开业的时间目标等。项目的质量目标不仅涉及施工的质量，还包括设计质量、材料质量、设备质量和影响项目运行或运营的环境质量等。质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定，以及满足业主方相应的质量要求。 2、项目的投资目标、进度目标和质量目标之间既有矛盾的一面，也有统一的一面，它们之间的关系是对立的统一的关系。要加快进度往往需要增加投资，欲提高质量往往也需要增加投资，过度地缩短进度，过低的减少投资会影响质量目标的实现，这都表现了目标之间关系矛盾的一面；但通过有效的管理，例如采用先进的科学技术、严谨的工作计划，在不增加投资的前提下，也可缩短工期和提高工程质量，这反映了关系统一的一面。 3、房地产开发项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。 项目的实施阶段包括设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。招投标工作分散在设计前的准备阶段、设计阶段和施工阶段中进行，因此可以不单独列为招投标阶段。

4、业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期5个阶段分别进行如下工作：

1）安全管理；2） 投资控制；3） 进度控制；4）质量控制；5）合同管理；6）信息管理；7）组织和协调等7项。构成业主方35分块项目管理的任务。

其中安全管理是项目管理中的最重要的任务，因为安全管理关系到人身的健康与安全，而投资控制、进度控制、质量控制和合同管理等则主要涉及物质的利益。

三、设计方项目管理的目标和任务

1、设计方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和设计方本身的利益。其项目管理的目标包括设计的成本目标、设计的进度目标和设计的质量目标，以及项目的投资目标。项目的投资目标能否实现与设计工作密切相关。

2、设计方的项目管理工作主要在设计阶段进行，但它也涉及设计前的准备阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。

摘要：我国的房地产行业发展时间还较短，房地产企业的管理目前还比较粗放，尤其是房地产企业的成本管理更是如此，所以建立起房地产企业目标成本管理体系尤为重要。本文对房地产企业开发项目目标成本管理的基本内容进行了剖析，希望对相关领域的研究起到抛砖引玉的作用。关键词：房地产;目标成本;管理

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

引言：房地产企业开发项目目标成本管理包括目标成本预测与制定、目标成本分解、目标成本达成、目标成本核算和目标成本分析与考评等5项基本内容，它们相互联系、紧密相连，形成了完整的目标成本管理循环。

一、目标成本预测与制定目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，确定目标成本。在市场经济环境下，企业成为市场的主体，其一切生产经营活动都要以市场为导向，企业成本管理也不能例外。多数产品的价格由市场决定，企业的成本只有接受市场的检验，并且低于市场价格，成本所代表的效率才能转化为效益。否则，成本只能是一种损失。企业为了全面提高经济效益，就必须将成本建立在市场的基础上，以市场为导向确定成本。因此，企业应该以竞争性的市场价格为基础，根据企业的目标利润，确定产品应达到的目标成本，以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。所以目标成本预测主要是从销售和利润的预测着手。

1.销售收入预测销售收入预测（主要是对具有竞争力的市场价格预测）这一环节是进行目标成本预测的着手点，将影响目标成本的确定，至关重要。要尽可能把各种影响因素都考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，做到预测尽可能接近实际。企业制定销售预测应考虑的因素主要有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。预测过程的起点是假设未来与过去相似，所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。但未来不是一成不变的，并且商业环境是不断变化的，所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。

2.目标成本的制定目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本，开发设计目标成本、营销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原则相仿。目标成本制定的最大特点是“倒推”，目标成本的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。

二、目标成本分解目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用。目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，化“大”为“中”，化“中”为“小”，使之具体化、细小化、单元化，尽可能变化为若干较小的分、子目标，从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系。

1.目标成本在本体维上的分解将目标成本在本体维上进行分解，即按成本实体内涵来展开，分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标体系。其具体分解方法是：按成本费用项目进行分解；按经营生产费用进行分类等。目标成本在本体维上的分解按成本费用分解，又称为成本费用分解，是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的。费用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

随着城市化建设进程的持续稳步推进，我国建筑行业一直处于一个高速发展的阶段，建筑投资额每年以不低于5%的速度增长，这其中少不利房地产开发商的功劳。就目前的行业形势来看，房地产开发的利润极为可观，但同时也会受到土地成本、建设成本等因素的制约。要想确保房产开发效益，就必须在建设前期加强土地成本控制，深入分析土地成本的构成要素，明确土地成本的影响因素，在各个环节加强土地成本控制，根据土地的成本和建设价值选择合适的地块，尽量拉开房产销售价值和土地成本的距离，为房产后期开发提供一个良好的利润基础。

一、土地成本的构成要素

在进行房地产项目开发时，选择合适的具有开发潜力的地块，合理利用土地资源，是保证项目效益的基础策略。在进行土地成本控制时，首先要明确土地成本的构成要素。一般来说，土地构成要素主要有以下三个：1.土地使用权出让金。在我国，土地所有权拥有者为国家，要想获得一定年限的土地使用权，就必须给政府缴纳土地使用权出让金。这一费用的高低是按照相似地块的出让金额或者是根据政府标定的该区域的地价来定的，然后在根据地块的条件因素进行适当地修正调整，比如说地块所处位置、交通情况、用途、土地出让年限、土地现状、建筑容积率等。2.土地征用费。在国家建设项目中，如果涉及到农村土地，则需要按照国家政策和地方规定缴纳土地征用费，包括耕地垦复基金、耕地占用税、征地管理费、青苗补偿费、劳动力安置补助费、土地补偿费、水利设施维修分摊费等多种费用，需要根据征用土地的实际情况缴纳相应的费用。3.拆迁安置补偿费。城市化建设进程的推进，使得城市面貌日新月异，为了确保城市规划的合理性，通常需要拆迁部分房屋建筑，对原有的土地使用者造成了一定的利益损失，因此，按照国家规定，房地产开发商在获取现役房屋建筑所在地块时，必须给予原先的土地使用者一定的拆迁安置费和拆迁补偿费，以弥补原有土地使用者的经济损失。

二、房地产开发项目中的土地成本影响因素

1.土地获取方式。自2004年8月31日起，按照《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中的固定，只要是经营性用地，都必须采用以下三种方式进行土地出让：（1）招标。由政府部门根据城市建设规划战略，国有土地使用权招标公告，邀请相关建设领域的个人或组织参加此次招投标活动，如果是市政工程建设，一般按照低价竞标的原则选择合适的竞标单位；（2）拍卖。采用公开竞价的方式进行国有土地使用权的转让，价高者得，这是一种相对透明而又公正的竞争方式，确保了竞价的公平合理性，但是会引起“天价”地块的出现；（3）挂牌。挂牌出让国有土地使用权是拍卖的书面形式，有出让者在公共信息平台指定交易期限，按照价高者得的方式将最新价格显示在公告牌上，截止到最后期限的最高竞价者即成为此次交易的赢家。相对来说，挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补调剂方式，操作简便，交易时间长，可控性较强。2.一般性因素。房产开发受地块所在地段的影响是最大的，选择地块时必须要根据地段繁华程度、人流量、交通状况、自然环境等因素综合考量，这样建设出来的建筑才具有较高的实用价值，而相对来说，这些条件也会影响到土地的出让金额。住宅建筑适合选在自然环境好、交通便利、周围生活设施配备齐全的地段，而商业建筑则适合选在人流量较大、地段开阔、交通便利的地段，地段较好条件绝佳的位置可创造利润较高，同时土地成本也比较高，需要开发商合理选择。同时，土地价格还会受到该阶段土地利用计划的影响，因为土地供应量会决定其基础价格，是其他因素变化的一个起跑线。

三、房地产项目开发中的土地成本控制策略

1.综合分析选择合适的地块。低于房地产开发商来说，根据建筑的用途选择合适的地块时土地成本控制的第一步。首先，开发商必须具有长远发展的意识，深入解读国有土地出让文件，挖掘出地块的潜在价值。因为房产开发的周期较长，同时在高速的社会发展的趋势下，建设工程周围的环境会发生极大的变化，必须要了解地块的发展要求，正确衡量自身实力，有无完成土地使用要求的能力；其次，合理预测地块发展趋势，评估建设收益。当房地产开发项目的用途与地块所在的城市规划定位是一致的时候，往往项目建设的便利度会极大地提高，且建设效益也会比较大，因此开发商需对若干地块进行综合对比分析，以择优选取为原则，然后将性价比高的地块作为最终的选择；再者，牢牢把控建设时机，选择合适的地块。2.制定科学合理的土地竞买策略。在诸多土地成本影响要素中，最无法控制的莫过于土地交易价格，目前使用的招标、拍卖、挂牌等虽然是较为公正合理的交易方式，但是控制不合理极易出现价格超标的现象，影响到土地成本控制。作为一个懂经济成本控制的开发商，必须掌握充分掌握自身建设实力和资金流转情况，详细掌握竞争对手的第一手资料，正确预测土地的建设效益，确定一个可接受的土地获得价格，在进行交易时保持冷静淡定，从容竞价，确保项目效益。在土地竞买过程中，通常会选择以下几种作战策略：（1）高、低报价策略。根据有无强力竞争对手选择合适的竞价方针，比如说自身建设素质高，项目建设专业性强，竞争对手少是，可选择低价竞争策略，而在地块竞争性强时，可选择高价竞标的策略；（2）不平衡报价策略。在竞争时，很多时候土地价格并不是唯一决定因素，因此企业可以通过其他要素的优化提高综合评分，彰显竞争实力，降低土地费用；（3）合纵连横策略。与合适的竞争对手联合竞标，避免恶性竞争。3.工程招投标阶段的成本控制。对于建设项目，在推行工程招投标制的条件下，不但可以引入市场竞争机制，降低工程造价，还可以防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。4.加强土地成本构成要素的控制。城市建设规划是城市持续发展的要求，但同时会使部分人的根据利益受到影响，因此在进行房屋拆迁时，必须建立在合理规划和适当补偿的基础上，不得出现强行拆迁的情况。近几年，国家土地资源管理部门相继出台了房屋拆迁管理政策，切实保障了土地拆迁受害者的利益，提高了城市建设的规范化和制度化管理水平。在进行相关土地交易时，并不是获得了交易权便拥有了土地使用权，还需要派遣相关人员去与原有的土地使用者进行沟通，合理评估补偿金额，与使用者协商拆迁事件，制定好拆迁方案，确保拆迁工程顺利进行。

四、结语

[摘要] 策划是一个系统工程,对于地产项目尤其重要,本文顺着房地产市场的发展脉络探讨房地产策划的发展轨迹,并对我国房地产策划业的现状及存在的问题进行分析,以图更加专业化发展。

[关键词] 地产商业商业建筑营销

一、关于策划

策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题,随着改革开放的深入,由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济,无论是企业还是个人,如果不积极与市场靠拢,主动参与市场,就很难适应,终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度,为了在自由竞争中取得成功,行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法,在此基础上找到取胜的良计妙策,然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。

人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策,然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调,对广告营销、公共新闻等的综合运用,使某件事某种项目达到较好的效果。

策划是整合科学策划,是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素资源重新整合,使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益,策划是全部生产力要素的综合,甚至是经济因素与政治因素社会因素,以及其他多种因素的综合。归纳起来,策划是一个系统工程,是建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。

二、房地产策划业的发展脉络

房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元,一个项目的成与败,往往决定了一个公司的命运,故任何开发商在做项目时,都是慎之又慎的,需要对这个项目进行大量的调研评估,于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了,可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上,对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装,使之领先于市场潮流,符合于目标客户口味的一种行为过程,随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场,房地产策划由于与房地产行业的联动关系,跟随市场一起成长,也逐步迈向成熟,所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。