房地产经营模式范文精选

首先，假定房地产真的出现了问题，政府一定要救房地产，那么先来看下房地产真出了什么问题。从最近国家统计局公布的数据来看，9月份居住价格上涨7.0%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.5%(9月份上涨3.5%)，涨幅比上年同期高1.8个百分点。而房价的上涨，一定会让房地产开发投资快速增长及各类资金以不同的方式大量地流入。1~8月份，全国房地产开发投资完成额为18430亿元，同比增长29.1%(2005~2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%)。今年上半年进入房地产的资金达25102亿，同比增长14.1%，资金流入多增3000多亿。1~8月份，房屋施工面积达231607万平方米，同比增长21.7%，同比多开工40000多万平方米。房屋竣工面积23371万平方米，同比增长12.2%，同比增加2000多万平方米。房屋销售面积34592万平方米，同比下降14.7%，同比少销售6000多万平方米。商品房销售金额13813亿元，同比下降12.7%。

这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。

如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。

其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。

在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？

从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。

有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。

在过去的20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。

一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

【摘要】随着我国城镇化的扩展，房地产业的发展如日中天, 客户需求成了房地产市场的风向标, 房地产企业应将经营视角面向客户, 并采用客户经营模式。本文主要探讨了房地产业的经营模式，分析了这种经营模式的内涵、特点和应用的可行性, 并给出了实施措施。

【关键词】面向客户；房地产业；经营模式

1 引言

房地产业的发展, 一方面改善了人民的居住条件, 另一方面也使房地产市场由卖方市场转向买方市场, 客户逐渐成为房地产市场的主导者, 房地产企业经营存在的问题也逐渐显露出来。企业在生产成本最低的地方大批量建造住宅, 而客户则希望能在最便利生活的地方购买住宅, 同时要求产品类型多样, 服务具有人性化, 满足个性化需求。房地产企业的供给和客户的需求不能准确对接, 原因在于企业把房地产产品和服务作为经营对象, 并不十分清楚客户在何时、何地以什么样的价格需要企业的产品和服务, 企业应将经营视角转向房地产客户, 采用客户经营模式。

2 房地产客户经营的内涵与特点

2.1 房地产客户经营的内涵

房地产客户经营是相对于传统经营的一种新型经营模式。企业将经营对象由房地产产品和服务转向房地产客户, 客户由被动的接受者上升为企业经营的主动者, 企业以客户为中心进行资源配置和策略实施, 通过为客户创造价值来获得盈利。其内涵包括以下方面:

2.1.1 房地产客户是企业经营的对象

［摘要］近年来，我国经济进入新常态，对于国内就读房地产专业的大学生来讲，如何更好地适应此时的市场需求引起了人们的关注。以国内大学房地产专业的发展现状为出发点，提出合理的房地产人才培养目标，进一步根据社会需求，探索房地产专业的人才培养模式。

［关键词］房地产经营管理；专业管理人才；培养模式；培养目标

随着房地产业的发展，社会对房地产方面的人才要求越来越高，如何应对社会需求，培养与之相适应的房地产人才成为人们关注的话题。

一、国内大学房地产专业的现状

目前，国内高校房地产专业培养模式可以分为四类：第一类，注重培养基础课程，强调系统、完整的知识体系，在设置专业课程方面口径较窄。比如上海同济大学，专业基础课占52.5%，物业管理与土地资源管理是其很重要的专业课。第二类，重视厚基础，强调完整的课程系统，在设置专业课程方面口径较宽。比如，哈工大专业课占43.39%，基础课占45.76%，对毕业生要求具备“工程技术”与“经济管理”知识，在建设领域能够全程管理。第三类，基础课与专业课不够完整和系统，重视实践，在设置专业课程方面口径较窄。比如，天津大学公共基础课占36%，设置特色课程、国际工程合同管理等课程。第四类，有针对性设置基础课与专业课，重视实践，在设置专业课程方面就业口径较宽。比如，清华大学基础课与专业课各占43%，在教学方面实行学分制，总学分高达173。[1]

二、建立应用型人才的培养目标

房地产管理专业必须与社会需求紧密联系在一起，重点培养应用型人才。应用型人才是指将发现的规律运用到实践，转化成应用成果，并为社会带来一定效益的人才。应用型人才对技术应用的要求更高，更具备解决问题的能力。现阶段，有关房地产的从业资格证内容中，强调专业知识与实践技能相结合的较少。[2]在设置课程与培养目标方面，应结合“社会———教学——社会”的模式，进行开放式思维教学。在培养人才的过程中，高校可以汲取一些财经类学校的办学优势，建立起以创新、创业为目标的人才培养。适应新形势下房地产市场需求，加强知识与技能应用能力的全面培养，多层次培养，培养出房地产专业人才兼具全面人才、专业人才以及职业人才的培养目标。[3]

三、房地产管理人才培养模式

1 调控背景及主要逻辑

自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控,以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

2 从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位,以及地方政府“土地财政”的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

摘 要：随着网络科技的发展与电子商务的普及，房地产经纪业也在寻求“互联网+”模式。近年来，房地产经纪业发生了O2O革命，其中主要有基于产品销售的O2O、基于服务销售的O2O和基于信息交付的O2O三种应用形式。在未来，房地产经纪业O2O的发展离不开手机端APP。另外，加强行业监管是促进行业高效、健康发展的必不可少的手段之一。

关键词：房地产经纪；O2O；产品销售；服务销售；信息交付

中图分类号：F299.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）13-0049-04

一、引言

随着互联网科技的发展，电子商务发展迅速，并已经被被众多商家与广大消费者所接受[1]。在B2B、B2C、C2C等常用的几类电子商务模式里，商品的流通是以信息为基础，引导资金正向流动，并最终依靠物流来完成的一个动态过程。在这个过程中，信息、资金和物流三者缺一不可。其中，资金和信息都可以在互联网上完成，而物流环节要在线下才能完成[2]。

2016年，企业在线销售的开展比例达45.3%。在传统媒体与新媒体加快融合发展的趋势下，互联网在企业营销体系中扮演的角色越发重要，互联网营销推广比例达38.7%。在供应链升级改造过程中，企业日益重视并充分发挥互联网的作用[3]。而O2O作为一种全新的电子商务模式，引起了国内学者广泛的关注。王艳江认为，O2O（Online To Off-line）即线上到线下，是把互联网作为线下交易的基础，最终把线下的商务机会与互联网结合在一起。如此，线下实体店的服务通过互联网在线上吸引消费者；相反，消费者也可以通过互联网在线上筛选商家并支付选中的商品或服务，最终在实体店进行线下消费[4]。2012年，王慧认为，将线上虚拟经济与线下实体经济结合起砭褪O2O商业模式，即消费者在线上网络平台上下单支付，再到线下实体店消费[5]。2013年，卢益清、李忱提出，O2O模式就是将线下交易与互联网应用结合在一起，也就是说，某交易平台将大量实体店商家的信息在互联网上，消费者通过互联网下单并支付，最后到实体店享受服务和提取所购商品[6]。传统的电子商务必须有客流、资金流、信息流和物流，而新兴的O2O模式是将信息流和资金流放在互联网上进行，并且由于此类消费品的特殊性，消费者必须到实体店才能获得商品或服务，O2O能为商家带来大量客流，但通常不需要物流。2014年，王丽总结了目前我国的O2O主要应用在团购网站以及打车软件上[7]。张波认为，随着移动互联网的兴起及迅速发展，O2O会成为21世纪最主流的电子商务模式[8]。

笔者认为，O2O就是线上线下虚实结合，即使互联网作为实体交易的前台，将线下的实体商业机会与互联网结合起来。在O2O营销模式中，整个消费过程由线上和线下两部分，平台、商户与消费者三方构成（见图1）。其主要交易流程由线上撮合、线上支付、线下消费与消费反馈形成交易流程链（见图2）。

图1 O2O构成示意图

摘要：在互联网+背景下，房地产行业出现了很多新的发展和变化，O2O营销模式已经在房地产经纪业务中广泛展开，对房地产专业人才培养带来了更多的挑战，对房地产经纪人才需求、教学要求等方面提出的新目标，以期对培养出适应“互联网+”所需的复合型房地产专业人才。

关键词：互联网+；房地产经纪；教学改革

TP393.092；F713.36

在”互联网+”背景下，房地产行业出现了很多新的发展和变化，O2O营销模式已经在房地产经纪业务中广泛展开。

一、O2O营销模式下房地产经纪活动的新发展

1.通过互联网楼盘广告与房屋信息

对于一手房，大中型的房地产项目除了常规的楼书、展板、围墙、道旗、报纸广告等宣传途径外，网络广告是必不可少的，对于二手房也是如此。房地产经纪企业（或房地产开发企业）通常通过各大综合性网站、房地产专业服务网站、公司自建网站、论坛等PC端口等网络途径房源信息已是中介公司的重要内容。

随着移动互联网的快速发展和智能手机的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地产经纪活动的重要营销渠道。不少置业顾问个人使用微信进行营销，许多房地产公司也建立了微信公众号，通过客户对公司微信公众号关注，就定期推送的促销优惠、品牌推广、营销活动等信息，及时企业或行业最新动态。

摘要： 中国房地产经营管理专业的建设随着房地产业的发展不断完善，探索房地产经营管理专业的人才培养模式，对学科发展具有重要意义。文章在对房地产经营管理专业与其他专业综合分析的基础上，提出了建立“三维度”的人才培养目标，建立“社会—教学—社会”的课程引导模式，提出了技术型管理人才的培养模式。

关键词：房地产经营管理专业；技术型管理人才；培养模式

中图分类号：F2933 文献标志码：A 文章编号：

1005-2909(2012)03-0025-05

随着房地产业的持续发展，房地产专业人才的需求越来越大，对从业人员各方面要求也越来越高。高等院校房地产经营管理专业在经济全球化、高等教育大众化的背景下，如何适应社会需求，加强房地产专业建设，改革人才培养模式，提高房地产专业学生的知识结构和应用能力，显得尤为紧迫和必要。

一、中国高校房地产专业发展的现状分析

（一）中国房地产专业的发展历程

1989年,经原国家教委(现教育部)批准,中国高等学校开始设置房地产经营管理专业,到1998年教育部颁布新的专业目录为止,全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》对原有专业讲行了调整, 将房地产经营管理专业归属在管理科学与工程一级学科下,改称工程管理专业［1］。各高校按照教育部要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分院校将其并入工商管理专业［2］。近年来，部分高校开始重新申请开设房地产经营管理专业（目录外专业）。

【摘 要】本文从高职人才培养模式的特征出发，阐述了高职房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式的内涵以及实施路径选择，分析了高职房地产经营与估价专业专业工学结合人才培养模式的意义。

【关键词】高职；工学结合；人才培养模式

我国高职房地产经营与估价专业起步比较晚，缺乏相应的办学经验，相应的人才培养机制不健全，大多数高职院校的人才培养目标与培养规格模糊，针对性与适应性不够明显，并且跟社会需求相脱节。鉴于房地产经营与估价专业是一个新专业，没有相关的成熟经验可以拿来借鉴，如果想使此专业教育适应社会的发展，就必须需要改变观念，敢于进行大胆的探索。何况人才培养模式是高职人才培养问题的重要组成部分，面对高职院校普遍存在的难题，怎么样推进改革高职人才培养模式，使其适应社会的发展需求，探析人才培养目标与培养模式，培养出符合时代潮流、社会需要、具有较强的创新精神与实践能力的高素质人才， 如今成为广大教育工作者所必须思考的问题，具有比较大的现实意义与价值。

一、高职人才培养模式的特征

人才培养模式是指学校为学生构建的能力与素养结构以及实现这个结构的路径，也就是人才培养目标、培养规格与培养方法。

（一）人才层次的高级性

高职人才不仅要具备同高等教育相对应的基本知识、理论与技能，掌握一定的新知识、新技术与新工艺，而且以其较强的实践动手操作能力与分析、解决生产实际问题的能力不同于普通高等教育，以知识面的宽广与基础理论知识的深厚差异于中等职业教育。

（二）知识、能力的职业性

摘要：在国家宏观调控下，我国房地产行业快速发展，但是发展过快会带来供大于求的现象，导致现在房地产市场竞争激烈的场面。在发展的过程中，房地产企业经营管理的体质也在不断改革，所以怎样能够在日趋激烈的房地产市场保持竞争力，房地产企业的经营管理模式将是重要影响因素之一，本文就中国房地产企业的成功经营管理模式进行探讨。

关键词：房地产；成功经营；管理

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

前言：近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产产业也异军突起，发展速度惊人，但是随着房地产企业的数量急剧增加，带来了负面的影响，也就是现在社会上存在的供大于求的现象，也催生了激烈竞争的房地产市场。随着人们的生活水平的提高，对住房提出了更高的要求，以品牌经营为核心，房地产企业如果想保持自己在市场上的竞争力，必须有成功经营模式，现在的普遍的成功经营模式是：以品牌经营为核心，以科学先进的企业内部管理和外包管理为基本素质,应具备房地产营销策划、项目管理和物业管理三大技能,谋求在建项目数量和管理能力的平衡、品牌发展和业务扩展的平衡、企业文化建设的平衡以及企业知名度和企业美誉度的平衡。怎样打造房地产企业成功经营模式呢？它现在成为房地产企业研究的热点问题之一。

1.浅析我国房地产企业管理现状

我国房地产产业发展极为迅速，而企业管理体制改革的速度跟不上，于是导致现在房地产企业管理上出现诸多问题。以前房地产市场竞争不激烈，房地产企业管理模式单一，现在房地产项目市场竞争激烈，更是凸显了房地产企业的管理问题。例如，房地产企业很少注重房地产项目管理体系的设立，企业不注重品牌意识，从事房地产项目管理的人员技术水平跟不上发展步伐，在确立房地产开发项目前未进行科学研究等。众所周知，经营管理是一个企业的主导者，它决定未来企业的发展与衰落。这些管理问题直接遏制着房地产企业的进一步发展，如何打造房地产企业的成功经营模式是现在房地产企业所关注的话题之一。

2.剖析如何打造中国房地产企业成功经营管理模式

2.1房地产企业须将品牌经营作为管理核心