房地产经济学范文精选

摘要：《房地产经济学》是一门理论与实际紧密结合的课程，传统教学模式偏重理论讲授而往往忽视实践环节。论文论述了房地产经济学开展实践性教学的必要性，分析了该课程教学中存在的一些问题，并针对问题提出相应的改革建议，以期对高校房地产经济学教学改革和人才的培养起到促进作用。

关键词：房地产经济学；实践性教学；探讨

中图分类号：G642.41 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2015）07-0139-02

房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础，涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识，具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程，在教学中如果仅仅以“以教为主”，以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前，学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起，才能达到教学目的，完成教学任务。所以，改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式，代之以实践性教学模式，是当下房地产经济学教学改革的出路之一。

一、房地产经济学实践性教学的必要性

西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学，强化教育职业化，在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革，是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。

1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习，激发学生的学习热情，学生根据自己的兴趣作出选择，体现了自主学习，学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能；从师生互动的方面考虑，该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式，实践证明，该教学方法大大地调动了学生的内在动力，且能维持长久。

2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中，理论能够和实际相结合，使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖，房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会（ABET）在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练，提高学生的实践动手能力，有助于后期的职业发展。

经济金融政策对房地产行业的影响经济学论文

［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。

［关键词］经济政策房地产宏观调控影响

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1）对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2）对消费者的影响

本文作者：赵飞工作单位：万达商业地产

虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。

一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。（一）房地产经济虚拟化与会计信息的关系。房地产市场是一种垄断性的竞争市场，购房者和开发商通过博弈来实现房地产的交易。在此博弈中，开发商是强者，购买方则是弱者。二者之间存在严重的信息不对称。在所有的信息中，会计信息是最重要的部分，也是投资者进行决策和投资的主要依据。房地产市场也是时刻在变化的。可是，在会计信息不对称、且质量低下、披露不很及时的情况下，投资者对变化的房地产市场无法做出及时准确的判断，并且房地产开发项目周期长，使得房地产开发商的有效供给往往滞后于市场的需求，进一步使房地产市场更加虚拟化，加快了泡沫的生成。由此我们看出，会计信息出现问题不但会扭曲房地产市场中供求关系的正常反映，更是市场中盛行投机炒作的一个重要原因。（二）房地产经济虚拟化和会计要素计量的关系。会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。根据企业会计准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。在一般情况下，产品的价格是以成本和市场的供求关系来确定，一旦产品的价值和价格产生严重的背离，将会产生泡沫。当前我国房价的上升已经不是主要由生产成本上涨引起的，其增长的幅度早已超出成本的增长幅度。目前我国房价的上涨，很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。因此，房地产计量属性能否反映房地产的真实价值显得颇为重要。从会计学上来看，房地产可分为存货房地产、自用房地产和投资性房地产。自用房地产指的是企业为生产经营经营而持有的房屋、土地等房地产。企业用来生产经营而持有的土地使用权属于无形资产；而生产经营用的办公大楼和厂房属于固定资产。自用房地产是按照历史成本作为无形资产和固定资产来进行初始计量和后续计量。投资性房地产是通过出租建筑物或出租土地使用权来获得收益的房地产。按照会计准则的规定，投资性房地产按照成本模式进行初始计量。投资性房地产的后续计量只有企业在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。如果不加限制的引如公允价值，就会出现人为操作利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，过度虚拟化，产生泡沫。存货房地产是指的是房地产开发企业自行建造并待售的房产。此时无论是购买的土地还是构建厂房的各种成本都并入房产的开发成本，统一作为存货的成本。在虚拟经济的大环境下，房地产的公允价值会不断升高，给广大的投资者带来房地产价格继续高涨的预期，在这种情况下，按照经济学中的各种模型计算出的公允价值会不断的攀升。非理性的投资者会受到多种因素的影响而不能察觉到房地产价格的过度虚拟化，感觉不到泡沫的存在。投资者会根据以往的价格和当前市场的价格来确定公允价值，过去持续攀升的价格给投资者以良好的预期，最终导致泡沫的出现。当公允价值下降时候，投资者的预期变得悲观，导致房地产虚拟经济回到实体经济状态，但会造成房地产经济的持续低迷。

一、行为经济学

1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。

2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。

3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。

二、基于行为经济学的房地产市场分析

1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。

2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。

3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。

[提要]在当前的房地产营销过程中，人们受许多心理行为因素的影响，甚至出现不完全理性的行为。这种不完全理普遍存在于使用性购房和投资性购房过程中。本文运用行为经济学的分析方法研究房地产营销过程，进一步完善房地产营销理论，在实践中避免或者解决所遇到的一些实际问题。

关键词：房地产；市场营销；行为经济学

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2013年7月26日

一、房地产营销现状

近年来，房地产市场异常火热，据2012年不完全统计，全国注册的房地产企业已达到约65，000家。据最新统计，居民收入中的22%用于住房消费，远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示，2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20，898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，90%为住宅销售面积，房地产开发住宅销售面积为18，901万平方米，同比增加41.2%。分区域看，—二三线城市全面回暖，商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时，受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控，政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代，房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现，但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。

1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实，房地产市场需求将受到抑制，短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现，预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售，企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示：2013年第一季度，房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%，增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下，企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈，更应该把经营的重点放到房地产营销中来。

2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。

摘 要： 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。

关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1009-9107（2013）02-0036-07

一、相关文献综述与问题的引出

房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。

上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。

二、马克思关于“泡沫”的定义与解释

[摘要]中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产价格的居高不下?本文作者首先从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面介绍了我国房地产价格居高不下的原因，然后对如何控制房地产价格提出了自己的建议。

[关键词]需要 需求 经济学 房地产高价

作者以经济学理论为基础，首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析，然后在原因分析的基础上，探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。

房地产价格居高不下的原因

中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。

(一)需要与需求

1.理论分析

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。

[摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。

[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型

2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。

一、宏观调控的背景分析

1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。

成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。

市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。

百姓经济学原理概括地说就是：中国式原理。主要有三个含义：第一是事关老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度进行分析和理解；第三，一定是中国特色的。

西方经济学自成体系，房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系，但问题是，中国很多经济学现象的出现，是一些西方理论所不能解释的。比如，中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的，而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中，有共性，如城市化、工业化；但也有个性，如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策，这四条，是任何西方国家所没有遇到过的。因此，在房地产方面，我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。

第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。

说到房地产，作为老百姓，最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同，这其中有无规律可寻?这就是我的第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。

比如，我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里，面积扩大了1/3，那么，市中心的房价就会增长1/3，如果再考虑建筑成本等因素，价格上涨一半即50％，是完全有可能的。

这样，我们就可以算一笔账：假定原来市中心的房价是5000元，城市扩大了1/3后，房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15％，则此地的房价就会是4000元×115％即4600元。相对于原来的房价，上涨了53％。

这样判断的依据何在?依据是：土地的升值。

土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了，表示该城市有四个方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用设施水平的提高；三是区域中心地位的提高，即对周边地区的辐射、吸纳能力增强；四是居住用地减少，因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来，供不应求是其一，商业地产上涨是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三条，房价自然会大幅上涨。

[摘要]：自从2002年以来，中国的房价开始节节攀升，而房地产的炒作也愈演愈烈，越来越多的人开始关注房市对中国宏观经济的影响。有人说，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。那么房地产的问题体现了哪些宏观经济的现象？又对宏观经济有什么影响呢？探讨关于房地产过热和房价走势所反映的宏观经济原因和影响。

[关键词]：宏观经济 房地产 GDP 解决措施 发展趋势

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，人们纷纷涌向房地产领域，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文将从中国房地产行业现象产生原因，影响及解决措施来分析。

一、产生原因

1.宏观经济发展：我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，然而矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。

2.供求关系影响：总需求决定总供给，面对庞大消费者，我国在房地产有广大的消费市场，所以中国房地产业发展迅速。当然，只有人口数是远远不够的，还有一个最主因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

信贷影响：我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中。从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%～80%甚至更高。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。

3.通货膨胀影响：根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。