房地产经纪管理办法范文精选

摘 要：《房地产经纪管理办法》是在当前房地产市场调控形势下出台的我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，也是我国首部全国性房地产经纪法规。为了配合宣传和学习工作，本文就该部新法规出台的现实意义和主要内容进行了解读。

关键词：房地产经纪 行业管理 法规

2011年1月20日,住建部、国家发改委和人社部等三部门联合出台《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），自2011年4月1日起施行。

一、《办法》出台的现实意义

(一)《办法》出台是国家对房地产经纪行业地位的肯定

《办法》的出台，应该说是国家承认房地产经纪行业地位的表现。我国房地产经纪行业经过近20年的发展，已具较大规模并有不断发展壮大的趋势：1.房地产经纪机构数量庞大、从业人数多。据不完全统计，目前全国房地产经纪机构(含分支机构)达5万余家，从事房地产经纪活动的人员已超过100万；2.经纪业务量大。房地产经纪业务包括一手楼租售的业务和二手楼租售的居间业务，而且北京、上海、广州、深圳等城市的二手楼交易量(套数)已超过一手楼的交易量，二手楼又具有交易分散的特点，更加离不开经纪服务。我国目前大部分城市的二手房交易，有50%是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。

(二)《办法》出台表明国家规范房地产经纪行为的决心

我国房地产经纪行业的现状不尽如人意：1.部分从业人员素质差、缺乏职业道德；2.房地产经纪机构的业务程序缺乏统一规范、内部管理混乱；3.由于政策法规不健全，无论是政府的行政监管，还是行业组织的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题。《办法》的出台表明国家不能容忍房地产经纪行业的混乱状态再延续下去，决心严厉打击非法中介、规范房地产经纪行为，推动整个房地产经纪业规范、健康发展。

《房地产经纪管理办法》(下称《办法》)经过几年的酝酿，几易其稿，终于在2011年春节之前由三部委联合，并将于2011年4月1日起施行。

纵观这部部门规章，可见其强调最多的是信息公开，包括经纪机构应当向政府管理部门披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公众披露的信息，也包括委托人应该披露的信息，还包括政府部门应该为信息公开提供的条件，同时还规定了政府部门之间的信息共享。

《办法》第11、12、13条强调了经纪机构要向建设(房地产)主管部门备案，而政府部门要将主要的备案信息向社会公布。第15条规定了经纪机构应该向社会公众公开的一般信息，并且特别强调这些信息“应当在其经营场所醒目位置公示”。

《办法》对经纪机构应当向委托人公示的信息规定得尤为详细――首先对房地产经纪服务合同的必备内容进行了规定(第16条)，并特别对相关服务内容的明示进行了规定，即第17条：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

笔者认为对于房地产经纪机构来说，这两条规定具有非常重大的积极意义。因为这一方面表明“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”是不包括在通常意义上的房地产经纪服务内的(第16条实际上表明“提供房地产信息、实地看房、代拟合同等”属于通常意义上的房地产经纪服务，或者说属于第3条所规定的房地产经纪服务行为)，另一方面使得房地产经纪机构提供“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”有了法律依据，并且可以依法另行收取费用。当然，前提是要“向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

《办法》尤其强调明码标价，第18条不仅要求经纪机构明示收费标准，还要求将这些收费标准所对应的服务项目和服务内容一并明示，并强调要“在经营场所醒目位置标明”。

《办法》还在第18条进一步明确要求：“一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”。通俗地讲，这些都是在告诉经纪机构：你们可以针对不同的服务收取合理的费用，但应该让委托人明明白白地知道自己所花的钱能够购买什么样的服务，而不能笼而统之地向委托人收钱却在提供服务上短斤少两。

为了堵住经纪机构坑蒙拐骗的一切可能漏洞，《办法》在第18条中再次强调：“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈”。

第一条为加强房地产经纪服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称的房地产经纪服务，是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

第三条本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。

第四条从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。

第五条市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。

各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。

市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。

各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。

摘要：当前中小城市房地产经纪行业主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。为促进中小城市房地产经纪行业的健康有序发展，当前应加强对从业人员相关专业知识培训，完善相关监督法规，提高政府监管效用和整顿行业秩序。

关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策

一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题

随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：

（一）从业人员专业素养低

房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同

不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

（二）监督法规不完善

委托人（乙方）：经纪人（丙方）：签订地点：合同编号：

合肥市房地产管理局

合肥市工商行政管理局监制

签约须知

一、本合同由合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规制定的示范文本。

二、本合同使用范围

1、在合肥市从事房地产经纪活动的房地产经纪人；

2、存量房屋（二手房）的房地产转让或房屋租赁。

各区县房地局、各区县房地产交易中心、各房地产经纪公司：

为贯彻落实《市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（府发[]6号）和国务院办公厅转发七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（［］26号）的精神，规范房地产经纪行为，加强房地产经纪行业诚信体系建设。经研究决定，在已经开通的《市房地产市场管理信息系统》（以下简称《市场系统》）的基础上，进一步拓展功能，推进房地产经纪人信用档案建立和完善。现将有关事项通知如下：

一、房地产经纪人信用档案的主体

房地产经纪人信用档案是房地产经纪人诚信体系建设的基础，本市取得备案资格的房地产经纪企业（包括分支机构）和已注册的房地产执业经纪人（包括持“全国证”和持“证”的房地产执业经纪人）均系本市房地产经纪人信用档案的构成主体。

二、房地产经纪人信用档案建设的职责分工

市房地资源局根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，组织本市房地产经纪人信用档案的建设，统一对外公开房地产经纪企业及房地产执业经纪人信用档案，并组织对房地产经纪企业和房地产执业经纪人诚信执业的情况进行监督和检查。

各区县局要充分依托已建立的“房地产市场管理信息系统”和“房地产交易登记信息系统”，推行房地产经纪人执业信息卡、房地产经纪人执业胸卡为主要手段，建立和完善经纪行业信用档案。区县局房地产市场管理部门负责主体信息的录入和变更，会同执法部门录入查实的信用情况等；区县房地产交易中心负责记录房地产执业经纪人的交易登记信息；区县房地产执法部门负责将查实的投诉和处罚情况提交房地产市场管理部门。

三、房地产经纪人信用档案的信息内容和采集

第一条为加强对房地产经纪机构的监管，规范房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，结合本省实际，制定本办法。

第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。

第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。

房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。

第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

[摘要] 我国房地产经纪人员职业资格制度实施已经6年多了，需要总结和提高。本文分析了这项制度实施以来存在的问题，在借鉴发达国家和地区先进经验的基础上，对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度提出了一些建议。

[关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度

2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。

一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题

从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：

1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位

（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。

（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。

一、严格商品房销售管理，加强商品房销售活动动态监管

(一)严格执行商品房预售管理和商品房销售网上管理有关规定。未经预售许可、现售前备案的商品房，房地产开发企业不得进行销售、收取房价款(包括预收款)，也不得以认购(包括认订、登记、选号、预约等)或俱乐部会员制等任何名义变相进行销售、收取预定款性质的任何费用(包括定金、订金、保证金、诚意金、会员费等)或要求定向存款。房地产开发企业出现上述行为的，房产管理部门按违法预售或违规现售查处，直至取消开发企业资质。

(二)严格前期物业管理招投标制度。凡住宅为主物业管理区域内建筑面积在3万平方米以上等应当采用招投标方式选聘物业管理企业的项目，必须统一进行公开招投标。未通过统一公开招投标方式选聘物业管理企业的，房产部门不颁发商品房预售许可证。

(三)房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内按照房产信息网上公布的可售房源开始预商品房；逾期不预售的，一经查实，房产管理部门将取消其预售资格，待该项目获准现售前备案以后重新上网销售。

(四)实行“实名制”购房，预售登记的商品房在未交付使用及领取房地产权属证书之前不得转让，销售合同网上登记备案以后不得更名。凡违反上述规定的，一经查实，房产管理部门将不予办理各类登记手续。

(五)房地产开发企业销售商品房或房地产经纪机构销售商品房，必须在售楼场所显著位置明示房地产开发企业、房地产经纪机构营业执照、商品房预售许可证、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照，并向购房人出示商品房销售委托书。凡违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续。

二、加强房地产广告管理

(六)广告与单位必须对房地产广告内容的真实性进行审查，不得、无合法证明、证明不全或内容不实的房地产广告。商品房预售、出售广告，必须提供获准预售许可、现售前备案的证明；存量房出售(租)广告，必须提供房地产权属证明。房地产经纪机构所的房地产项目广告，必须提供业主委托证明。凡违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。

【内容摘要】随着我国房地产市场繁荣，房地产经纪行业队伍迅速壮大，房地产经纪机构在人们买卖房屋、租赁房屋中作用越来越重要。在当前新形势下，房地产经纪机构和经纪人员面临法制不完善、管理混乱、素质较低等诸多问题，本文就这些问题及其对策进行了全面分析。

【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

一、房地产经纪及其发展现状

1、房地产经纪简介

随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。

2、我国房地产经纪发展现状

近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。