房地产调控范文精选

12月21日，中央经济工作会议闭幕，并为2016年的房地产市场定下了“去库存”的主基调。

会议中提出了六大去库存举措，包括要加快农民工市民化;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励自然人和各类机构投资者买房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房企适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组;以及取消过时的限制性措施。

这是房地产调控政策实施以来，首度在中央经济工作会议中浓墨重彩阐述房地产。

《财经国家周刊》记者采访的多位业内人士认为，会议提出的去库存方式体现了行业管理思路的重大转变，向市场释放出积极的信号。不过，鼓励农民买房和让企业降低房价等举措，需要很多配套改革，政策效果有待检验。

调控思路大转变

北京师范大学管理学院教授董藩认为，本次会议的最大亮点是提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个彻底的转变。

过去数年，中国一直把“多买房”看成投资，甚至投机活动，政策上一律是严厉打压、至少是不支持的。但这次提出要发展住房租赁市场，鼓励人和机构购买商品房，成为租赁市场的房源提供者，甚至鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

这意味着，政府承认中国已经进入房地产的存量时代。而在刚性需求之外，政府也表示鼓励发展改善性、投资性需求，这是中国政府管控房地产思路的重大转变。

内容摘要：在房地产市场，中央政府和各地方政府曾相继出台了一些振兴市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，以助于厘清认识，把握房地产调控的方向和趋势。

关键词：房地产宏观调控救市政策框架性分析目标影响

房地产市场宏观调控目标

（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控

市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。

住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。

对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管，使“居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。

目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。

虽然宏观调控政策出台了无数条。但房价仍然难止涨势。更多制度性和结构性问题不解决，房地产宏观调控举措注定效果不明显。

自2003年之后，中央政府也开始进入了楼市的动态调控阶段，然而，一个极其尴尬的现实是，迄今为止，房地产市场并没有按照人们期望的那样去发展。过去的6年中，关于房价下跌的预测被证明只是一个又一个的传说。

这个市场纠缠着太多的不确定因素：宏观经济的过热过冷、土地供应政策的调整、货币政策的调整、购买优惠政策的调整等等，对于大多数人来说，这都是些未知数。影响因素在地产市场之内，又在地产市场之外。

2010年，房地产市场的调控又一次在继续着这个未知的变局，虽然它出台了一些被号称为“有史以来最严厉的调控措施”，但在混乱的统汁数据中，恐怕还是不得不接受这样的事实：行政调控像游戏浮在水面上的汽球，托起来，压下去，压下去，浮起来……

宏调未了

2008年至20lO年3年问，中国房地产市场经历了所谓一波三折，2007年9月底的二套房贷首付及利率提高政策以及2008年的金融危机，导致整体市场低迷，开发商资金链紧张，成交量萎缩，价格滞涨。但至2009年，随着极度宽松货币政策和积极财政政策的出台，依靠房地产保增长的宏观基调再次让市场逆转，土地成交量、投资额、销售量及销售价格都大幅飙升。

而正是由于2009年强劲的经济刺激政策，各方对于资产价格泡沫和通货膨胀的忧虑加强，亦更因为住房问题已成为中国部分城市的社会矛盾集中点，终迎来了2010年一系列严厉的宏观调控举措。

根据华远地产董事局主席任志强的统计，2010年1-8月，共出台了国家与部委的政策调控文件17份，平均每个月3份多。而截至11月，2010年共出台了15项主要的调控措施。

一、我国房地产价格上涨原因分析

（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。

从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。

（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

二、完善房地产价格调控建议

（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

摘要：通过分析房地产税收的基本作用原理，房地产税收对市场供求及需求调节的作用机理，得出不同税种在房地产不同环节的作用。

关键词：房地产；税收；市场供求

1房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。

1.1房地产税收的经济杠杆作用

（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。

（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。

（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。

【摘要】房地产市场的发展不仅关系到我国国民经济的发展，同时又与人们的生活息息相关。如何对房地产市场采取措施而保证其健康稳定的发展，这是我国政府面临的重要难题。房地产税是对房地产市场的开发建设以及交易能起到调控作用，对于房地产的交易量会有很大的影响，但是这也仅是调控措施中的一个方面。文章首先对房地产市场中所征收的税进行了简要的分析，然后对于房地产税在调控房地产市场中存在的问题进行了分析，然后提出了改善的措施，对于促进房地产市场的健康稳定发展具有重要的意义。

【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革

房地产市场的整体价格是影响交易量的重要因素，在市场价格相对比较平稳的形势下，房地产税对房地产的开发建设以及交易有很大的影响。如果征税的比例较高，开放商势必会将这部分价格转嫁到购房者身上，导致房价的上涨，而购房者在房产交易的过程中本身就需要缴纳各种税款，所以直接影响到房地产的交易量。为了确保房地产市场的稳定发展，我国政府在税收政策方面也在不断的调整，从而对房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的有序发展。

一、政府为控制房价所采取的税制改革措施

为了对房价进行控制，我国政府先后采取了一系列的税改措施。在2006年5月，以购房时间5年为限对房屋交易的营业税进行调整；2008年12月，对开发商的土地增值税进行规范；2010年4月，对于契税进行调整，以是否为家庭第一套住房以及房屋面积为标准进行调整；2011年5月，以购房时间2年为限对房屋交易的营业税进行调整；2013年2月，为抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。

二、房地产税在调控房价中所存在的问题

（一）税收种类繁多，重复征税现象严重

我国的房地产税种类繁多，并且重复征税现象严重，从而直接造成房地产市场的价格居高不下，影响到房地产市场的健康发展。比如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。在这种重复征税的情况下，直接加重了买卖双方的负担。而房屋所有权人为了将各种税转嫁到购房者身上，就会提高售房价格，并且扰乱了房地产市场的交易价格。从税种的征收以及重复的现象，可以看出我国在房地产税的制定体制方面存在一定的弊端，不利于房地产市场的健康发展。

摘要：2011年初以来的房地产调控，通过限贷、限购，迫使开发企业主动降价以缓解现金压力，同时通过保障房和体制建设实现房地产长期稳定发展。调控是利益重新分配的反复博弈过程。从博弈论视角看，中央政府、地方政府、开发企业及购房个体具有不同的行为集合与支付函数。本文认为，中央政府的房地产调控存在常态化趋势，而随着博弈的深入，各开发企业之间的博弈将经历不同的阶段，体现为不同的博弈型态，最终是否走快速周转策略、走刚需路线，将成为开发企业生存与发展的关键。

关键词：房地产调控，博弈，常态化，快速周转策略，刚性需求

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号： 1001-9138-(2012)06-0003-07 收稿日期：2012-05-10

1 调控背景及主要逻辑

自1998年我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

【摘要】近年来，我国房地产市场持续升温，房地产价格持续走高，房地产行业泡沫凸显。我国政府相继出台了一系列的房地产调控政策，并取得了一定的阶段性成果，然而我国房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。本文在分析房地产价格与政策协调性的基础上，提出了房地产调控长效发展的政策建议。

【关键词】城市住房 价格波动 政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

[摘要] 自2003年政府加大房地产市场调控力度以来，房地产市场已经历了四载调控高压之年。但是，房价依然高涨，人们的住房压力仍然很大，调控措施的效果乏善可陈。因此，通过分析调控效果，探究房价高涨的原因，以改变调控的思路，变“急治”为“缓治”，运用市场经济的内在机制，以真正达到调控政策的作用效果，从而促进房地产业的健康发展。

[关键词] 房地产调控 房地产供给 住房保障制度

一、房地产调控政策效果评价

2007年1月16日国家税务总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知称从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，由此也拉开了新一年房地产调控的大幕。

掐指算来，自2003年6月5日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业内称央行“121号文”）以来，中国的房地产业已历经了四年多的高压调控态势，调控的范围已囊括了房地产开发、建设、经营、销售等各个环节，调控的力度也一年高过一年，但一浪胜似一浪的调控浪潮并没有使居高不下的房价有下挫之势，全国各大城市的房价仍在高位运行（如图所示）,各种调控措施的效果乏善可陈。

数据来源：国家发展改革委、国家统计局

二、调控效果原因解析

其实，房价会如此之高皆因供不应求。在市场经济条件下，决定价格的因素概括起来就是供给与需求。在需求方面，1998年的住房制度改革，使沿用数十年的福利分房制度归于瓦解，代之以新兴的商品房制度，从而开启了新一轮的房地产热潮。而从那时起，人们的住房需求被突然打开的政策限制逐渐强化了。同时，随着政府实施积极的货币政策，加大固定资产的投资，扶植房地产业成为新兴支柱产业，利用其广大的带动作用缓解亚洲金融危机所带来的风险，放松的银根和按揭贷款制度的实施，进一步将强化的住房需求变为了现实的可能，而且还有一定的放大。面对被放大的需求，房地产开发商在市场开放的初期紧跟需求的增长加大了供给量，因此在新一轮房地产热潮启动时，房价的增长呈低幅度上升趋势。但随着近几年中央宏观调控的陡然加强，房地产投资放缓了增长的脚步，商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅也一路下滑，有的城市到2006年甚至出现了负增长。例如根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2006年北京市商品房施工面积为10483.5万平方米，比上年下降了2.5%；其中商品住宅为6311.3万平方米，下降了13.3%。商品房竣工面积为3193.9万平方米，下降了15.3%;其中已竣工商品住宅为2193.3万平方米，下降了22.8%。而据北京市土地整理储备中心统计数据显示，北京市已连续两年未完成土地供应计划。2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地为550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京市2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。土地供应量的下降与商品房竣工面积的减少共同限制了房地产开发的供给能力，但节节攀升的需求却毫无放缓之意。例如北京市统计局的数据显示，近三年北京每年增加常住人口41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。面对着失调的供需不平衡局面，房价上涨已然成为当仁不让的硬道理。

不能只根据房价的降或升得出简单结论。政策调控的最终目标是房地产泡沫而非房价上涨

过去二十年，房地产业的市场化改革和快速发展提供了大量的住宅面积，改善了居民居住环境。但是，与房地产业快速发展相伴的是房价上涨。分地区来看，1999年北京的房价收入比是20.85，2005年下降到11.2，2011年又上升到18.87；以中部地区的河南为例，1999年房价收入比为8.46，2008年下降到6.46，2011年则反弹到6.87；以西部的贵州为例，房价收入比从1999年的9.0下降到2005年的6.42，2011年又回升到8.46。可见，中国房价收入比偏离了4～6的合理标准。

对此，自2003年以来有10余个部门共计出台了70余项房地产调控政策，但是多数政策推高了房价而不是抑制房价。据此，“唱多方”认为，中国的房价上涨是必然的，甚至认为全国商品房均价将会上涨每平米9万元；而“唱空方”则从十年前就断定，中国房地产业的冬天已经来临，房地产泡沫将在数月内破灭。从事实来看，唱空方在过去十年节节败退，而唱多方大获全胜。但是，唱多方至少存在三个难题：一是过去的正确预期在多大程度上是基于对客观经济的准确把握，而不是单纯的靠运气？二是从世界范围来看，主要发达国家的房价上涨都是不可持续的，中国何以成为例外？三是从国内来看，改革开放以来的经济高增长支持了过去的房地产市场繁荣，那么在未来，这种高增长能否持续？

房地产调控政策的特点及影响

在2003-2013年期间，中国房地产调控政策有如下特点：一是数量多，调控频繁。在这十余年间，10多个部门至少出台了70项房地产调控政策，年均出台约7项调控政策。当然，调控政策在各年度存在差异，如有的年份是抑制房地产投资，有的年份是刺激房地产市场。二是市场和行政手段双管齐下，多种调控工具并用，如运用利率、个人所得税、户型比例、新房首付比例、房地产税、土地政策、住房供应结构、房产信托和限购令等中的某种或多种组合进行调控。三是在中央和地方两个层面，涉及多个调控部门，包括国务院办公厅、建设部、人民银行、税务总局、发展改革委、国土资源部、银监会、国资委、财政部、商务部、工商总局、外汇管理局和监察部等。

在密集性的调控政策作用下，房价呈现出如下特点：一是无论是抑制性还是刺激性的房地产调控政策，它们都没有一致性地降低或提高住房价格，在有些城市是住房价格的上涨，而在有些城市是住房价格的下降。例如，在2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的刺激性政策下，70个大中城市中只有20个城市的房价出现上涨，其余50个城市却出现了下降；在2010年4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的抑制性政策下，62个城市出现了房价上涨，只有4个城市出现了房价下跌。二是在调控政策之后，房价上涨的城市数多于房价下降的城市数，而在房价下降的城市中，其随后的房价上涨超过了之前的房价下降，所以房价总体上维持了长期的上涨趋势。三是不断上涨的房价表明，政府宏观调控政策并没有有效地遏制房价上涨，但是比较2009-2011年各月份的房屋销售价格指数发现，全国范围内的房价上涨率在逐年逐月地降低，甚至出现了下降。在2011年1月20日出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》之后，在70个大中城市中实际上有45个出现了房价下降。

可见，在一些地区有效的房地产调控政策，在其他地区可能失灵；在一些年份或季节有效的调控政策，在其他年份或季节甚至可能适得其反；有些调控工具的效果非常明显，而有些调控工具不怎么有效。因此，需要根据不同城市或地域、不同经济条件和不同调控内容，对房地产调控政策的效果差异进行分析，而不能只根据房价的降或升得出简单结论。

房地产调控政策效果