房地产调控定调

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12月21日，中央经济工作会议闭幕，并为2016年的房地产市场定下了“去库存”的主基调。

会议中提出了六大去库存举措，包括要加快农民工市民化;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励自然人和各类机构投资者买房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房企适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组;以及取消过时的限制性措施。

这是房地产调控政策实施以来，首度在中央经济工作会议中浓墨重彩阐述房地产。

《财经国家周刊》记者采访的多位业内人士认为，会议提出的去库存方式体现了行业管理思路的重大转变，向市场释放出积极的信号。不过，鼓励农民买房和让企业降低房价等举措，需要很多配套改革，政策效果有待检验。

调控思路大转变

北京师范大学管理学院教授董藩认为，本次会议的最大亮点是提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个彻底的转变。

过去数年，中国一直把“多买房”看成投资，甚至投机活动，政策上一律是严厉打压、至少是不支持的。但这次提出要发展住房租赁市场，鼓励人和机构购买商品房，成为租赁市场的房源提供者，甚至鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

这意味着，政府承认中国已经进入房地产的存量时代。而在刚性需求之外，政府也表示鼓励发展改善性、投资性需求，这是中国政府管控房地产思路的重大转变。

对于会议中提出的“要取消过时的限制性措施”，业界颇多期待。在房地产市场供不应求时代推出的限购限贷政策，在大多数城市已被取消，目前仅北上广深四个一线城市和三亚仍实施限购政策。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，这表明限购、限贷、限价和限售政策已没有存在的必要，释放出2016年一线城市取消限购的信号。不过，也有人士表示，诸如北京、上海等大城市，是以限购来控制人口规模，短期内不太可能取消限购政策。

董藩表示，目前一线城市想借限购限贷政策调控人口规模，根本不可能控制住人口增长，可能渐渐抑制了人口的过度聚集。而不允许买第二套、第三套及以上的规定，不管实施范围大小，从目前市场管理和调控目的看，都是过时的限制性措施。

易居中国执行总裁丁祖昱则认为，取消过时的限制性措施，能取消的城市已经取消，不能取消的一线城市，提了也白提。如果一线城市真取消，只能是一线城市房价继续攀升，对全国的去库存并没有多大帮助。

降房价真能实现吗？

化解房地产库存，具体政策在现实中的落地实施效果如何，业内看法不一。

特别是鼓励开发商适度降价这一条，业内预计，并不会试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。

当然，并不是每一个城市的房地产都要降价，例如北京等一线供不应求的城市房价就不太可能下降。政府此举的核心目的是避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。而在执行的具体政策措施上，仍然会是采取市场化手段。

另一个重要问题是，降低房价是否一定能带来交易量上升？

答案是不一定。这反而可能加剧市场观望情绪，使部分需求推迟入市。“鼓励房企降房价、去库存，犹如让房企拿刀割自己的肉，不太现实。上市房企不会愚蠢到亏损卖房子，因为股东会反对;中小房企不敢降价，可能面临公司破产。”

谢逸枫表示，更不用说一旦全面降房价，前期买房的业主与投资人恐又会上演砸售楼部等。

中国房地产业协会副会长胡志刚表示：“这个意义不大，政府只能点到为止。”在他看来，企业的开发成本是刚性的，地价那么高，土地出让金已经让政府收走了，让房企降价，土地出让金退不退给企业呢？

另外，劳动力成本、建安成本都在上涨，要想降价，只能让企业在获得一定适度利润基础上，将超额利润的泡沫挤掉，但这也只是主观想象。“关于降价政府不能过度干预。市场本身有自身的调节功能，降不降价企业会根据市场和自身情况来做。”胡志刚说。 目前有大量房企是“僵尸”企业，不死不活，因此要实施兼并重组，将不合格的房企清理出市场。

去库存还有何配套举措？

谢逸枫建议说，要解决房地产库存的这个大问题，应该设计一套系统化的解决方案。一是应该实施全方位的方案，将政府、银行及国税局三方都纳入方案中来，最大程度地释放出市场上的首次、改善和投资性购房需求。

可以施行的政策包括，一是房贷首付与利率下降，继续降准、降息，实施买房财政补帖和房地产税费减免等。 二是要在供需两端同时发力。在供应端，让库存过高的城市停止用地供应，调整产品结构。在需求端，可以将户籍和二孩政策全面放开、停止城市大拆迁、收购商品房转为保障房、实施棚户改造货币化安置和农民工财政补帖买房等措施。

三是进行全套的住房制度改革，完善住房供应体系，打破城乡二元制土地制度，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）、允许异地贷款和公积金房贷资产证券化等。

四是保障房制度改革。让农民工和外来务工人员拥有居住证，全面纳入保障房体系。

胡志刚则认为，消化库存还应该鼓励企业将产品做好。目前有大量房企是“僵尸”企业，不死不活，因此要实施兼并重组，将不合格的房企清理出市场。而优秀的地产商也要提高自身竞争力，迎接新一轮的房地产转型升级，由单一的房地产开发销售业务向多元化、品质化等等方向或升级、或转型。

此外，必须注重产城融合，因为吸引农民工进城要有产业，应该根据城市特点来发展各项产业，以产业发展吸引人口回流。