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摘 要：为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，国土资源部于2016年1月1日公布了《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《细则》），自公布之日起施行。《细则》将对商业银行信贷业务产生重大影响。本文试对商业银行应关注的主要内容进行诠释，并就商业银行应对之策提出几点建议，以期对商业银行业务开展能有所裨益。

关键词：不动产登记；商业银行；抵押

中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（6）-0060-04

为规范不动产登记行为，根据国务院授权，国土资源部出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），从登记程序、资料查询以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度。《细则》的出台，为基层登记机构进行不动产登记提供了可操作性依据，有利于提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全与效率。

一、商业银行应关注的《细则》主要内容

（一）完善登记程序，统一判断标准

《细则》从以下几方面对登记程序进行了完善。一是确立登记原则，规定应依当事人申请进行不动产登记，但法律、行政法规及《细则》另有规定的除外（第2条第一款）。二是完善申请提出，对转让（处分）共有财产（第10条第一款、第二款）、限制（无）民事行为能力人不动产登记（第11条第一款）和委托他人代为不动产登记的申请提出（第12条第一款）作出了进一步规定。三是明确材料要求，规定申请人须填写申请书，规定申请材料原则上须为原件及复印件应与原件保持一致（第9条），规定监护人代为申请登记另须提供监护人与被监护人的身份证（或户口簿）及有关监护关系等材料，规定为被监护人利益而处分不动产须提供书面保证（第11条第二款、第三款），规定委托他人代为申请另须提供被人签字（或盖章）的授权委托书，规定代为处分不动产须现场签订授权委托书以及境外申请人委托他人代办须认（公）证授权委托书（第12条第二款、第三款、第四款），规定因继承、受遗赠取得不动产而申请登记须提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书（第14条）。四是细化查验内容，规定登记机构应查验申请人（委托人）身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致，应查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致，应查验法律行政法规规定的完税或缴费凭证是否齐全，应查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备和权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确（第15条）。五是明确实地查看重点，规定不动产登记机构进行实地查看时，若为房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记要重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，若为在建建筑物抵押权登记要重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，若为因不动产灭失导致的注销登记要重点查看不动产灭失等情况（第16条）。六是明确公告范围内容，规定对登记机构依职权进行更正登记、依职权进行注销登记和依法律行政法规的规定进行登记等情形，须在登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。七是界定直接登记范围，对法院持生效法律文书及协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记、对检察院（公安机关）依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记、对政府依法做出征收（收回）不动产权利决定生效后要求登记机构办理注销登记和对法律行政法规规定的其他情形，明确登记机构能直接办理不动产登记（第19条）。八是明确证书证明核发，规定对办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明，而对其他登记则向权利人核发不动产权属证书，且证书证明上要加盖登记专用章，并就共有财产的证书发放及记载作了特别规定（第20条、第21条）。这些规定的目的是统一不动产登记程序所需材料及其要求的判断标准，以避免登记机构、申请人出现认识分歧，从而减少或杜绝材料补充次数，缩短登记办理时间，提高登记工作效率。

（二）健全抵押登记，确保操作规范

《物权法》第12条第1款规定，询问申请人是以申请启动的不动产登记中，登记机构必须履行的职责。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第18条第1款规定，询问申请人是当事人申请不动产登记时，登记机构必须履行的职责，且询问结果须经申请人签字确认归档保留。经申请人签字确认的询问结果是登记机构履行询问申请人职责的证明，也是登记程序完整、充分的证明。《房地产登记技术规程》规定，询问申请人的询问结果宜用询问笔录的形式体现。为此，询问笔录成为询问申请人结果最主要的体现形式，但笔者认为，询问笔录不应当是询问申请人结果的唯一体现形式，且询问笔录应当慎用。

一、问题的提出：房屋登记中，无行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录没有法律效力

如前所述，询问申请人是法律和规章赋予房屋登记机构的职责。所谓询问，是指由登记机构就与登记事项有关的问题，向申请人询问。询问既是一种权利，也是一种义务。不动产登记是登记机关证明和确定不动产物权既存事实的具体行政行为。行政行为是行政主体的执法行为。行政行为是行政主体行使行政职权的行为，行政职权来源于国家的法律，行使行政职权的行为就是执行国家法律的行为，简称行政执法行为。换言之，房屋登记属于行政行为之行政执法行为，房屋登记中的询问申请人，属于行政执法中的权利、义务，那么，在房屋登记实务中，什么样的人才能合法行使这种权利，履行这种义务呢？

《国务院关于印发的通知》（国发[2004]10号）第22条规定，实施行政执法人员资格制度，没有取得行政执法人员资格的不得从事行政执法工作。按此通知精神，各省、自治区、直辖市，以省级政府规章的形式，明确行政执法证是行政执法工作人员具有行政执法资格的凭证，行政执法证由省级人民政府颁发，如《四川省行政执法规定》第20条规定，行政执法人员在执法过程中，必须出示国家统一制发的行政执法证件或四川省人民政府统一印制、监制的行政执法证件。据此可知，在房屋登记实务中，持有行政执法证的登记人员，即具有行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录才有法律效力。

在司法实务中，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第10条规定，被告提供的被诉具体行政行为所依据的询问笔录作为书证的，应当有行政执法人员、被询问人的签名或者盖章。据此可知，因房屋登记产生的行政诉讼案件中，登记机构向人民法院提交询问申请人的询问笔录作为证据，一是证明登记程序完整、充分；二是证明被诉的登记事项是登记人员审阅登记材料后，就其中需要进一步了解的问题询问了申请人，即对申请登记的内容尽到了合理、审慎的注意义务。但询问笔录上签名的询问人员若不具有行政执法资格，则该询问笔录将不被人民法院采信，人民法院将视登记机构没有履行询问申请人的职责，从而认定登记程序不完整、不充分，即认定登记程序违法，可能由此作出对登记机构不利的判决。

因此，从国家政策、地方规章的层面和司法实务的角度考量，房屋登记中无行政执法资格的登记人员询问申请人产生的询问笔录没有法律效力。

二、问题存在的原因：由于体制原因，房屋登记机构缺乏履行询问申请人职责的行政执法人员

按我国现时的行政体制，房屋登记机构设立的主要形式有：一是市、县人民政府设立的政府序列机关；二是市、县人民政府设立的属于事业单位法人的行政机构；三是市、县人民政府相应主管部门设立的纯事业单位性质的登记机构等。鉴于此，行政机关和行政机构性质的登记机构具有行政执法主体资格，按规定配备有一定比例的行政执法人员，虽然这些执法人员可以在房屋登记中履行询问申请人职责，但房屋登记案件日益增多，且登记种类多，关联的法律关系复杂，现有的行政执法人员也很难满足登记的需要。纯事业单位性质的登记机构则不具有行政执法主体资格，接受相应主管部门的委托，负责本区域内的房屋登记工作，其行为属于委托执法行为，此类登记机构配备有数量极其有限的行政执法人员，一般情况下，还只是单位领导持有行政执法证，在房屋登记中，几乎无法履行询问申请人的职责。

“请报一下企业档案编号。”“53号。”近日，河南省西峡县检察院预防局检察官小任，与奔赴在去检察院路上且已发出行贿档案查询请求的某公司工作人员小刘进行视频对话，二十几分钟后，小刘风尘仆仆赶来，查询告知函已经出来，只等着他来取走。原来，某水利项目受理投标最后一天下午，临近下班前一个小时，急需公司行贿档案查询告知函的小刘正从外地返回，焦急之中接通了小任的微视频。

据西峡县检察院检察长路t介绍，为方便申请人，该院推出了行贿档案查询咨询和预s制度。

首先，在检察院大厅与预防局门口设立行贿档案查询告知牌，将查询需要准备的资料、查询受理范围及咨询电话、手机号码、QQ号码、电子邮件号码以及微信号码予以公示。

其次，充分利用互联网的优势，对于初次申请查询的单位、个人将QQ号码、微信号码等进行告知，并开通微信受理通道，将二维码制成图片放置在查询窗口位置，提醒前来办理业务的群众用手机扫描微信二维码。

“办事群众通过微信平台可以第一时间接收到最新的查询信息，从而确保群众有备而来。”该院预防局局长贾永锋介绍。

西峡县检察院还打破原来3天内给答复模式，建立“当天申请―当即审核―当即查询―当场书面告知查询结果”的快速办理工作机制，确保10分钟之内办理完毕。

对于赶时间而忘了某样材料的查询者，则实行原则性和灵活性相结合，先向领导汇报情况后，再让该查询者提供电子资料，同时出具告知函，事后让查询人把相关纸质材料补齐。

对于重点项目、民生工程等急需查询的，为其开辟“绿色通道”。

摘 要:《物权法》和《房屋登记办法》规定了房屋登记机构的义务和职责，在登记实践中，房屋登记机构对申请人提供的材料如何审查，对于维护当事人合法权益以及登记机构公信力至关重要。文章从《物权法》对登记机构规定的职责以及房屋机构的实际情况，阐述了房屋登记机构在办理房屋登记时的审查职责既不是完全的实质性审查，也不是完全的形式性审查，应为尽到合理审慎的职责。

关键词:房屋登记 合理审慎 审查职责

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）01-281-02

房屋作为现代社会中个人和家庭的重要财产，其权利的设立、变更和消灭，是当事人必须到房屋登记机构办理了登记才生效的，随着经济社会的不断发展，房屋登记出现了新的登记类型，如何更好地保护房地产交易安全，切实保障房屋权利人合法权益，对房屋机构提出的新的更高的要求，房屋登记机构稍有不慎，就可能面临行政诉讼的危险。对于不动产登记的审查方式，有观点认为明确必须实质审查，对合同的合法性、身份证件的真假等进行实质审查。还有观点认为，实质性审查增加成本，有些问题登记机构是无法进行实质审查，容易出现导致赔偿，主张形式审查。严格上讲，《物权法》没有回答不动产登记是实质审查或是形式审查。《物权法》在第12条对登记机构的职责做了四个方面的规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

一、关于登记机构的审查职责

1.《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务及其职责。第十二条第一款为查验申请人提供的权属证明和其他的必要材料。对于“查验”二字的理解，笔者认为查验是指查看验收的意思，而不是指查验无误，也就是说不要求登记登记机构对申请人提供的相关材料的真伪作出准确无误的判断，这对于登记机构也是不可能做到的。但也不是完全的形式审查，有一些材料是需要的，如对房屋权属证书的真伪应该审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的身份证、结婚证等证件，登记机构是无法辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，由于夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，按照相关法律规定，共有的财产在处分时，需要共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了一个持假身份证的假丈夫，将房屋卖给了善意第三人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构提出卖房申请。此时，登记机构在查验申请人提供的材料时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的相关资料进行核对，如果女方的原登记档案留存有其身份证复印件，登记机构工作人员通过比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是可以核对出申请人与档案留存的复印件的人是否是同一人，但是对于那个假丈夫的身份证，由于登记机构的工作人员不具备检验身份证真假的专业知识，不可能辨认出身份证的真假，也无法辨认结婚证件的真假。据此，登记机构为当事人办理转移登记，在此种情形下，登记机构是没有过错的，再比如如果是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的身份证，持房屋权属证书，又卖给了第三人，第三人由于相信了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，如果登记机构的工作人员没有认真核对原来的登记档案资料，或者虽然进行了比对，但没有将档案中真实权利人留存的证件和申请人进行比对而办理了转移登记，登记机构是否有过错的，还需要区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也不能做到完全比对，如二代身份证与一代身份证头像因年代长而发生了变化，当事人签字也会因时间不同而有很大差别，登记机构不可能具备做笔迹鉴定的能力。

因此，《房屋登记办法》第十一条规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。”但在具体要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到什么范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。

德国专利商标局（DPMA）于2013年12月3日公布了第12/13号局长通知。根据该通知，2014年1月7日起，将开放德国发明专利和实用新型程序的网上电子档案查询。

目前，针对已经公开的欧洲发明专利申请、已经授权公告的欧洲发明专利，通过欧洲专利局（EPO）的官方登记簿“European Patent Register”进行网上电子档案查询，可以查到申请人/人和欧洲专利局之间几乎所有的通讯文件往来。而针对已经公开的德国发明专利申请、已经授权公告的德国发明专利、已经注册公告的德国实用新型，通过德国专利商标局的官方登记簿“DPMAregister”目前仅能查询到相关的著录信息、法律状态、基本程序步骤等，而不能网上查询到申请人/人和德国专利商标局之间具体的通讯文件往来。

因此，2014年1月7日起对德国发明专利和实用新型程序的网上电子档案查询的开放，将极大方便对德国专利商标局前相关程序中的具体文件的查阅。和欧洲专利局一样，德国专利商标局提供的这一网上电子档案查询服务是免费的。2013年10月19日的《德国专利法以及其他工业产权法修正案》为引入这一新服务提供了法律依据。

根据此次局长通知，前期可以网上电子查询的档案组成部分包括：

（1）所有自2013年1月21日起被提起过档案查询请求的发明专利和实用新型申请。

（2）所有自2013年1月21日起被公开的已授权的发明专利和已注册的实用新型。

（3）所有自2013年1月21日起向德国专利商标局提交的并且已经公开的发明专利申请。

后期，德国专利商标局还将逐步扩大可以网上电子查询的档案。

申请人：四川XXXX物业管理有限公司

住址：成都市XX街X广场X1楼

法定代表人：XXX 职务 董事长

被申请人：XXX县房产管理局 地址：成都市X县X街

法定代表人：王XX、局长

申请人对被申请人拒不提供房屋权属登记记载信息查询的具体行政行为不服，现提起行政复议。

复议请求：

责令XX县房产管局限期内提供房屋权属登记记载信息查询的具体行政行为。

1系统需求分析

1.1系统功能需求

实现课题申报、立项评审、任务书提交、项目审核、结题申请、结题验收全过程系统化、信息化、项目化管理。实现项目申请立项、结题验收专家网上评审功能,由系统自动进行计算排名。申请人提交立项或者结题申请材料后,由科技秘书对项目进行汇总分类,按照项目内容进行分组,安排评审专家。课题评审专家接到任务后,在系统设置的规定时间内,只需一台可以上网的计算机和相关附属设备(键盘、鼠标等)即可登录系统开展评审工作,时间灵活度高,同时也节约了纸张的大量使用,节约学院办公经费,提高评审效率。把学院历史立项的所有项目和院外申报项目进行电子系统进档,建立项目数据库,使科研管理工作规范化、科学化和信息化;实现科研项目综合查询与统计功能。对相关类别科研项目数据实现图形化统计,生成水晶数据报表;实现科研课题项目化管理。

1.2用户功能需求

系统的用户角色有:普通教师、二级部门管理者、科研处管理人员、评审专家、系统管理员。各用户角色功能如下。普通教师:普通教师即课题的申报者,访问系统具有的权限主要有:浏览、录入个人信息、查询个人信息;填写、上传课题立项申请、任务书、结题验收的材料;查询项目评审情况;查询科研课题进展;科研档案输出打印、项目补录等。二级部门管理者:在系统中设置学校二级管理部门的管理者,主要是对属于本部门科研课题的立项申请、合同任务书和项目结题验收申请作基本的审核,查询本部门科研情况。科研处管理人员:主要是科技秘书,主要权限是查询项目立项申请、验收申请情况,对项目进行形式审核、分类,安排评审专家,填写科研处、校学术委员会意见;补录历史项目和院外项目;同时,对优秀项目进行成果推广。

1.3系统架构

高职院校科研管理系统的开发过程中,是以MVC三层架构为依托,并在其基础上进行了改造,增加了管理权限层,使其更符合本系统开发的需要,增加的全新权限层,能更好的控制权限管理,使其可实现到对每一底层按钮的控制。

2系统主要功能模块开发

一、最高院公布的案例

2011年，陈某持曹某与陈某的遗嘱、房产证到房管局要求办理过户手续，房管局以陈某未提供“遗嘱继承公证书”为由不予办理。

法院认为，行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。故房管局要求陈某必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理所有权转移登记的具体行政行为属于违法行为，判决撤销回复并责令履行办理所有权转移登记的法定职责。

以上详见《最高人民法院公报・案例》（201408/214：40）。

二、登记机构的传统做法

根据《房屋登记办法》的规定，因继承取得房屋所有权登记属于单方申请的登记，申请人应当提交继承证明等取得所有权的证明文书。此处所涉的证明文书可以是继承权公证书，也可以是人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。这是司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》以及住房和城乡建设部《房地产登记技术规程》所规定的。

公证机构对民事法律行为和权利义务关系的审查，能够最大限度地保障房屋所有权转移变更的合法性，在保护申请人合法权益的同时，也减轻了登记机构的负担，提高了登记效率。这样的模式，对登记机构和公证机构而言是双赢的。

三、最高院公布案例对登记工作的影响

一、资格审查对象

凡申请保障性住房的对象，包括：（一）廉租住房（包括廉租住房租赁补贴和廉租住房实物配租）申请对象；（二）公共租赁住房配租申请对象；（三）经济适用住房申请对象。

二、资格审查内容和职责分工

资格审查的主要内容包括申请对象及其家庭成员的住房情况、收入情况和财产情况。

县房地产管理局(住房保障部门)负责综合协调、组织推进和指导工作，对申请人及其家庭成员的房屋登记信息进行查询，做好资格审核工作。

县民政局负责对低收入家庭、低保家庭的认定，同时做好调查申请户家庭成员婚姻关系的工作。

县国土资源局负责对申请人及其家庭成员的土地使用权登记情况进行查询。

县人力和社会保障局负责对申请人及其家庭成员的社会保险缴纳情况进行查询。

公民、法人和其他组织按照《*市依申请公开政府信息办法》的规定，可通过申请获取本局在行使法定职能过程中制作、获得或拥有的政府信息：

一、依申请公开的政府信息不包括下列政府信息：

（一）本局已向社会主动公开的政府信息；

（二）属于国家秘密或者公开后可能导致国家秘密被泄露的信息；

（三）属于商业秘密或者公开后可能导致商业秘密被泄露的信息；

（四）属于个人隐私或者公开后可能导致个人合法权益受损害的信息；

（五）内部政府信息及政府内部公文；

（六）内部研究、讨论或审查过程中的信息；