房地产经纪人的自我救赎和政府管制

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8月3日早上，在腾讯新闻看到一个微型调查，调查的题目是：你觉得房租不断上涨的最主要原因是什么？答案有四个选项：1.外来人口不断涌入；2.房产中介推波助澜；3.租赁市场供给不足；4.其他。

作为研究房地产经济学的学者，多年来都在思考这个问题，自然有自己的观点，我对这个问题的答案是：货币供应过量，所以选了“4”。随后看到了调查结果，到我参与调查为止，共有3779人参与调查，上述四个答案对应的选择比例如下：1.外来人口不断涌入29%；2.房产中介推波助澜34%；3.租赁市场供给不足15%；4.其他22%。

看到这个调查结果，我的第一反应是感到意外。经济学常识告诉我：市场价格是由供求状况决定的，上述四个答案中，“外来人口不断涌入”代表需求增加，“租赁市场供给不足”代表供应短缺，这两个因素都会导致租金价格上升。货币供应过量会造成总体物价水平上升，自然也会导致房租上涨，我个人认为这是近期房价上涨最主要的原因，其对房租上涨的推动作用超过了外来人口不断涌入和租赁市场供给不足这两个因素。我一直不认为作为市场中介的房地产经纪人能有那么大的本事推高市场租金，这个观点在上一期专栏和两年前的专栏我都反复论证过。

那么为什么公众的观点却把房产中介推波助澜当作房租不断上涨的主要原因呢？不管是从这个最新的调查所反映出来的情况看，还是从笔者过去多篇文章当中所反映出来的情况看，房地产经纪人在社会公众心目中已经一定程度上被妖魔化了。

公众的这种看法显然已经影响了政府的决策，6月13日，住建部、工商总局发出《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，列举了房地产中介机构和经纪人员的10项违法违规行为，要求展开集中专项治理。值得注意的是，这10项违法违规行为并不包括推波助澜造成房租不断上涨。的确，其中有一项“采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围”的行为有帮助房地产开发商推高新房售价的嫌疑，但并非推高房租。我们知道，房租反映的是实实在在的居住需求所对应的承受能力，而新房售价则往往会受到投资行为的影响，还是有所不同的。另外还有一项“低价收进高价租出赚取差价的行为”和推高房租有一些关联。

不过，房地产中介是否推波助澜造成房租不断上涨以及住建部、工商总局的专项治理是否针对房地产中介推波助澜的行为并不是本文讨论的重点，引起作者兴趣的是另外一条新闻。

7月9日的《第一财经日报》刊发了这样一条报道，标题是《房产经纪何以不怕房管局只怕中介协会》，这个标题吸引了我的注意。报道提到：有房地产经纪人直言，房产中介并不惧怕房管局或工商局，目前真正对其具有“威慑力”的是房地产中介协会。

“房管局主要查业主和客户，工商局管理公司的运营，中介协会才会管到我们。”上述经纪人表示，经纪人需持有“房地产中介从业人员资格证”方可从事这一行业，房地产中介协会若发现经纪人的违规行为有权取消其资格证。

这里所说的经纪人是一位广州的经纪人，这位经纪人寥寥数语中包含的信息非常丰富，这正是本文想要重点讨论的。

首先，这位经纪人的话或者是记者的记录有一点不准确——在广州，房地产经纪人执业需要有“房地产中介从业人员执业证书”而不仅是“房地产中介从业人员资格证书”，但要取得“执业证书”，必须首先通过考试取得“资格证书”，再被一家有资格的房地产经纪公司聘用，才能申请获得“房地产中介从业人员执业证书”。

其次，颁发“房地产中介从业人员执业证书”是房地产行政管理部门的职能，作为行业自律组织的房地产中介协会是无权颁发该证书的，同样也无权吊销房地产经纪人的执业资格证。

但另一方面，这位经纪人的话又不无道理，因为广州市房地产中介协会承接了房地产行政主管部门委托的八项事务性工作，其中第六项就是“协助办理房地产中介从业人员资格证、执业证的资料核对、缮证工作，以及执业证变更注册、暂停和重新执业、执业证年检等的资料核对工作”，这样一来，经纪人就从原来的直接面对房地产行政管理部门变成了面对中介协会，他们不知道中介协会只是做了上述事务性工作， 实质性的审批工作还是由政府部门来做的。

抛开这些误解不谈，这位房地产经纪人的话从本质上说还是正确的，即：第一，在广州市从事房地产经纪活动需要持证；第二，房地产经纪人如果出现违规，将会被吊销执业资格证，从而失去从事房地产经纪活动的资格。正因为如此，所以那位广州的房地产经纪人才会害怕吊销执业证。

回到本文开头的那个微型调查，我们可以用事实和道理说明并非房地产经纪人推波助澜导致房租升高，但房地产经纪人在公众心目中形象不佳也的确是事实，要想改变这种形象，只能靠房地产经纪人的良好执业行为，而住建部和工商总局的专项治理实际上是在挽救房地产经纪人，挽救其持续恶化的公众形象。在房地产经纪人缺乏自我约束的情况下，由政府主管部门采用执业资格许可制度和与之配套的不良行为惩戒和执照吊销措施，可以有效地约束房地产经纪人的行为。

当然，一个行业的健康发展，最终还是要靠从事该行业的每个从业人员的良好行为，已经被妖魔化的房地产经纪人，迫切需要自我救赎，政府的管制只能治标，难以治本。