浅谈房产商如何做好招标管理工作

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【前言】房地产作为推动我国经济发展的支柱产业之一，在当前及可预期的阶段都是国家及地方GDP的重要组成部分。本文从现阶段房产商招标管理的特点结合日常工作所遇到的问题，提出一些看法和见解，希望能够起到抛砖引玉的作用，为广大房产商做一些有益的工作。

【正文】目前建筑市场的基本还是买方市场，房产商在项目实施过程中占据比较有利的地位。但房产商较不利因素是对于建筑市场的了解远不如施工企业（承包商）全面、详细，即信息不对称。施工企业（承包商）正是要凭借自己的专业优势，利用自己掌握的技术和信息，与房产商周旋较量，努力争取最有利的合同地位和最大的利润。有鉴于此，房产商可以聘请专业人员或请项目管理公司(含监理公司、工程造价咨询公司)为其服务，尽可能挽回不利局面，但从根本上说，不断提高招标管理等方面业务素质，形成企业自身的一套管理制度和操作模式，才能力争在整个工程实施中占据有利地位。本文就从招投标管理的各方面逐一论述。

1、 招标公告：

1.1房产商可以通过公众传媒，如报纸、专业期刊、信息网络等向不特定的施工承包商工程招标信息。如果是邀请招标，则向经过选择的承包商发出投标邀请书，要注意不得少于三家。

1.2房产商应该根据项目的施工技术要求和难度，以及自身的情况确定对投标人的资质要求，要求不宜过高，以免限制那些中小承包商投标，造成报价抬高。

1.3在选择投标单位时，可以考虑那些目前在建项目不多，施工任务不饱满的承包商，以及初次进入本地、急于开拓新的建筑市场、树立企业形象的承包商。这样，降低投标报价的可能性会大一些。但是要特别注意考察他们的履约能力和保证措施，并且在承包合同中拟定相应的担保条款。

2、招标过程管理：

招标文件一般包括工程情况综合说明、招标范围和要求、设计文件和图纸、主要合同条款、评标办法等主要内容。除了常规内容，房产商在编制招标文件时应该重点考虑确定和解决以下几个方面的问题。

2.1、发包形式：

房产商首先要考虑是与一个承包商签订总的施工承包合同，还是将部分专业工程划出，分别与各个专业承包商签订合同。

2.1.1如果一个投资项目很大，其中有许多复杂的专业项目，而自己的专业管理能力又不够强，则应该考虑选择总承包的形式。这样做，可能会使总投资难以降低，但是可以避免各专业之间协调配合不当，造成返工浪费，工期延误等风险。

2.1.2若专业不多，且多为常规项目，则可以考虑由房产商直接与各专业承包商签订分包合同。这样有利于房产商控制总投资。

2.1.3房产商在需要对大型工程项目划分标段时要注意，标段划分不宜太小，这样会增加房产商的管理成本。标段大小应与承包商大小成正相关的关系。

2.2、合同价格形式：

根据招标工程的特点要考虑承包价格的确定方式，一般常采用固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。应根据项目的施工周期、施工图纸详细程度，设计变更多少、材料预计涨幅选择合同价格形式。

2.3、保函或保证金的应用：

2.3.1保函或保证金是为了保证投标人能够认真投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房产商应该很好地加以利用。比较常用的有投标保函（或保证金）、履约保函（或保证金）、质量担保保函（或保证金）、材料设备供应保函（或保证金）等。房产商要注意它们的使用时段和前后衔接呼应关系。

2.3.2由于现时建筑市场的管理还不够规范和完善，设置一定数额的投标保证金，可以防止围标、串标；也可以减少承包商投标的盲目性和随意性，从而保障招投标工作的连续性和严肃性。

2.3.3值得注意的是大量的或者高额的保函(保证金)的使用，将会提高承包商的投标门槛，对承包商造成很大的资金压力，从而限制了许多中小承包商的投标，也就有可能抬高发包的价格。

2.4、选择报价形式：

现阶段本地区较常采用两种报价形式，既工程量清单报价和费率报价。

2.4.1.工程量清单报价：

采用这种报价形式，便于房产商在评标时分析比较各投标报价之间的差异。要注意施工单位投标须有针对性的施工组织设计和技术方案，同时应准确描述工作内容，避免出现对工程量清单某些子项理解上的歧义，从而造成子项报价偏低或偏高，或对施工项目的技术难度估计不足。

2.4.2.费率报价

最近几年房地产商采用较多，由于设计不成熟，招标时很多连施工图纸都没有，只有简单的初设图纸，但房产商为了加快施工进度，提前介入招投标过程。这种招标和报价方式只约定费用计取方式、材料价格和人工价格的调整方式等，竣工验收后按工程实际办理结算。这种报价方式一般都较难控制工程成本，给合同管理也增加了难度。

2.5、材料设备的采购供应：

2.5.1一般来说，除了房产商擅长的专业范围内的材料和设备，或者为了保证某些材料、设备的质量或使用效果，可以由房产商提供部分材料设备。其它材料设备均应由承包商自行采购供应。

2.5.2大多数情况下，房产商不可能得到比承包商更低的价格，还不如把这部分利润留给承包商。这样还可以减少采购、卸货、交接、仓储等麻烦，更可以防止材料的超定额含量浪费问题。避免出现想节约反而浪费的情况发生。

2.6、质量、工期的要求和奖罚：

2.6.1房产商应该根据项目的使用要求合理确定施工质量等级和施工工期，不必提出过高的要求，如要求获得国家级、省级或市级的各项质量奖杯，会增加工程造价，造成额外浪费。鲁班奖、巴渝杯、优质结构工程获奖比例是极低的，即使质量达到要求也不一定能够得到，还要受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制。而且，根据有关经验数据测算，建筑产品从合格到优良，其人工和材料的消耗要使成本增加3-5%左右。

2.6.2房产商要在合同中根据确定的质量等级和工期要求，设置相应的惩罚（或奖励）条款，用以约束承包商。

2.7、不平衡报价的预防：

不平衡报价将导致低价中标，高价结算。严重的不平衡报价将扰乱招投标工作的正常进行。平时在工程造价审核过程中，常常遇到由于投标书中的不平衡报价而引起造价严重失真的情况。房产商对于不同的报价方式仔细核对施工单位的投标报价预算书，对于偏离正常工程量较多的项目一定要仔细复核，防止给合同管理和结算留下后遗症。

【结束语】现在有些投标单位为了在竞争中生存，往往采用压低造价，甚至把报价压到成本价以下。有的承包商对造价构成了解不深、业务不熟、相互攀比、竞相压价陷入怪圈；一些承包商由于任务不足，为求生存，委曲求全而让利承包；个别承包商不负责任，层层转包，甚至为包工头出卖空证照，坐收渔利，使用廉价低质及低质劣质的劳动力和材料等等。低价承包的后果是造成有些承包商执行施工程序不规范，施工安全没有保障，施工质量隐患重重。便宜无好货，合理控制工程造价是规范建筑市场的重要保证。因此中标单位好坏关系到整个工程进展、质量、造价控制问题，把好评标这一关是非常重要的环节。