二手房的心路历程

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北京二手房从春节后开启的疯涨势头，终于在4月刹车。链家数据显示，4月首周，北京二手房住宅市场的网签量和成交均价同时出现了5周来的首次下滑，5136套的成交量，环比下降了近四成；成交均价为39660元/平方米，为春节后的首次回落。

在经历了跳涨、坐地起价、哄抢之后，北京二手房市场开始趋于理性，一些“赶不上趟”的买家或期待区域价值再提升的卖方开始了新一轮的观望。北京二手房市场呈现出冷热不均的局面。

观望风来，成交普降

春节以后，一路疯涨的房价“吓退”了不少购房者。

“房价已经远远超出了我的支付能力，”在机关工作的刘国统告诉记者，今年3月，他看上了一套远洋山水的127平方米三居室，业主在其看房后直接将价格往上提了50万元，变成了750万元。“周边小区的房价都在跳涨，简直一天一个价，我们只能暂时放弃购房计划。”

和刘国统同样想法的人不在少数，观望的情绪开始扩散。

“跟3月份相比，4月简直可以用清闲来形容。”海淀区五道口附近一位链家门店的经纪人谈起最近的市场时表示，4月以来咨询和看房的客户明显减少，4月一整月他带看客户不到30组，成交仅1套。

“房价涨得太厉害，很多客户开始重新观望，有时工作日一组看房的都没有，我们闲得在店里聊天打发时间。”而3月份时，他还为了带客户看房，忙得一天下来连吃饭的时间都几乎没有。

这只是市场转冷的一个缩影。记者在采访中了解到，在西城、大兴、朝阳、海淀等区域都出现了类似的现象。

“3月初时，门店最多一天就能成交两套。眼下想要这个业绩就难了。”朝阳北苑区域一中介门店经理感叹，以区域里成交最好的华贸城来说，3月份成交了七八十套。但是进入4月份以来，第一周华贸城才成交不到5套房源。“之前优质房源消化了一大批。价格涨上去之后，不少购房人都开始犹豫。如果照这个速度下去，4月份肯定是赶不上3月。”

昌平北苑一链家门店的经纪人告诉记者，他所在的区域最近出了两套报价较低的房源。如果放在3月份肯定一挂上来就被订走了。可是看房的客户不多，看完也不急于下定金。

市场的冷淡反映到数据上，便是4月北京二手房成交量锐减。北京住建委二手房交易数据显示，4月份北京二手房网签总量为29502套，环比3月下跌18.46%，日均网签量达983套，其中单日网签量最高为1670套。

值得注意的是，4月以来，北京二手房市场的新增房源和新增客源同时在下降。链家的最新统计显示，新增房客比已低于3。而市场的常规判断是，新增房客比低于4时，意味着市场进入了低迷状态。

市场或将冷热分化

由于网签数据具有一定滞后性，实际上，北京楼市在2月底3月初就已经显现出降温趋势，据我爱我家内部统计，从2月29日至今，北京区域二手房实际交易量已经连跌7周。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一系列利好楼市的政策出台，引发了购房需求的大量入市，尤其是去年9-10月份大量资金流向楼市，进一步刺激了二手房市场的持续升温。购房需求的大量释放使得今年3月份的二手住宅网签量突破了3万大关。但是，购房需求的大量释放，也严重透支了后市的购房需求，所以3月份以来二手房实际交易量的持续下滑也是在情理之中。

在成交量下滑的同时，根据中介反馈的二手房成交价格也有所松动。伟业我爱我家的数据显示，4月上半月北京二手房成交均价为43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。

中原地产和链家网研究院的数据显示，4月北京二手房房价环比依然上涨，但涨幅明显缩小，由3月份的5.2%变为2%。

成交均价的松动，反映出卖方对于市场的预期的转变。

据链家网研究院统计，4月第二周，新增二手房房源挂牌价为42685元/平方米，较上周有6.8%的大幅下降，成为2013年以来的最大降幅。

链家网研究院张旭表示，目前上调房源报价的二手房卖方占比下降到总体的一半以下，成为2016年最低值。同时，新增房源量连续6周下滑。“业主的心理价位在下降，报价逐渐向市场价回归，接受降价的业主占比也在增加，可见其对市场的预期回落。”

同时，买方的入市脚步也有所放缓。链家网研究院数据显示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需矛盾较前两周有所缓和。

胡景晖预计，如果没有更直接的利好政策出台，从4月份开始北京二手房市场将迎来新一轮降温周期。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨。下半年，北京二手房市场或将筑底企稳，房价稳中有降。

也有业内人士认为北京二手房市场或将冷热分化，一些受青睐的学区和劲松、潘家园这样的价值洼地的房价将持续上涨。

链家经纪人告诉记者，在石景山区域，由于景山小学石景山校区的存在，该区域的二手房依然很受关注。“远洋山水小区里的一居室和两居室最受欢迎。一些总价在350万元以内的小两居，周末每天的带看量能达到五六组。”

房价趋平，议价空间加大

事实上，即使如今市场转淡，房价涨幅有所回落，但北京二手房的房价依然高耸入云。 成交锐减>> 市场冷淡反映到数据上，便是4月北京二手房成交量锐减，4月份北京二手房网签总量为29502套，环比3月下跌18.46%。

链家数据显示，4月北京二手房成交均价45802元/平方米，环比上月上涨3.3%，同比去年上涨27.61%；挂牌均价为48193元/平方米，环比上涨3.33%，同比去年上涨29.86%。

多位业内人士指出，商品房用地在近两年持续减少的影响已经在市场供应中日渐显现。北京纯商品住宅的供需比目前已经低至1：3，加之北京执行的严格限购，旺盛的购房需求正在向其他市场蔓延。

而二手房已经成为承接这些购买需求的最大市场。

“虽然4月二手房网签量比3月下降了17.6%，但从整体来看仍然处于历史高位。”中原地产分析师张大伟指出，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史新高，楼市已接近全面进入二手房市场。

值得注意的是，虽然房价依然坚挺，但一些区域的部分房源也出现了不同幅度的议价空间。

西城区一链家门店经纪人表示，4月中旬时，区域里新出了一套小两居，当时报价560万元，后来卖方觉得报价低了，当晚便将价格上调至580万元。结果经过一个周末，由于之前预约的几组购房人都选择“等等再说”，卖方又将报价下调至565万元。

“现在一些换房客户的房子还是有不小议价空间的。”我爱我家一经纪人也表示，一套报价580万元的小两居，如果能尽快定下来的话，卖方愿意以560万元成交。

链家网研究院表示，相对节后市场而言，当前房价趋稳，短期内有波动，但是从各项指标来看，后期回落的倾向也比较明显。不管是报价还是调价方面，业主的预期都在回落。接受降价的业主占比增加，主动调高房屋售价的业主占比也由之前的八成左右降至五成左右。

“从供需关系上来看，北京二手房新增客源和房源数量均持续下降，其中新增客源数量大幅降低，新增客源与房源比降到历史低位，可见随着前期需求的大量释放，潜在需求不足，预计后期网签规模将会回落。”张旭分析称，二季度，需求的不足加上政策环境的趋紧以及购房者心态逐步回归理性，北京二手房市场或将持续降温，成交量逐渐回归至正常水平。随着购房需求的减少，主动调低售价的业主也会逐步增多，房价将逐步企稳。 4月北京主要行政区成交价格 2016年1-4月北京二手房成交情况一览表 2016年1-4月北京二手房新增房源一览表