强化预售资金监管以规范商品房交易秩序

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摘 要 商品房预售制度自1994年实施以来，极大地促进了我国房地产市场的发展。然而，由于预售资金监管机制的不完善，特别是对预售资金使用的缺乏有效监督，开发商因挪用商品房预售资金导致逾期交房、甚至形成“烂尾楼”等问题不断出现。因此，进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，对保护相关权利人的合法利益和促进房地产市场持续健康发展具有重要意义。

关键词 预售资金 管理 商品房 交易秩序 规范

商品房预售资金监管是指房地产开发企业在商品房预售期间，为确保预售款专款专用、由法律法规确立的监管机构对其预售款收入及使用情况进行监督和管理的行为，以确保开发企业将其预售款专款专用、工程项目按期竣工并交付使用。然而，由于监管责任意识缺乏、监管措施单一以及监管机制不完善等因素，形成预售资金监管工和更多流于形式、监管效果不够理想的情况，主要表现在商品房预售资金监管的资金归集率差、使用划款把关不严、监管信息缺乏有效交流、监督处罚力度不足等问题，客观上放纵了开发商挪用预售资金，导致被监管工程项目形成“烂尾楼”的情况时有发生。

进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，让商品房预售资金监管真正成为杜绝“烂尾楼”的防火墙。购房人预购商品房，取得的是未来拥有所购房屋权属的请求权、是一种期权，将面临开发商适应市场的抗市场风险能力因素和开发商的诚信经营即道德因素的影响，具有不确定性。因此，在商品房预售制度下，必须有相对完的善商品房预售资金监管机制作保障，从源头上防止烂尾楼的产生，以防购房人的合法权益受到侵害。

一、强化监管主体的法定地位，为监管机构实施商品房预售资金监管提供强有力的法律保障

目前全国各地实施商品房预售资金监管的主体虽有所差异，但银行作为监管主体之一却是共同的。银行对实施预售资金监管具有较大的专业优势，且从商业运作及经济利益出发为防范金融风险其自身也责无旁贷地应加强商品房预售资金监管；而监理公司同开发商之间雇用与被雇用、监管与被监管的矛盾关系却使其监管地位十分矛盾，进而直接影响到监管效果。因此，进一步明确监理公司监管主体的法定地位和监管责任、为监理公司实施商品房预售资金监管提供强有力的法律支撑显得尤为重要。

二、强化商品房预售资金专用账户监管机制

《交易条例》中规定“一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户”，但就实际情况看，在资金专用账户变更和撤销的监管机制上还不够完善。特别是要在变更资金专用账户时需要对变更前后的账户资金同工程进度的匹配等情况进行清理，并依据建设行政主管部门的建设工程项目转让备案文书、重新签订资金监管协议以变更专用账户的权益主体；撤销资金专用账户应有相关职能部门的把关，主要涉及两方面问题，一是撤销账户的时段。二是撤销账户的职能部门证明。监管进入专用账户的资金是一个连续的过程，因此商品房预售资金专用账户从设立、最低限额要求、变更及撤销等环节均应纳入严格的资金监管范畴。

三、强化商品房预售资金监管专用账户的资金归集机制

商品房预售资金监管中专户资金的归集的确远未到位，目前我市商品房预售资金监管的范围主要纳入了开发商预售商品房过程中购房人直接交付的购房款，而开发企业通过售房项目取得的银行贷款分散于多家银行，没能进入专户集中监管，资金专用账户“散户流行、专户不专”，这必将影响预售资金监管力度和确保工程项目的顺利实施。

四、强化和完善商品房预售资金使用划款机制

开发商加强工程进度、造价总额及按进度用款计划的科学制定是其确保工程项目顺利完工的重要基础，而商品房预售资金监管难点重在预售资金的使用划款审核以及专户资金余额与工程施工进度的恰当比例关系上。一是进一步强化监理公司的预售资金监管职能。二是进一步强化银行的预售资金监管职能，确保监管专户资金专款专用于工程建设。三是要建立统一的协调处理机制，妥善处理因司法执行等强制划款问题，四是需要进一步强化商品房预售资金监管责任。确保预售资金专款专用于工程建设，严格审核预售资金使用风险。

五、强化职能部门之间的相互制约和协调机制

首先，强房地产主管部门同建设主管部门之间的信息互通，促进房地产市场联合监管。房地产主管部门同建设主管部门之间应在工程施工计划及进度、投资总额及按进度用款计划、项目转让、施工停滞以及市场监管等方面密切合作、协同监管。其次，加强房地产主管部门与银行监管部门之间的联合监管，进一步增强商品房预售资金监管的有效性。一方面银行加强行业内部信息互通，大力促进商品房预售资金监管以及规避潜在的金融风险，进一步加强行业自律至关重要，同时，在机制上房地产主管部门与银行监管部门对其实施商品房预售资金监管情况进行定期检查或专项检查也很必要，通过检查监管主体可以对照规范要求改进监管工作，相关职能部门也可发现其中存在的一些问题或漏洞以及时加以调整和完善。三是加强商品房预售资金监管同房地产开发项目资本金管理的相互衔接与协调，充分发挥两个资金专户的保障作用。房地产开发项目的资本金管理与商品房预售资金管理的方式和监管的目的相同，因此，在联合监管机制上商品房预售资金监管过程中应完善同房地产开发项目资本金管理的相互衔接与协调机制，这种机制的建立势必将使得相关职能部门对商品房销售款专款专用的监管进一步形成监管合力。

针对商品房预售资金监管目前存在的问题，我们须进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，从源头上防止烂尾楼的产生，让商品房预售资金监管真正成为杜绝“烂尾楼”的防火墙，以促进房地产市场的健康持续发展。

（作者单位为重庆市九龙坡土地房房权属登记中心）

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