试论承租人优先购买权

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摘 要：承租人依照法律规定在出租人出卖其所租赁房屋时，在同等条件下享有优先于他人购买该租赁房屋的权利，该种权利在内容、特征和作用上均符合形成权的定义，应当归入形成权范畴。承租人行使优先购买权的前提条件是出卖人和第三人订立买卖合同，关于“同等条件”宜采“法定条件”+“特别约定”的标准，而行使期限宜只规定下限，而不规定其上限，承租人与出租人约定行使期限超过一个月的，有效。承租人行使优先购买权时，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。

关键词：承租人优先购买权;形成权;同等条件;行使期限;行使效力

一、承租人优先购买权概述

（一）承租人优先购买权的概念

承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定在出租人出卖其所租赁房屋时，在同等条件下享有优先于他人购买该租赁房屋的权利。

（二）承租人优先购买权的性质

1.承租人优先购买权的内容与形成权一致

形成权行使的后果直接导致民事法律关系的发生、变更和消灭，即引起民事法律关系的变动，这是形成权区别于支配权、请求权、抗辩权的最显著的特征。

2.承租人优先购买权的特性与形成权相符

（1）形成权一般不能单独转让。形成权只能同某一法律关系结合在一起，离开了这一法律关系，形成权的存在就失去了意义，因而不可以被单独转让。承租人优先购买权与房屋租赁合同密不可分，不得与租赁合同关系相分离而单独转让。

（2）形成权无被侵害的可能。形成权的行使是一种单方法律行为，只要效果意思送达对方当事人即可，无须相对人的介入，无须相对人之同意。在“出卖人出卖租赁房屋”和“同等条件”确定之后，承租人优先购买权一经行使即可发生法律效力（新的买卖合同产生），没有被他人干预的机会，故也无被侵害的可能。

3.承租人优先购买权的作用与形成权无异

形成权是立法技术的产物，其法律作用在于变动法律关系。形成权本身并不直接体现一定的利益，法律规定或当事人约定之形成权仅仅是一种手段而非目的。承租人优先购买权的作用在于，当一定条件具备时，使某种既有的法律关系发生有利于权利人的变化―形成买卖合同，未必能够带来独立的、实体性的利益――取得租赁房屋的所有权。

二、承租人优先购买权的行使

（一）承租优先购买权的前提条件

笔者认为，以出租人和第三人已经订立买卖合同作为承租人优先购买权的前提最为符合此项制度的立法目的，可操作性强。一方面，出租人和第三人订立买卖合同之后，出租人出卖租赁物的意图已在法律上确定下来，承租人优先购买权可以行使，且出租人无反悔不卖租赁物的机会。另一方面，第三人向出租人买受租赁物的条件已经以合同形式固定下来，第三人不得在承租人行使优先购买权后抬高价格，避免承租人参与竞价而丧失承租人优先购买权对其的倾斜保护功能。

（二）承租人优先购买权的行使条件

1.同等条件

对优先购买权制度中的“同等条件”界定既不能过严，也不能过宽。过严即要求绝对等同，这既不现实也不利于优先购买权的行使，妨碍优先购买权制度功能的发挥。过宽即要求大致相当，则在实际生活中易发生纠纷，并人为地扩大了法官的自由裁量权。笔者认为，对“同等条件”可采取综合性规定的做法，即在法律法规中规定法定限制条件，即承租人的购买条件必须与第三人的完全一致。再规定特殊情况下的适用规则，如当事人原租赁合同中的特别约定，此类内容条件大致相等即可。即采用“法定条件”+“特别约定”的标准。

2.行使期限

我国《民法通则意见》、《合同法》、相关司法解释对行使期限的规定不尽相同，因此司法实践中也出现诸多问题。

笔者认为，《合同法》所规定的“合理期限”可参照《合同法》第47条的规定，将“合理期限”的下限规定为一个月，若承租人与出租人约定承租人优先购买权行使期限超过一个月的，有效。法律对其期限上限不作限制性规定。这样规定，一方面考虑到交易的迅捷;另一方面符合承租人优先购买权制度对承租人利益倾斜保护的制度设立初衷。

三、承租人优先购买权的行使效力

在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成前述“同等条件”的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。

在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。

对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上存在争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进行登记公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。

理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权势必落空。在现实生活中，出租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。从我国台湾地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。据此，承租人的优先购买权宜具有物权效力，违反者，承租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人不生效力。

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作者简介：王玲，山东财经大学，250014，民商法学。