调控“组合拳”破解楼市迷局
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北京市民何敏每天晚上下班时都会经过朝阳区一个知名的高档住宅小区,尽管该楼盘早已经交房,但每每抬头望去,小区里晚上亮灯的窗户却并不多。这让她很费解:明明在北京买房的人很多,为何还有这么多空余?
查找了相关的数据她才发现:北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%-40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。
近几年房地产投资热,很多居民买房子不是为了居住,而是等涨价后再转手。在很多城市,新小区竣工三四年之后,入住率不到三四成的比比皆是。
中国社科院在北京的2010年《经济蓝皮书》指出,中国房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力买房。显然,投资性需求在楼市交易中所占的比例很大。
房子用来住,还是用来炒?
“炒房”曾经是一个带着贬义色彩的词汇,如今却成为“善于投资”的代名词。
林志祥对自己的投资成果非常满意。这个39岁的中年人,在北京市海淀区一家律师事务所工作。自从大学毕业来到北京,经过十几年的奋斗,他不仅在北京有了稳定的住所和事业,还积累了一笔投资资金。
他是从2008年10月开始看房的,那时北京的楼市受金融危机的影响,非常冷清。而当时的股票市场同样不景气,看到房价有所回落,林志祥撤回了股市的投资,开始四处看房。“钱放在手里是会贬值的,房屋毕竟是固定资产,靠得住”,在2009年3月份,林至祥相中了广安门附近远见名苑的一套3居室,以148万元的价格全款买下。
2009年初,北京的二手房市场回暖明显。北京市房地产交易管理网的网签数据表示,2009年3月住宅网签套数就高达1.99万套,创北京二手房单月成交的最高记录。而到了11月份,这个数据已经突破了3万套。
2009年11月,林志祥的房子开始在中介公司挂牌出售。“那一阵每天来看房子的人就有二三十人,抢疯了一样,房子一天一个价”,最终,这套房子以298万元的价格出手。
在这套房子的经纪人黄小姐看来,买家的心态耐人寻味:“买房的客户虽然觉得价格很高,但依然很坚定地认为,房价还会涨。”
美联物业的调查显示,在北京2009年三季度购房人群中,购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%,上涨幅度达到一倍以上。
这与本刊记者对北京市不同城区的小区走访所得到的数据基本相同。记者了解到,在南二环、东五环附近的小区,投资者约占五成,其次才是自住和改善性住房的需求者。小区房产中介告诉记者:“投资买房的人一般都会明确说出自己的目的,在新建小区,他们甚至对户型、楼层等没有任何要求。”
来自山东的投资者刘清云女士坚持买房的正确性:“我觉得北京的房子应该不会跌,升值空间很大,其他的投资方式比如说股市、黄金什么的都有风险。不是说通货膨胀嘛,买房子保值增值,钱放银行多不划算。”
孩子来北京上大学后,刘清云便经常来北京看望儿子,顺便“考察”这里的房地产市场。她看上了西南三环附近的新开盘的小区。“这里靠近三环边,应该有升值空间”,2008年底,她以10000元一平米的价格买了两套,付了首付款,其余向银行申请了贷款。
如今随着南城开发、地铁线路的建设,刘清云所在的小区,二手房价已经逼近20000元一平米,这让她觉得自己的机遇是如此的好。
在朋友当中,林志祥不是在投资房产上赚的最多的,“有的朋友同时投资三四处房产,觉得价钱合适就随时卖掉。”他曾用“租售比”来衡量买房子是否核算,然而事实证明,这招并不好用。
据中国指数研究院统计,2009年1-10月,北京地区房屋租售比达到1∶434,上海地区达1∶418,深圳、杭州均突破1∶360,远高于国际通行标准,显示当前的房地产市场风险累积日益加大。
国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之间,意味着如果把房子出租,200个至300个月内能收回房款,买房就是划算的。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。这是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准,被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。
而在中国,这个晴雨表似乎已经失衡,记者发现几乎所有的炒房人都认为在现阶段炒房几乎是一本万利稳赚不赔的“投资行为”。
作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。
实践证明,在中国实体经济遭受金融危机冲击后,房地产行业对于经济的带动功不可没。在国家出台的一系列优惠政策刺激下,房地产投资和消费表现优异,成为这轮中国经济复苏过程中快速奔跑的火车头。
随着中国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控,中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。有专家指出,这显示出此轮调控的目标是支持刚性购房者,打击投资和投机性需求。
去年12月14日,国务院总理主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,为此轮楼市调控拉开序幕。
国务院1月10日下发通知:已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
虽然林志祥在住房上的投资用的是全款,但他对这个政策依然非常警惕,他认为,提高二套房首付比例的措施自2007年9月已经出台,在当年曾经是一个房价下跌的信号。这项政策在去年被很多商业银行削弱了执行力度,如今被再次强调,颇有政策收紧的意味。
对于炒房依靠按揭的刘清云来说,下一步的投资就更需要谨慎了。她本来打算卖出其中的一套,但她明显感到,今年一月份以来,房地产市场明显冷清了。刘清云决定再等等看,观望一阵再说。
本刊记者看到,林志祥当初买卖房屋的中介公司门前已经门可罗雀,“现在真的到了一个很差的状态,随着国家相继出台各项政策,从去年12月25日到现在几乎没有人买房了”,一位房产中介介绍说,公司原本每周一到周五带客户看房的任务也已经减半。
北京一家房地产研究中心的研究员分析认为,造成房地产市场投资比例过高有多种原因,特别是由于宏观经济影响,居民手中的闲钱并没有合适的渠道实现增值保值。自2007年10月以来,中国股市的发展又不尽如人意,加上购房政策宽松、政府对房地产的干预较大,所以很多人认为买房可以增值。
这样的现象在一线城市较为明显,产业资金也进入到房地产,例如近年取消的小煤矿,很多煤矿主选择一线城市的房地产进行投资。
该分析人士认为,虽然目前国内租售比等指数与国际正常指数相比差距较大,但尚未到危险的地步。随着城市规划、轨道交通的建设、配套设施的完善,一线城市租金上涨已经没有悬念。届时租售比会产生变化,而不是维持在一个临界线不变。今年的调控的目的也是促进楼市平稳健康发展。
“本次政策调整主要打压的是短期炒作、投机买房的行为”,该研究员预测,此项调整对北京、上海等一线城市影响较大,如政策持续,近几年内房地产投资向二、三线城市转移将成为大趋势,将带动欠发达地区的经济复苏和投资结构。如此看来,房地产在带动经济发展的重要地位在短时期内将不会改变。