关于房地产开发的前期工作重点

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【摘要】房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计等内容做一个初步的探讨。

【关键词】设计管理；规划和设计；户型；立面

项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计是项目前期工作的重点。

1 设计管理

依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。

1.1 要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。

1.2 其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。

1.3 应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

2 项目规划和设计

没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。

2.1 户型设计特点：住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。需要满足客户日常生活需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要都密切相关。因此开发商与设计师在户型的研发中应围绕以人为本的宗旨。

2.1.1 功能分区明确、合理。一般体现三个分区，公共空间：以客厅、餐厅为中心，供起居和会客使用，注意使用的完整性、开放性、观赏性；私密空间：包括卧室、书房、工作房等，供睡眠、休息、处理私人事务等。注意私密性、简约性、亲和性；辅助空间：供前两部分辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台等，注意使用的多样性、便捷性。从空间布局看，单体设计，倡导体现“三大一小一多”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室，储藏空间多；“三明”即明室、明厨、明卫；“三分离”即餐居分离、居寝分离、盥洗分离；“三明确”即动静分区明确、公私分区明确、洁污分区明确；“一集中”即厨卫管道集中等“以人为本”的设计宗旨。

2.1.2 套内空间。卧室面积控制12－15m2，客厅控制21－30m2，卫生间、厨房、储藏室各占5－8m2，阳台5－6m2。以上面积分配，能基本保证功能安置，满足当前都市客户居住习惯和使用需求，当然也应可考虑人体长度，适当加大客厅面宽。

2.1.3 厨卫等辅助空间，客户在其中活动的时间长、频率高。厨房不仅仅增大使用面积，还应注重功能开发和室内环境保护，考虑了冰箱、微波炉、洗碗机等物品位置。厨房、餐厅、阳台应采用“三位一体”设计。厨房与服务阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放置，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，使人感受到舒适的生活情调。卫生间设计主要则有两种趋势，一是双卫，一间主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手间与便间干湿分离。这种趋势，在精装修房方向很有吸引力。

2.1.4 副功能设计周全。玄关：弹丸之地构成的过渡空间对增加住宅私密性、实用性十分必要，为客户进出家门换鞋、放包、存雨具提供便利；储藏功能：走入式或嵌入式储藏间，能解决储藏功能，保持房间整洁，节约生活空间；健身器材布置：专设或结合生活阳台设置健身房，亦可为家庭室内健康运动提供方便。

2.1.5 细部考虑。如客厅里电视插座要打破常规，适应数字高清电视发展需要；洗衣机处应增设给排水设施；起居室窗户可考虑落地窗加透空栏杆，既扩大采光面，又产生视觉美感。

2.2 外部造型设计：建筑是形式和内容的统一体，是流动的语言。由于风格和形式联系在一起，外部造型也就成为建筑不可或缺的组成部分。购买现房，建筑风格特别是楼盘的外观带给购房者的视觉冲击是很强烈的。建筑造型主要有体型、立面、细部处理、材质、色彩、空间及组合以及外部因素。

2.2.1 立面：表现住宅外部整体形象，包括墙体、梁柱、墙墩等结构，也包括阳台、外廊、门窗、内部使用空间等连通部件，还可包括台基、勒脚、檐口等辅助部件。

2.2.2 细部处理：立面是面，细部是点。建筑发展上，住宅细部可以说是千变万化，主要包括部件、形状、图案三方面。着重处理某一细部能达到特定的表达效果。

2.2.3 材质：主要指一些建筑材料，如各种砂浆、油漆、瓷（面）砖、玻璃幕墙、石材、木材、钢（管）材及格栅等。

2.2.4 色彩：是表现立面效果的重要辅助手段，能调动人的情感。色彩能弥补建筑物的自然肌理和原始质感在调动人的感官方面的不足，通过抽象手法，直接表达信息传递。

2.2.5 空间及组合：建筑空间，无论水平、垂直还是纵深方向，其空间形态、大小、方向、明暗和宽阔度，都能产生不同的视觉效果。 外部因素：外立面设计，要注重尽量与周围环境协调一致。没有环境的烘托，建筑将是单调的。要结合具体项目特点和开发意图，合理组织各项工作的展开，特别是对项目设计管理、规划设计、 等前期工作中的重点内容进行把控。

参考文献

[1]王璞/林卫民，《房地产管理咨询实务》，中信出版社，2005.

[2]《农房集团业务流程文件》，农工商房地产（集团）股份有限公司，2010.