关于房屋面积测量和共有建筑面积分摊计算的探讨

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摘要: 房屋建筑面积是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房地产测量中要测定的基本要素之一。文章笔者结合在房产测量工作中出现的一些情况对房屋面积测量与共用面积分摊计算进行了分析探讨。

关键词: 房产测量; 共有建筑面积; 共有建筑面积的分摊

Abstract: the housing area is China's construction and real estate industry in one of the most important indicators, China is the real estate in the measurement of determination to one of the basic elements. The article the author in the house property measurement of some of the situation to the houses there area measurement and calculation share area apportion analyzed.

Key words: real estate measurement; Mutual floor area; Mutual floor area apportion

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

0前 言

2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》规定了房屋登记簿记载的是房屋的权属和内容，由房屋登记机关管理，房地产权证书是房屋权属人持有的重要合法凭证。无论是房屋登记簿还是房地产权证书，其涉及的内容至关重要。近年来，随着我国法律的健全和购房人法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其反映在房屋建筑面积及其公摊面积的测量等问题上，成为诸多房地产司法诉讼中的焦点。房地产的测绘结果作为房屋建筑面积的合法依据记载于房屋登记簿，也是房地产权证书的缮证依据，由此可见，房地产测绘在房屋登记管理工作中处于相当重要的地位。那么，我们的测绘人员应如何对房屋进行科学合法的测绘？房屋登记机关又如何进行缮证颁给权属人一个正确反映房屋内容的房地产权证书？这些都是在从事房屋登记管理工作中存在的问题。本文笔者结合实际工作中出现的一些问题，对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。

1. 楼梯的计算和分摊

对住宅楼和商住楼内的楼梯间的建筑面积,一般的18墙和24墙的按开间和进深尺寸计算相应楼梯间的建筑面积。

如开间是2.60m,进深是5.00m,墙体厚度是0.24m的楼梯间,它的建筑面积是:

2.60×5.00=13.00m2

而不应该是用楼梯间的净尺寸计算其建筑面积:

2.48×4.88=12.1024m2

住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象,即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分,该套房屋一般都在一层设有门洞,而楼梯间里则没有门洞, 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。

商住楼住宅部分的楼梯间同样是根据“谁使用谁分摊”法则进行分摊。此部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些人认为若从整体构造考虑,这部分楼梯间应作为幢共有建筑面积由住宅部分和商业部分共同分摊。但商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时已经考虑了整幢楼的总体造价问题,所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。同理, 若是商业部分使用了楼梯间,那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。

室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积,无顶盖的计算一半面积。

套内楼梯间包括自建房屋的室内楼梯间按自然层计算全面积。

2. 外墙共有建筑面积

套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半,是作为外墙共有建筑面积分摊的。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算,如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来,取其一半作为外墙共有建筑面积,则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算,权界也不易确定。所以在实践中,我们以半边外墙的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙体面积的一部分。

如某6层住宅楼,长16.24m,宽6.24m,一层是37墙,二至六层是24墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:

(16.12+6.12)×2×0.12=5.3376(m2)

对于一层的37墙, 轴线外侧是0.12m, 里侧是0.25m,这时仍应严格按照《房产测量规范》以半边墙体计算外墙共有建筑面积,即:

[（16.24-0.185）+(6.24-0.185)]×2×0.185=8.1807(m2)

有些地方对于37墙却有不同的处理方法,他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致,便用轴线外侧的墙体厚度即0.12m计算一层的外墙共有建筑面积,而套内墙体面积用0.25m计算, 这无疑与《房产测量规范》是矛盾的,又降低了一层套内的空间利用率,所以这种做法是不对的,对一层的业主也会造成一定的损失,应予以纠正。

至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。《房产测量规范》第8.1.2条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层,不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调,国家规定建筑设计采用统一的模数制,其基础模数为100mm。施工中的微小误差若忽略不计,房屋测量时,各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm的整数倍,那么外墙结构尺寸就比较容易掌握。由于《房产测量规范》附录B1.2.d) “内墙面装饰厚度计入使用面积”,若是装饰层计入墙体厚度,加上施工误差的存在,墙体厚度就非常不易准确掌握,很难进行实际操作。《房产测量规范》第8.2.3)条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围,而1999年全国统一预算定额《建筑面积计算规则》第2.1 条也规定了“突出外墙的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑两篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等”不为计算建筑面积的范围, 这也说明了超过结构的装饰性部分不计算建筑面积。

3. 关于复式建筑斜屋面

随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展, 城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖, 一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是, 一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。有好多地方的建筑业也主张楼顶要有造型、要讲风格。这就意味着今后测算商品房要测算更多的斜屋面房屋。

对于斜屋面房屋怎么测算? 《房产测量规范》规定: 斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位, 按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。

如果单纯是斜屋面的房屋, 直接“ 切取”2.2m 的高度计算倒也方便、准确, 遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20m, 两侧逐渐斜下又低于这个高度, 可计算的面积并不大, 且结构错综复杂, 测算起来十分麻烦, 界定也不见得准确。

故笔者认为: 这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20m 的部分可以不予考虑。

4. 阳台水平投影面积

《房产测量规范》仅对阳台的全封闭和未封闭这两种情况做出了按其水平投影计算全部和一半面积的规定,根据上面第二部分的结论,其水平投影指其维护结构的水平投影,装饰性部分不予考虑。

实际中有一种全封闭的凹阳台凹进去很深,达到两三米甚至更深, 有些人问这种阳台能不能按套内计算全面积,答案是否定的。阳台就是阳台, 套内就是套内,这里影响到外墙共有建筑面积如何确定的问题, 这也是《房产测量规范》所不允许的。如果这个凹阳台是未封闭的, 不管其凹进去多深都不能计算全面积, 规范规定未封闭的阳台计算一半面积。

5. 其他问题

现在一些房产开发商为了房屋促销, 会对某套房屋的购买者赠送一些房间或其他建筑面积, 如果这部分面积不是共有建筑面积, 不损害该幢楼其他业主的相关权益, 且买卖双方又达成或签订了协议的, 那么这样做应该是允许的。

对于量不出层高的房屋如窑洞, 规范未作规定, 各地可以根据情况以净高代替, 以方便生产生活为宜。

6. 共有建筑面积的分摊方法

我们以某综合楼为例来说明共有建筑面积的分摊方法。

某综合楼由地下室、首层商场、2～7 层住宅三大功能区组成。各建筑面积如下:

地下室套内面积600m2,本层使用的电梯间、管道井及车道面积200m2,配电房面积100m2。

首层套内面积750m2,本层使用的公厕50m2,大堂、电梯间面积120m2,电表房面积50m2。

2至7层每层套内面积900m2,本层使用的电梯间、走廊面积100m2。

天面机房、电梯间面积120m2,外墙共有建筑面积280m2。

幢共有建筑面积的分摊:将地下室的配电房、首层的电表房以及外墙共有建筑面积汇总,由三大功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。

功能区共有建筑面积的分摊:将首层的大堂、电梯间,天面的机房、电梯间面积汇总,由地下室和2至7层住宅按各层总套内建筑面积依比例分摊。

计算共有面积分摊系数:将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总,按层内各套的套内建筑面积依比例分摊,计算得到最终的共有面积分摊系数。

对于商住楼和综合楼的共有面积分摊方法,我们归结为以下几点:

幢共有建筑面积的分摊:将为整幢大楼服务的共有建筑面积汇总, 由各功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。

幢共有建筑面积各功能区的总建筑面积= 幢共有建筑面积分摊系数

功能区共有建筑面积的分摊: 将为几个功能区或一个功能区服务的共有建筑面积汇总, 按相关功能区的总套内建筑面积依比例分摊给各功能区或各层。

计算共有面积分摊系数: 将各个功能区所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积汇总按各套房屋的套内建筑面积依比例分摊。或者是将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总, 按层内各套房屋的套建筑面积依比例分摊得到最终的共有面积分摊系数。

或者,

7. 结 语

房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊历来存在各种各样的看法, 我们要通过探讨和研究, 找到和采用一套比较科学的面积测量和共有面积分摊方法, 更好地促进和实现房产测绘市场的规范性、有序性, 充分维护开发商和消费者的合法权益。