TBD――旅游地产公共服务集中化的方向
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【摘要】国内许多旅游地产让体验化服务和休闲类服务分散化发展,导致出有些地产中的旅游项目发展迅速,与居民共享基础公共设施和休闲资源,造成交通和环境的巨大压力,对居民正常工作和生活造成负面的影响。这样分散化的公共服务,只能给游客提供一种快餐式的旅游,也无法让居民得到休闲的体验。本文通过对tbd①的研究,得出建设TBD是旅游地产公共服务集中化的方向的结论。
【关键词】 TBD 旅游地产 集中化
旅游地产与普通地产相比,要承担更多的公共服务职能,除了普通地产项目的基础公共服务、经济公共服务、社会公共服务、公共安全服务外,旅游地产项目还要求具备针对旅游者的体验化服务和针对居民的休闲类服务。针对旅游者的体验化服务即重点突出旅游接待,根据旅游者自身的需求设立个性化的服务设施。设施的建筑体系、周边环境、景观等都应注重地域文化特色,细节上更应凸显当地文化,并在细节上协调周边环境,让游客进行体验化旅游。针对居民的休闲类服务即提供居民在日常闲暇时间里停留的休闲场所和游憩空间,满足居民日常的生活和休闲需求。
旅游地产公共服务的集中化,就是让旅游者的体验活动和居民的休闲活动一体化发展,形成具有综合性职能性质的旅游地产――TBD。以建设TBD的方式打造旅游地产公共服务,使地产项目的城区不仅成为景区旅游服务功能的延伸,同时又具备完善的购物、商务、会展、休闲、度假等旅游功能,以及承接大型会议展览活动所需的一流配套设施和服务,进一步树立了地产项目的品牌和形象。
一、TBD的公共服务优势
1)TBD把旅游公共服务和社区公共服务集中建设,既可以将吃、住、娱、购四大城市职能与旅游职能交叉的服务职能综合在一起,又能有效节约建设费用和建设空间,提高公共服务资源利用效率。既降低了成本,同时也易于游客寻找相应的服务。
2)旅游地产引爆人气的另一个核心。旅游地产的景区在吸引来大量游客后,如果没有另一个核心来引爆人气,游客很可能只是游览就离开,造成旅游地产“白天沸城、晚上鬼城”的人气差异。旅游地产的TBD,作为其吸引人气的另一个核心,能提供更为全面的旅游服务,更长时间的留住游客。通过“借”用社区的人气来达到吸引游客停留,扩大游客消费机会,与景区一起形成双核,共同提升人气。
3)使旅游地产“动静结合”。TBD的存在能避免社区过于静谧而显得死气沉沉。在城市化发展的节奏下,如今都市化的生活已经让人们习惯了喧嚣,但如果旅游地产的社区脱离了旅游服务功能,就如同社区完全脱离了喧嚣,居民在长时间居住的情况下会产生极度的不适应感。旅游地产的社区作为城市生活的避风港,并不是无风港,社区需要的是能够选择“动”还是“静”。
4)旅游地产在开始时如不规划和建设好TBD,并且以此为关键节点之一构建交通体系,以后再建的成本将会很高。首先新建新拆(地产和道路等)重复建设成本几乎都由地产开发商自己支付;其次拆迁后地价并不能如同城市一样会带来明显的升值,开发商并不能从已经卖出去的地产中获得较大的收益。
二、需要建设TBD的旅游地产
需要建设TBD的旅游地产,在人口和旅游接待量上都要达到一定的数量,并且地处城市商务区(CBD)辐射的范围内。例如峨眉山景区是世界双遗产,有着优良的资源和环境,交通有成峨铁路和乐山机场。蓝光集团在峨眉山市通过象城――大佛禅院来打造旅游地产TBD,组合了大佛禅院、菩提园、象城、易镇和文化社区等多个空间,不仅通过社区广场形成的城市休闲娱乐区提供了峨眉山市居民在闲暇时间里停留的休闲场所,还通过其佛学体验产业园和主题酒店发展区的游憩功能提供了针对旅游者的接待游憩空间。
三、TBD的建设标准
1)立体的交通体系
TBD的交通要有发达的交通网络, TBD除了要具有极佳的交通区位优势之外,还要在交通网络的建设中要有指向性,主要面对目标客源市场。在交通方式上要考虑不同类型旅游者的需求,例如设置步行道、自行车骑行道、自驾车道、景城之间的电车道和火车道等。通过立体的交通网络,让居民和游客在游览、休闲过程中体验到外部交通的高速和内部交通的无缝对接。
2)一流的接待设施
在接待设施上,既要有国际化、标准化的硬件设施,又要有人性化、精细化的服务体系。在食宿接待上,要重点突出旅游接待,除了国际水准的餐饮住宿外,还要根据旅游者自身的需求设立家庭式、露营式等个性化的住宿设施。设施的建筑体系、周边环境、景观等都应注重地域文化特色,细节上更应凸显当地文化,并在细节上协调周边环境。在餐饮住宿的布局上也要根据旅游者的行为规律和心理需求特点来合理布置。
3)完善的体验体系
不同于一般旅游地产的是,以TBD标准打造的旅游地产有着丰富多样的旅游体验活动和居民体验活动。TBD的旅游体验活动并不是传统的观光式旅游――凭一张门票在规定的区域内游览。它注重体验性,丰富的体验活动能让游客自发的去体验、探索,让旅游者全方位、深层次的享受旅游的乐趣。
旅游地产TBD完善的体验活动体系能整合各种旅游产品,形成完整的产业链条并形成集聚效益。从侧面带动区域经济,从而全面提升地产项目价值。
参考文献:
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[2] 李经龙等.旅游体验―旅游规划的新视角.地理与地理信息 科学,2005.
[3] 郑柯炮等.广州城乡结合部土地利用的问题及对策.城市问 题,1993(3).
作者简介:
刘立,男,1987年10月28日生,江西吉安人。现就读于四川大学旅游学院,旅游管理专业09级;硕士研究生,研究方向为:旅游规划与开发。