房地产信托收益高
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产信托收益高范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
信托素来以“受人之托,理其钱财”之说,自《信托法》于2001年颁布,各类信托产品蓬勃发展,特别是近些年来信托发展如井喷一般,让投资者在选择时经常感觉眼花缭乱,其中以2010年上半年占比 49% 的房地产信托最为突出。让陈华玲来给读者解读房地产信托的方方面面。
信托公司素有“金融百货公司”的称号,经营灵活,运用信托财产的方式多样,既可以从事证券投资,又可以进行实业投资,还可以贷款、租赁、同业拆借、项目融资等。在业务范围上保证了可以实行组合投资、化解金融风险。
菲特夫妇看到,具有“金融百货”之称的信托介绍,不禁产生了诸多好感,既可以保证收益,还能因多种投资标的来降低投资风险,这其中的学问肯定很大。
的确,在股市震荡周期和楼市一路上涨时期,人们常常倾向于选择相对低风险和高收益的中间地带:信托。而根据信托资金运用的领域来分,常见的可分为金融产品投资、房地产投资、基础设施建设类产品等信托。如金融产品投资信托就包括证券投资信托,金融产品投资信托的投资标的价格波动往往不可控,而基础设施类信托因为交易标的具有政府背景,其收益一般认为较为安全,低于证券投资信托。这种分类的意义在于对于信托资金运用对象的价格波动性、行业风险以及收益安全性等诸多因素的考虑。
近些年房地产业因其在国民经济中的重要性和广泛影响力,成为理财资金投向的一个重要领域,从而使房地产从不动产到“动产”转变的房地产投资信托,也给投资者提供一个高流动性的投资途径。
房地产信托收益高
菲特:投资房地产投资信托,收益真是高么?还是信托产品个例是高收益呢?
葛客户经理:第三方信托研究机构用益信托工作室的统计显示,房地产信托可能是今年信托产品中收益较高的产品。以集合资金信托产品为例,房地产投资类收益率今年五月份是9.26%,而同期平均收益率是8.03%;六月份房地产信托产品收益率为8.93%,而同期的平均收益率是8.25%;七月份房地产信托产品的收益率为9%,而同期平均收益率仅为8.49%。
由于房产政策调整,八九月份房地产信托发行规模和数量都有所影响,九月份房地产信托产品的收益率为8.38%,而同期平均收益率仅为8.14%。而从右图可以看出,房地产领域投资的信托产品收益都远高于平均收益率约1%。
菲特太太:投资一向是高收益,高风险,那么房地产投资信托,最大的风险何在呢?
葛客户经理:房地产信托虽然高,但是隐形和显性的风险也很高,其中最主要风险之一是房地产行业系统风险。主要体现在两个方面:国家宏观经济政策,以及受整个经济增长速度、经济环境变化和产业结构调整的影响,房地产企业的繁荣和衰退具有系统性。
当前中央确定的抑制房价过快增长的政策,又会产生一系列的财政、货币甚至行政控制的政策,为房地产行业划定了一个仍然可能加剧调控的政策环境,其效果会导致房地产业下滑的趋势形成,则房地产行业的风险将可能放大。
其次,在于房地产项目自身运作及市场风险。
房地产投资专业性要求高、开发周期较长、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,何况在项目运作的若干结点上都存在不能实现的风险,如以项目资本金撬动开发贷款的模式中的资金筹措,存在项目开工、建设、竣工、销售中的延误等,以及在房地产建设和销售中的市场变化等因素的影响。如果是采取房产投资或者股权投资的方式,往往可能存在因行业的不景气,导致房地产企业股权不能顺利转让,信托资金所购买的房产不能及时变现的风险,那么给投资人的信托收益就成了无源之水。
房地产信托要关注的事
菲特太太:房地产信托给投资者每年超过8%收益率,都是从何而来的呢?
陈专家:信托作为一种理财产品对高收益追求,随着银监会监管部门收缩银信合作业务,信托公司开展业务受到资金来源的巨大压力,提高收益,也成为信托产品吸引力的重要手段。而房地产信托的高收益,还更要了解房地产信托主要采取的三种资金运用方式。
贷款方式
信托公司将其募集的理财资金向房地产企业发放贷款。这与银行对房地产企业的开发贷款一样,银行和信托贷款房地产企业满足开发商二级开发资质和四证齐全,以及房产项目资本金到位35%以上。
房产投资方式
通过以一定价格受让房地产企业的可售房屋,包括住房、商业房产,信托到期时转让房屋,实现收益。对这类房地产信托产品,银监会特别要求,信托公司不得采取购买房产方式向开发商提供资金,然后在信托到期时,再由开发商从信托公司回购房产的方式向房地产企业变相融资。此前在这类开发商卖出回购的操作中,为减少所有权登记的成本,有的房地产信托也不办理房屋的所有权登记,而采取房屋买卖预售合同登记的方式,因而信托公司所享有的就不是房屋的物权,可能存在财产所有权的问题。其实,以物业投资为目的的房地产信托或者REITs购买房地产,应将房屋登记到信托公司名下,房产的所有权属于信托公司。
还有一种房产投资方式变形,是将房产资产证券化,进行信托受益权转让方式。房地产企业将其持有的房产,以财产信托的方式信托给信托公司,自己取得该信托的受益权,并将受益权划分为优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。
股权投资方式
这类房地产信托又分为两种方式,其一是由信托公司向房地产公司投资,增加它的资本金,从而取得房地产公司的股权;其二是信托公司受让房地产公司原股东所持有的股权。这两种方式都可能存在问题,如信托公司退出房地产公司股权的问题,或者信托公司派驻人员参与项目公司的管理不一致问题。
菲特:房地产信托资金运作非常复杂,作为投资要关注什么要素呢?
陈专家:根据《信托法》的规定,信托产品认购起点金额为100万元以上,且单一产品认购上限不得超过50人,但300万元以上不受此限制。因此,100万元就成了投资信托产品的门槛,投资门槛比较以往大大提高。但对于一般爱好房产的投资者来说,必须了解房地产信托的抵押物或者担保物。
特别以债权方式运用信托资金,为避免房地产开发回款的不确定性,往往设置担保物权,通常是国有土地使用权抵押或者房产抵押。但这些抵押物与房地产关联性极强,房地产市场的景气程度不仅影响房屋销售回笼,同时也影响土地使用权和房产的价值,房地产销售不畅,也意味着土地和房屋的变现困难。
何况即便房产未来能够变现,价格波动也影响信托资金的安全。如果在抵押时,对抵押物估值不足,处置抵押物时就可能造成资金不能全额收回,还有要了解信托中有没有其他流动性强的财产担保,如有可及时变现的上市公司股权或其他二级市场交易的财产,这都会影响到信托投资者的收益。
信托研讨会
菲特:目前信托行业,又受到哪些监管部门的相关政策影响,投资者该如何理解这些政策呢?
陈专家:今年8月初,银监会正式下发了72号文《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》。市场上也传言:此《通知》正是针对地产信托而来,地产信托将被禁止发行。但事实是,该《通知》只是叫停了以理财产品方式发行的银信合作项目,银行仍可作为信托公司的代销渠道,并将信托公司的项目向客户推介。
监管部门规范银信理财合作业务
银信理财合作业务,实质上是一种信托行为,是特指商业银行作为人,将客户理财资金委托给信托公司,由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分。
以前信托公司依赖银行的资金和客户,以银行理财资金运用于银行认可的客户,得以让信托取得发展。而在客观上,信托公司的资金来源单一,对信托自身的资金运用,以及项目的管控能力没有提高,因为银信理财合作业务中,银行的传统融资类资产主要是信贷资产、票据融资资产,这些贷款卖给信托公司,信托筹集的资金再还给银行,增强银行资金的流动性。但是信托公司在其中只起通道作用,只是借用信托公司的名义,没有真正起到信托公司代人理财的功能,不利于信托公司提高自主管理能力。
这项规定的出台,将改变使信托公司通过银行资金做银行客户的业务模式,促使信托公司拓展自己的资金渠道和项目渠道,并提高对项目的管控能力,是信托公司能够运用更灵活的投资手段。
信托公司将实行净资本管理
2010年9月,银监会出台《信托公司净资本管理办法》,规定了信托公司净资本不得低于人民币2亿元,而且净资本不得低于各项风险资本之和的100%;净资本不得低于净资产的40%。信托业务包括自有资金开展的业务,也包括信托资金开展的业务。这将使信托公司能保持较高的资本实力,而且会更关注资产的质量,匹配高风险资产的投资的比例,避免财产的损失。