标杆企业发展策略分析
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一、构建多元融资体系，频获大额、低成本资金，保障快速发展
2013年，标杆房企把握各种渠道融资契机，建立银行贷款、海外发债、再融资等多元融资体系，凭借较强综合实力获取大规模发展资金，且资金成本优势显著。同时，越来越多的标杆企业涉足金融业务，创新融资平台，为更长远、更稳健的发展奠定了基础。
1.大额银行贷款资源集聚，标杆房企优势凸显
2013年，银行贷款仍为房地产企业融资的主要方式，据国家统计局报告，1-11月开发企业到位资金中国内贷款为17667亿元，占总筹资金额的16.14%，同比增长33.8%。（见表1）
标杆房企大额银行贷款融资优势突出。华润置地、恒大地产等具备良好增长动力的房企成为银行信贷青睐重点客户，如华润置地于2013年2月再获40亿港元贷款，除了良好的业绩支撑外，年内拟推9个新入市项目、全年达800亿元的可售资源也增加了银行机构的信心。实力雄厚、经营稳健的在港上市房企凭借良好的信誉或优质项目也获得海外银团大额资金支持，远洋地产于4月份为旗下成都大慈寺文化商业综合体项目获得22.5亿元银团贷款，项目发展的良好前景为融资成功奠定了基础；随后世茂、龙湖等优质房企陆续获得大额银团贷款支持，进一步丰富了企业的融资结构，为更快、更稳的业务扩张提供了保障。
2.依托海外平台发债融资，龙头房企获取大规模、低成本资金
境外资本市场融资仍面临较好的窗口期，房企海外发债持续升温，万科、保利、绿地、万达等龙头企业首次通过境外子公司发债，成本优势显著。随着美国第三轮量化宽松政策的实施以及延迟退出，境外资本市场低利率环境得以持续，内地房地产企业掀起新一轮海外发债热潮。2013年，共有35家海外上市房企发行海外债券，共募集资金约合人民币1278亿元，较去年全年增长了113%。“万保金招”四大龙头房企通过海外融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资。
3.境外市场IPO融资活跃，企业资本市场价值持续彰显
2013年以来，境外市场IPO融资活跃，共有7家房企登陆海外上市平台。这些顺利登陆境外资本市场的企业，除了拥有良好的基本面之外，还在于其业务或运营模式方面具备独特的竞争优势：如金轮天地控股、五洲国际等企业凭借特色商业地产运营模式获得投资者认可；当代置业、时代地产等企业通过细分产品领域，挖掘高潜力业务，形成特色品牌形象竞争优势。
二、标杆企业强强联合、积极拿地，重点关注一二线热点城市
2013年标杆房企业绩普遍向好，积极融资也进一步保障了资金充裕，为企业扩张提供重要支撑，加上土地市场较为活跃，标杆企业在热点城市积极拿地，土地市场热度持续升温。
1.标杆房企积极拿地，土地投资金额大幅增长
2013年以来，房企对于未来市场预期持续看好，积极拿地扩充土地储备，拿地面积、金额同比大幅增长，万科、绿地、恒大、保利等龙头企业在土地市场最为积极，中海、华润等企业也较为突出。2013年1月-11月，十家代表标杆企业拿地总面积达11178.7万平方米，拿地总额超过3790亿元，分别同比增长49.36%、101.71%，较上年全年超出18.68%、47.21%。其中，万科新增土地储备规模持续领跑全行业，前11个月共拿地2773.28万平方米，拿地总金额达850.42亿元；绿地1-11月拿地面积达2188.01万平方米，土地投资总额超过594亿元，分别同比大增71.04%、102.28%。（见图1）
2.拿地重点布局一二线城市，看好重庆、长沙、昆明等中西部城市
从新增土地储备城市等级分布情况来看，2013年企业新增土地重点布局一二线城市，更看好热点城市的发展潜力。一、二线城市消费需求强劲，并且去化率较快，企业回归一、二线热点城市的趋势日益明显：2013年，十家代表企业新增土地储备面积一二线城市占比69.9%，万科、保利、中海、绿地等标杆房企继续深化一二线城市布局，而恒大地产年内逐步向一、二线城市倾斜，拿地面积占比为47.76%，较上年增加23个百分点，其中一线城市土地支出占36%，较去年提高近27个百分点，显示出恒大在充足资金保障下回归一线城市的决心。（见图2）
从新增土地储备在五大区域的分布情况来看，标杆房企持续关注中西部区域热点城市发展潜力，在其他区域的布局略有减少。2013年，十家代表企业在中西部区域拿地总量达4348.78万平方米，占比38.8%，较上年提升7.1个百分点。拿地主要集中在中西部区域的重庆、长沙、昆明等热点城市。同时，标杆房企在长三角、环渤海、珠三角区域布局较上年有所减少，2013年1-11月十家代表企业在长三角、环渤海、珠三角区域拿地面积占总拿地规模比例分别为21%、16.3%、15.8%，均较去年有所下降。
3.强化联合拿地、优势互补，提升拓展质量
在拿地模式上，年内万科、保利、首开、中海等标杆房企强化合作拿地，在重点城市获取了多个优质项目，同时有效分散了资金风险。2013年，房地产企业逐步向一二线城市回归，热点城市地价大幅上升，高总价高溢价地块频现，为保障增加优质项目、降低开发成本，更多房企加入到合作拿地的队伍，2013年融创、绿城、首开、万科、保利等标杆企业在一、二线热点城市都有联合拿地案例，其中首开股份2013年先后联合万科、保利、住总集团在一线城市四次拿地，不但能够借助标杆企业专业优势提升自身实力，也大大降低了企业拿地成本和开发风险。
三、适时布局海外市场，有效锁定客户海外置业需求
2013年，部分标杆房企积极拓展海外市场，以期通过拓展更广阔的市场来获取新的业绩增长点。截至2013年底，已有万达、万科、绿地、碧桂园、富力等10余家内地大中型房企，在海外拥有房地产项目或明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元，且预计投资规模还将持续增长。当前标杆房企“出海”参与境外房地产的开发，无论从目标区域选择、潜在客户的培养，还是产品类型的确定等都颇具特色。总结其关键要素有如下几点。
1.选择投资区域目标明确，注重经济及社会环境的稳定性
目前标杆企业的布局国家及投资区域有两个明显的特点：一是经济大环境稳定且开放，二是多集中在海外华人定居聚集的国家及区域，主要包括北美、亚洲、大洋洲及部分欧洲国家，具体城市如美国的纽约、洛杉矶，澳大利亚的悉尼及墨尔本，马来西亚的吉隆坡、新山市，韩国的济州岛，西班牙的马德里、巴塞罗那等。
2.聚焦海外华裔及移民族群，满足海外置业需求
近年来，随着大量海外投资者、移民群体、境外游群体的涌现，中国高收入阶层在海外投资置业成倍数增长。为了满足这一群体的置业要求，标杆房企选择通过投资海外项目锁定此类目标客户群，充分利用国际化资源完成中国市场的海外延伸。这种企业拓展方向与目标客户需求的有效对接，既符合市场需求和发展趋势，又能够发挥标杆企业现有优势，还可以有效降低进入新市场的不确定性，保证风险可控。
3.加快国内成熟产品线的复制，保障海外拓展的可控性
标杆房企基于目标客户的潜在需求，将海外开发的项目定位为与自身现有成熟产品较为类似或未来重点拓展的产品系列，提高海外项目运营的可控性：碧桂园在马来西亚的项目均为企业在国内成熟开发的类型，其中雪兰莪州的万挠碧桂园及加影碧桂园均为碧桂园高端纯别墅产品；新山市金海湾项目是当地市中心唯一海景综合体，其产品类型是十里银滩、十里金滩模式的海外延伸。
4.合作开发与独资收购并举，积极控制运营风险
目前标杆房企在海外的投资开发模式主要有两种：和当地房地产企业合作开发，如万科与美国铁狮门的合作、碧桂园与马来西亚当地房企Mayland合作开发2个别墅项目；或者直接收购海外项目，如万达收购伦敦核心区域地块建设万达酒店，绿地集团在美国、澳大利亚的多宗交易均属此列。