房地产开发质量管理现状与改进措施

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摘要

质量是企业的生命，质量是企业发展的根本保证。建设工程项目的质量管理是确保按照设计师的设计成果保质保量的施工完成。建筑工程的质量好坏，关乎到国家经济发展，关乎到广大人民群众的切身利益，作为房地产开发经营单位，要把工程建设质量放到首要位置，不断探索研究提升工程质量的管理方法和技术措施，把提高建筑工程质量作为企业发展的基石。

本文以房地产开发公司质量管理作为研究对象，从管理学的角度出发，对其质量管理现状和存在的问题进行分析研究，并给出质量管理改进提升的建议措施。

关键词：房地产开发建设工程质量管理改进措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、 房地产公司质量管理现状及存在问题

1.1房地产公司质量管理现状

房地产行业经过十几年的膨胀和飞速发展，尤其在各房地产公司以经济利益至上的背景下，房地产开发质量引起全社会的关注。在经历各种“楼脆脆”“楼歪歪”事件后，房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多良好的经验，并得到较好的传承，但同时还有许多需要继续改进的地方，特别是在质量管理中暴露出来的具有行业共性的质量问题。

当前大中型房地产公司都建立了自己的质量管理体系，有各自的质量管理文件，在每个开发阶段形成对应的各流程质量管理文件，现对某房地产公司各开发流程的质量管理进行论述：

1.2房地产公司质量管理存在问题

1.2.1、多数企业质量管理体系的建立缺乏规范性、完善性，没有经过认证机构的认证和贯标。项目公司没有建立有效的项目质量控制体系，缺少项目质量控制计划及有效的运行机制。

1.2.2、质量成本意识淡薄、认识不足

质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的一切损失。

质量成本一般包括：为确保与要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，这些工作引起的成本主要包括：预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。其中预防成本和鉴定成本属于一致成本，而内部损失成本和外部损失成本，又统称为故障成本，属于不一致成本。

目前多数企业重工期，轻质量。质量成本管理欠缺，没有形成有效的质量成本管理体系，缺乏对质量成本和企业发展战略影响的认识。

1.2.3、全员参与力度不足，一是建设工程质量管控知识的全员培训普及率低：普遍存在安装管理人员不懂土建，土建管理人员不懂安装，财务、行政等人员不懂工程等情况；二是企业内部员工不能完全实现定岗定编，一人多岗、多人一岗的情况时有发生，员工职责分工不明确，不能有效地参与质量管理活动中。

1.2.4、偏重现场施工质量管理，忽视设计质量管理

大多数管理人员认为，现场施工质量应当是工程结构实体质量的关键，总是在施工过程中严格控制各工序流程的疏漏问题，这在质量管理及隐患造成根源上产生了明显偏差。然而现在设计公司更多的考虑了建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等很少，不能充分从施工的角度进行设计，为工程的施工带来了困难，从而埋下了质量隐患。

1.2.5、偏重表面质量，忽视隐蔽质量

一般在检查质量、评估工程、竣工验收和用户反馈意见等，往往偏重于外露的质量问题，如平整度、顺直度、颜色一致性等。对较隐蔽的质量问题，如：钢筋间距均匀性、下料长度、箍筋弯钩角度、搭接绑扎质量、焊接接头质量、当钢筋数量在构件（梁柱结点）同一截面上密度较大时排放、砼保护层厚度控制、砼浇筑振捣质量（密实度）、设备器材调试及管线耐久性等均较容易忽视。

1.2.6偏重现场正在施工过程的被动式质量管理，忽视工序进行前的准备工作管理

施工单位在施工过程中往往盲目急切追求节省工期和人员配置开销，而导致在管理结构体系上及后续施工及准备不足，造成某种重要的紧前及紧后工序考虑不足，例如：材料供给速度缓慢、送试及报告出具不及时、机具未提前检修而故障频繁出现、资金周转余地小、设计变更或技术核定单签字盖章迟缓、必要的安全设施配置、各工种同时操作干扰而发生矛盾纠纷等。这些都源自于对工序进行前可能出现的问题预料考虑不全面，反而造成窝工、怠工和人员、材料、机具、资金的不必要浪费，延误了正常施工进度。

1.2.7、质量文化建设薄弱

质量文化是指群体或民族在质量实践中所形成的技术知识、行为模式、制度与道德规范等因素及其总和。

员工对质量认识散而杂，缺乏统一的质量意识培养和质量目标凝聚，企业内部质量诚信和质量道德氛围没有形成，低层次质量问题时有发生，工作交接时为接管者留下难以解决的质量管理问题。

其次质量文化中的价值观体现出以人为本的理念，大部分企业一方面工作中充分表现出了尊重员工的观念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激励制度，影响了员工的积极性。

此外持续改进力度不足、项目普遍存在抢工期情况、对乙分包单位的选择缺乏有效的管理监控措施等，都对工程质量造成一定影响。

1.2.8、工程技术人员技术水平落后，技术管理水平跟不上房地产开发业态的变化

随着商业及住宅的销售升温，房地产的需求也出现了量价齐升的景象，工程建设管理人员的需求也随之上升，而工程技术人员的增加远远不能支称房地产开发的速度，由于人手的短缺，许多经验不足，技术水平尚需提高的人员也承担起现场的工程管理重任。由于技术水平的不足，往往现场出现了需建设单位解决的技术问题，凭自己的不成熟的经验草率的答复，施工单位不得不按建设单位意见办理，造成了许多施工质量出现了问题。开发业态不同所需要的系统技术水平的复杂程度也不同，许多在住宅中适用的规范，在商业开发中就不适用，一些技术管理人员由于技术水平有限给企业造成了不必要的质量困惑。

第二章 质量管理改进建议

随着公司的不断发展和市场竞争的加剧，对比少数大型标杆房地产企业，大部分公司的管控水平还有一定差距，迫切要求通过提高自身质量管理水平，来提高产品竞争力和增加利润。在分析了企业质量管理现状之后，建议从以下几个方面加强质量管理工作。

2.1完善质量管理体系，积极申请认证贯标

按照我国《质量管理体系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的规定，建立规范质量管理的组织结构，完善质量方针和质量目标、质量手册、程序性文件和质量记录,积极申请认证机构对质量管理体系的认证。

积极申请体系认证对公司发展具有重要意义：可以促使企业质量管理走上规范化、程序化、法制化的轨道；降低质量成本，提高企业利润；满足客户要求，赢得用户信赖，扩大市场份额，提高企业的知名度和声誉；全员素质发生质变。

2.2建立质量成本管控体系

2.2.1.要深入开展质量成本管理的研究、学习和宣传，对主要从事质量成本管理的人员进行专门培训，明确其职责和任务；对有关技术人员和统计财会人员，提高工作技能。

2.2.2.制定质量成本管理的有效标准，即确定适宜的质量成本水平；完善公司会计核算和成本管理制度，建立质量成本报表；建立质量成本控制科目同时下发各责任部门。

2.2.3.编制、实施质量成本计划，同时要对有关数据进行统计、核算与分析，对质量成本计划的实施进行适时控制。

2.2.4.编制质量成本报告并对质量成本的控制情况进行考核，结合企业的具体情况，提出质量成本改进计划和相应的质量成本改进措施。

此外，在质量成本管控过程中要加强质量成本的预测和分析：质量成本预测是质量问题决策的依据，在预测时，应考虑客户对产品的质量和服务要求、竞争对手的质量和质量成本、公司质量成本结构和质量成本水平；通过质量成本分析，找出公司质量成本的薄弱环节和主要因素，围绕质量改进和目标，形成全过程控制目标。

2.3进行明确的质量目标分解，加强考核

从工程设计到工程建设再到交付使用，设定每个阶段的质量管理目标，开展全员参与质量管理的重要手段就是运用目标管理方法，将组织的质量总目标逐级进行分解，使之形成自上而下的质量目标分解体系和至上而下的质量目标保证体系，发挥组织系统内部每个工作岗位、部门或团队在实现质量总目标过程中的作用。建立立体考核制度，不仅有上级部门对下级部门的考核，还要有下步工作主体对上步工作主体的考核评价，以横向约束来提高员工的质量行为。

建设工程质量不仅要重视某个“点”或“几个点”的管理，更要注意“面”的管理，“全过程”的管理，工程质量不仅是静态管理，更重要的是动态管理。管理是通过人来掌握的，如忽视了对工程质量和信誉切切相关的以人为本的技术质量创新——即企业素质、人力资源的开发，必然造成企业缺乏发展动力。全面质量管理是以全员的技术质量创新，提高人的工作质量，通过管理创新，使建设工程企业具有动力、凝聚力。形成强大潜力的内在机制，为提高工程质量，为企业生存和发展奠定坚实的群众基础。

2.4提高教育培训水平，开展多样性质量活动

2.4.1开展多层次、全方位的培训活动：首先进行质量意识的教育，提高员工的质量意识，让员工认识到质量无处不在，时时刻刻保持清晰的质量意识。其次，针对不同的岗位进行不同的岗位质量教育，让员工牢固树立“下一步工作就是客户”的观念，不接收上一步工作的不合格品。

2.4.2按照“QCC”管理方法成立质量小组，开展多样性的质量管控活动，例如质量预先控制活动、自检活动、互检活动、中间性抽查活动、监督活动、质量改进活动等。

2.4.3开展落实质量体系的内部审核程序，有组织有计划的开展内部审核活动。企业领导应发挥决策领导作用，制定审核政策和计划，组织内审人员队伍，落实内审条件，并对发现的问题采取纠正措施和提供人、财、物等的支持。

2.4.4积极执行激励机制：必须建立和切实执行激励机制，对在质量工作中成绩突出的员工或团队，要给予积极的奖励（包括物质奖励和精神奖励），激发更多的员工参与质量工作行列中，群策群力，使质量管理得到持续改进。

2.5加强现场管理，减少对工程质量的影响

加强全面质量管理，要建立以产品为中心的质量责任制。建立质量保证体系还必须使测试手段、检验手段多样化。

要抓好设备管理、原材料管理，材料必须经过严格的检验，各项材料试验数据合格后才能使用。这是保证工程质量的物质技术基础。强化管理，向管理要质量，向管理要效益。

对照公司标准开发流程的要求，合理制定进度计划并严格执行，减少因领导决策、工程节点变更等引起的抢工期现象的发生。

编制工程网络计划图，找出关键线路。因客观原因必须进行抢工期时，应选择关键线路中资源强度小或费用低的工作环节缩短其工作时间，制定抢工期方案，保证人材机资源配置到位和工作逻辑关系顺畅，减少对工程质量和安全的影响。

2.6加强监督管理，建立预见性、服务性的质量监督模式.

要把工程质量管理好，必须有一个健全的、有效的质量控制管理体制：一是政府监管，二是建设单位（业主）负责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对整个工程质量进行控制、监督、管理的体制。主要表现在以下几个方面： 1．进一步树立监理的权威，监理公司必须按照国家的法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，对社会负责。因此，监理公司既要对建设单位负责，也要对社会负责。没有监理工程师签字，材料、构配件和设备不得在工程上使用或安装，不得进行下一道工序的施工，不得拨付工程进度款，不得组织竣工验收。要把监理在工程管理过程中的权威性和作用强化起来。

2．推进监理公司提高素质，加强对监理单位的管理。要求监理公司在人才结构上、能力上进行调整，缺乏的人才要尽快补上，适应监理工作的需要。另外，加强监理职业道德监督，不能利用监理之便，行个人之私，更不能和某些方面勾结起来，弄虚作假，损害工程质量。总而言之，工程监理是我们整个工程质量管理体制中的一个环节，要继续推进。

3、社会监督：建筑设计要适合大众市场，不要单独去适合某些人群，阻碍市场的正常发展。工程质量在每个置业者心目中站主要地位。为此，在工程建造过程中，社会监督与社会舆论起到重大的主导作用。在设计环节要抓好以下四个方面工作：一是通过施工图审查把关，切实督促建设各方特别是设计单位自觉贯彻执行国家有关节能的法律法规和强制性标准。二是大力推广建筑节能科研成果在工程上的应用，要制定政策加强引导。三是标准设计工作要跟上，及时更新体现最新科研成果的标准图，使建筑节能的“四新”技术广泛应用于工程建设。

2.7加强公司的质量文化建设

营造质量文化，包括质量精神文化、质量物质文化、质量信誉文化，树立员工的质量战略意识、质量竞争意识和质量参与意识。

2.8加强员工培训，增强自身技术及管理素质

房地产开发公司是资金密集型企业，不同于一般的劳动密集型建筑业或零售业。开发公司现场工程管理部门是工程师管理建筑施工队伍，因此工程部工程师的管理水平直接影响着工程的建设质量。质量差异性的竞争，也演变成了企业人才资源的竞争，仅仅靠市场招聘远不能满足企业高速发展的需要，加强员工培训不断增强自身技术及管理素质，提高房地产工程的现场管理水平，进而提高房地产开发工程的质量。

强调人本管理，调动员工积极性和创造性，为员工的自我发展提供机会，在员工实现自我价值的同时实现公司的目标；加强员工的精神激励和物质激励，建立合理的薪酬体系，严格绩效考核和奖励措施，建立良好的晋升制度，及时提拔表现优秀的员工，用富有吸引力的薪酬和相对公平的机制来留住人才。

结束语

在企业的生产活动中，造成质量问题的原因只有10%-15%来自于技术，85%-90%是企业内部管理上的问题。建立规范有效的质量管理体系，是提高企业生产管理质量的根本，同时，质量管理是一个系统工程，应该贯彻“三全”管理的思想和方法，进行全面、全过程、全员参与的质量管理，才能不断提高工程建设质量。

由于本人能力有限，时间和其他客观条件的限制，本文对房地产公司的质量管理分析还不够全面，建议措施的针对性、有效性尚有待检验，研究深度还不够，如有其它不足错误，恳请指正。

参考文献

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