浅析我国城市房价高涨的原因及对策
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【摘要】近些年我国城市住房价格不断攀升已经引起普遍关注和争议。本文通过分析我国现行房地产市场的运作机制，认为现行的土地批租制及土地开发费会引起房价高涨。因此，推行年租制并适时开征房产税是政府可以考虑的调控政策。
【关键词】住房价格 土地批租制 土地开发费
从统计数据来看，我国现阶段土地交易价格指数增长仍然明显，房屋销售价格指数仍处在高位。这可能表明政府批租土地现象盛行，高涨的土地价格对房价有深刻影响。当前我国商品房的价格主要由三大块构成：第一块是70年的地租（土地出让金），等于让买房子的人一下交70年的地租，房地产开发商肯定要把地租转嫁到房价里去；第二块是城市建设配套费和税或称土地开发费，也是一次收70年；第三块才是建设和安置成本（建安成本）加平均利润，这是买房者真正需要支付的成本。刘福垣（2002）将之归结为租、税（费）、价三个部分，分属于全民、政府和私人三个不同的利益主体。
（一）土地批租制。
有学者认为，目前普遍推行的土地批租制度实际上是以时间换空间，把土地所有权和经营权变相“私有化”。卖地收入普遍成为地方财政收入的主要来源，有些市县的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%以上。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动，而土地费用往往占到房价的30%～40%。
（二）土地开发费。
改革开放以来，中央与地方财政几经改革，造成地方城市政府权力缩小和税源紧缺，进而寻求实物化的地租等非正常渠道为城市公共产品融资，当然也包括显性的土地出让金。后来货币形式的土地开发费（包括基础设施配套费）开始出现并成为市政基础设施融资的重要渠道，但同时进一步造成房价高涨。例如，从2007年2月起，南京市市政公用基础设施配套费标准上调45元，收取标准由每平方米105元调高到150元。如果按照一套100平方米的房子来计算，老百姓购房成本要增加4500元左右。这种做法虽然间接承认了土地价值并解决了市政融资问题，但进一步加大新购房者的购房负担。土地开发费的征收进一步加大了新购房者和存量房者、新旧企业之间的不平等。
（三）城市化进程。
城市化进程过快，城市新增人口多，城市住房需求大。自愿进城务工、土地被占的非自愿形式进城务工或者求学进而在城市工作等多种农村人口共同涌入城市，成为城市新增的流动人口，必定会带来城市住房的极大需求。甚至在未来20年里，中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市的新居民定居服务。
二、问题的解决
由以上分析可初步推断出，我国城市住房价格居高不下很大程度上源于土地供给费用和土地开发费的高额征收。故从长远来看，我们应健全土地供给、税收等制度。
目前推行的土地批租制既“寅吃卯粮”，又推高房价，应考虑年租制。70年的一次性批租若改为按年支付地租，假定房地产开发周期是12个月，那么房地产商只需交12个月的地租，房地产商的开发成本就低了，之后谁买房成为业主，谁就逐年向国家交纳地租。
亨利・乔治定理告诉人们，对于一个运行最优的城市系统，总的级差地租正好能够填补城市公共产品支出费用，但它并未告诉人们通过何种形式征收城市级差地租来为市政基础设施融资。目前对开发商征收各种税收和配套费用虽能够解决市政融资问题，但到底是对新增人口还是全体市民征收，是对现在人口征收还是未来人口也要征收尚值得商榷。名目繁多的税收和配套费用等土地开发费大体占到总的商品房价的1/3，若我们整合各类税费、剔除不合理的地方行政收费，并按年度收取，房价会在很大程度上得到降低，势必会进一步减轻老百姓购房负担。事实上，西方国家普遍征收的房产税正是采用这种思路实施的。我国应该借鉴这些成功经验，在某些地方可以进行试点然后适时向全国推广。征收房产税一方面能够替代土地开发费起到市政基础设施融资的作用，还能在一定程度上减轻土地开发费征收对象难以确定带来的各种“不公平”。
本文仅是简单的对房价高涨的原因进行简单的分析，但解决目前住房价格高涨的困境是一个系统工程，不仅需要房地产行业监管部门从住房价格各个构成部分对症下药，还需完善行政体制，理顺产权关系，控制城市化进度，调整人们收入分配。只有这样，百姓才能安居乐业，社会才能和谐进步。
参考文献：
[1]刘福垣.房地产结构失衡需要根治[N].经济参考报，2002，12.
[2]袁志刚.樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003，（3）.
[3]Arnott， R.Does the Henry George theorem provides a practical guide to optimal city size[J].American Journal of Economics and Sociology，2004，（63）.