房地产开发项目的成本控制
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摘要：房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。本文探讨了房地产开发项目的成本控制。
关键词：房地产；开发项目；成本；控制；措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于一个项目从谋划运作到全部房屋销售出去的始终。合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点, 在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。
一、房地产开发成本特点分析
1、开发成本内容复杂
成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长, 成本内容多,，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。
2、开发成本构成的影响因素多
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
3、开发成本可塑性强
由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。
二、房地产开发项目成本控制体系
房地产公司的成本控制体系通常包括组织系统、信息系统、考核体系等内容。
1、 组织系统
为了有效进行成本费用控制, 房地产开发企业需要实行分级分口管理责任制, 建立以责任中心为基本单元的成本费用控制组织系统。在这一组织系统中, 将企业内部单位确立为具有一定管理权限的不同类型的责任中心。责任中心一般分为成本中心和费用中心, 其中成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心, 费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。根据各自的工作内容, 将成本费用预算分解为各责任中心的成本费用预算, 并据此进行成本费用的分析考核。在房地产公司, 直接参与项目建设及管理的部门设置为成本中心, 不直接参与提供管理服务的部门通常都设置为费用中心。
2、信息系统
主要包括目标成本信息、实际成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同变更信息、市场价格变化信息等。对房地产公司项目运作过程而言, 其中涉及的成本信息是相当多样而且复杂的, 我们需要对其中信息进行筛选、整理、加工并适时反馈, 才能确保成本控制的有效性。需要定期编制成本报告, 以比较预算和实际的差异, 分析差异产生的原因和责任归属, 更重要的是分析成本改进的办法。同时需要实行例外情况报告制度, 对于预算中未规定的事项和超过预算限额的事项, 要保证信息的沟通效率, 以便及时做出决策。
3、考核体系
（1） 规定成本目标的一般尺度
例如对于设计部门, 因为设计缺陷引起的成本增加不应超过多少额度; 而相对于工程部门, 施工管理缺陷引起的成本增加不能超过多少额度。
（2）规定成本目标的一般尺度的唯一解释方法
作为考核标准, 需要定义好唯一的解释方法, 以避免执行过程中出现推逶的情况。考核指标有的时候不一定能完全反映出绩效的全貌, 它需要一个不断完善的过程。
（3） 规定成本业绩考核标准的计量方法
成本如何分摊, 如何计算成本偏差等都应该有明确的规定。例如, 考核成本费用控制的业绩指标为:
成本降低额=预算成本- 实际成本
成本降低率=成本降低额/预算成本×100%
（4）规定成本报告的内容、详细程度等
（5）考核体系必须包括必要的奖罚制度
三、房地产开发项目的成本控制措施
1 、策划准备阶段管理与控制
此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明: 一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择) 和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外, 还要比较补偿费( 拆迁、赔偿、过渡等项费用) 和配套设施费用的高低, 结合销售价格进行综合平衡,选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定, 当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域) 的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外, 还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案, 或是技术方案特佳而经济指标欠佳, 但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估, 确认其真实可靠程度, 防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。
2、设计阶段的成本控制
（1） 推行设计招标, 择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标, 采用多家竞投, 组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位, 又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
（2）开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，使施工图设计和施工图预算融为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不被轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
（3）采用合同措施， 有效控制造价
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同的某一比例( 如5 % ) 时，则扣罚一定比例的设计费( 设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
3、施工阶段的成本控制
（1）严格合同管理，减少工程索赔
施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，强化变更程序。目前的房地产开发实践中，广泛使用工程量清单报价，许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。作为开发商或者业主方的造价管理人员，要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响。要从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，
减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。此外，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。
2、强化监理机制，加强施工管理
选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任制，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时，做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，必须在监理方确认的工程量的基础上，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行最后核价，再支付相应的工程进度款。
3、开展技术创新，节约成本支出
技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低。当前科技进步日新月异，在房地产开发项目施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上，提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约成本的目的。
4、采取经济措施，控制管理成本
有效控制现场经费和各项管理支出，厉行节约，是控制成本的有效方式。根据开发项目的特点，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货，并根据工序及施工进度安排进料计划，以达到降低造价之目的。
4、竣工阶段的成本控制
竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是：根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付，必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
总之，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手铜，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
参考文献：
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[2] 樊建刚.试论市场转型中房地产企业的成本费用控制[J]. 时代经贸(中旬刊). 2008(S8)