关于我国房地产项目发展现状及存在问题的研究
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【摘要】随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。
【关键词】现状；问题；信息对称
二十一世纪是一个在多方面都将高度发展的世纪，对于像中国这样在经济上存在较多发展空间的国家来说更是如此。中国加入WTO以后，推动其经济发展机遇将会更多。然而，在推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑将扮演着举足轻重的角色。在国外,房地产业已经发展了几十年,并取得了很大的成就.在我国,房地产具有很大的发展潜力,在整个现代化过程中也是起着先导和基础作用的新兴产业。
我国幅员辽阔，相对发达地区有不少集中分布在沿海地带，由我国目前的情况可知，城市群的发展和建设将会使发达城市发挥龙头作用，使之在发达城市周边一定范围内形成经济较发达的区域，这将会给我国中小城市的发展带来更多的机遇和方便，也会使原本不太发达的城市或地区连成一片，从而使整个区域的经济得到快速的发展。从整个中国内陆而言，多个城市群的出现也将会给中国的经济带来更快更稳定的发展。
国家“十一五”规划纲要明确：“要把城市群作为推进城镇化的主体形态；已形成城市群发展格局的京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等区域，要继续发挥带动和辐射作用，加强城市群内各城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。”从国家“十一五”规划中不难看出加快城市群建设的必要性和重要性，也不难推测房地产业对城市群建设将带来的积极的影响。这对于国内房地产企业来说也是带来了相当大的开发空间。我国城市群健康发展，既是“十一五”期间区域经济发展的特征，也是国家区域经济发展的重大战略，对我国经济和社会发展必将产生重要而且深远的影响。所以中国房地产业将来要紧跟城市群发展的步伐，为加快城市群中各城市之间的联系而努力。
居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
截止2007年底，我国房地产开发企业总数已突破5万家，在房地产企业的总数中占据70%以上。由此可见，房地产开发企业是中国房地产企业的主体，因而房地产开发企业应该得到着重的关注。现阶段，我国房地产开发企业发展主要呈现如下六大特点。
（一）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小。
（二）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢。
（三）企业成长良好，但营利能力相对滞后。
（四）企业的区域分布具有较高的集中性。全国的房地产开发企业，有一大半都集中在广东，上海，北京，江苏，浙江等东部地区的12个省市中。
（五）企业融资渠道比较单一。
（六）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。
从上述特点我们可以得知，我国大部分房地产企业还有待提高自己的企业规模，有规模和实力的开发企业应当瞄准除发达地区以外的其他地区，寻找发展机会，以拓展自身的实力。想要把一家房地产企业的规模做大，就必须要容入一个足够大的发展空间里。如今，我国的中部，北部，和西部都还存在较大的开发空间，一些有规模和资历的房地产开发企业可以向这些地区发展。从长远的意义上来说，这样做不仅能给企业带来更多的利润和开发项目的机会，同时也可以提高企业在这些地区的竞争力。
中小型房地产开发企业在这些地区也能找到自己的用武之地，毕竟中小房地产企业与像“万科”，“万达”这样实力雄厚的企业比起来还是有很大的差距的。正因为中小型房地产开发企业的资质，财力物力，人力等，这一系列关系到企业竞争力的因素要低于大型开发企业，所以说，中小型房地产企业如果把自己的发展区域定在沿海发达城市，把自己的竞争目标定为像“万科”“万达”这样的房地产超级大企的话，那么这对于中小型企业自身来说无疑是一个制约企业高速发展的因素。从上一节提及的关于城市群规划的内容中我们可以得知，在我国的山东半岛、辽中南地区、中原地区、长江中游地区、海峡西岸地区以及川渝地区和关中地区都存在着许多房地产开发的商机，这一点也是中小企业抓住商机时该注意的。其次，中小企业该抓住中小型项目，积累自身的资本。这些都是以后我国房地产开发企业在谋求企业发展的道路上该考虑的。
我是非常推崇自由经济的，但是自由经济的前提是信息对称，人们的理性，脱离了这两个前提，一切自由经济的理论都是空谈，都是笑话。但是在目前中国的房地产行业里面显然就是这个状况，地方政府、开发商和消费者形成了三方的博弈，这三方都不是理性的，信息也不是对称的。在这三方的博弈里面，获利最大的是地方政府，最弱势的是广大消费者。地方政府盲目的圈地，给房地产造势，提高土地的价格，增加行政性收费，是房地产项目成本最不好控制的环节。在长江三角洲地区，许多地方政府的收入居然有50%-60%的来源于房地产，这太不正常了。可以这样说，这是短视的行为（地方官员的个人目的在这部讨论），因为从表面上来说房地产活跃了，城市漂亮了（至于他的入住率也不讨论），但是这也大大的增加了你这个城市的交易成本，在资本流动不受限制的前提下，他总是流向与交易成本比较低的地方，最明显的一个地方就是香港，他以前是一个自由港，税率低，交通方便，政府效率高，大量的国际资本涌入，让香港在短时间里繁荣起来，但是香港的地产价格也在飞速上涨，导致了他的交易成本也急剧上涨，所以现在香港对资本的吸引力很低了，远不如珠三角地区，当然，投机资本除外。我想任何政府都不会欢迎投机资本进入的，但是我现在就听到好多怪事，某些地方政府居然觉得自己本市房地产价格偏低，希望温州炒房团来炒炒。所以说，健康的房地产市场需要三方面的理性。
在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于我们开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。