浅谈收益还原法在加油站土地评估中的应用

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[摘要]加油站用地属于其他商服用地,而加油站是具有特许经营权的土地,这类土地数量和交易量相对较少,其明显的特征包括:数量有限性、竞争不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中,当比较案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候,可以用市场比较法评估,但是我国目前加油站市场交易案例并不多见,一般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营性土地,可采用收益还原法估价。本文重点介绍采用收益还原法评估加油站土地价格,并提出应用中需要注意的问题。

[关键词]加油站;收益还原

一、加油站用地特点分析

1.位置极其重要并且分布离散性强

加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2.存在行业垄断利润

目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。

二、加油站评估的特殊性

1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。

2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。

三、估价技术路线分析

分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。

1.收益还原法公式的选用

收益还原法的一般公式为:

Ｐ=ａ1/(1+ｒ1)+ａ2/[(1+ｒ1)(1+ｒ2)]+ａｎ/[(1+ｒ1)(1+ｒ2)(1+ｒ3)]

式中:ａ1,ａ2…ａｎ分别为未来各年的纯收益;ｒ1,ｒ2…ｒｎ分别为未来各年的还原利率。使用年限ｎ可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于ａ1,ａ2…ａｎ年纯收益和ｒ1,ｒ2…ｒｎ还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于ａ1,ａ2…ａｎ和ｒ1,ｒ2…ｒｎ都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定ａ和ｒ每年不变,使得公式得以简化。

实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:

Ｐ=(Ａ-Ａ1-Ａ2)/ｒ[1-1/(1+ｒ)ｎ]

其中:Ｐ为土地总价格;

Ａ为加油站年房地客观总收益;

Ａ1为加油站房地出租年总费用;

Ａ2为加油站建筑物、构筑物的纯收益；

ｒ为加油站土地还原率;

ｎ为加油站土地收益年期。

加油站年房地客观总收益Ａ=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用Ａ1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。

2.相关技术参数的确定

净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定

流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。

加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为：

净利润-（流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的收益）资本化率的确定：以一年期定期存款利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性行业，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业的利润率具有保护性，其行业回报率应高于社会平均资本化率。具体数据及计算过程略。

四、应注意的问题

1.资产负债表及损益表应该是企业在一定时期内经营状况的真实反映，由于该表须上报税务部门，以核实该企业在一定时期上缴的税额，因此我们须认识到该表的保守性。由于操作的规范性，对该表应客观对待，敢于提出问题，才能真正了解该表的真实含义。

2.评估加油站价值的内涵包含所有占权重较大的特许经营权价值，因此有关部门颁发的“关于设立该加油站及成品油经营权”的批文，应是评估报告中的法律依据。

3.近两年来，挂牌成交的加油站用地逐渐增多，在选择评估方法时，如待估宗地的特征与以成交的土地有可比性，市场比较法也是一种值得采用的方法。