房地产企业预算管理体系的构建研究

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摘 要：当前，房地产企业预算管理工作中存在着一些问题与不足，主要表现在预算组织、数据、执行、考核等方面。为了应对这些问题，全面加强预算管理，今后在实际工作中，需要建立完善的预算管理体系，改进预算编制方法、做好预算管理的执行和控制工作，并做好预算的调整和考核工作。

关键词：房地产企业；预算管理体系；预算编制；责任预算指标

房地产企业是资金、技术密集型的企业，要想提高房地产开发的效益，必须建立完善的预算管理体系，以实现对房地产开发各项开支的有效管理和控制，提高房地产开发效益。文章分析了房地产企业预算管理存在的问题与不足，并提出了构建房地产企业预算管理体系的思路。希望能够引起人们对这一问题的进一步关注，能够对实际工作发挥借鉴和指导作用。

1 房地产企业预算管理的内容

1.1 组织架构

房地产企业预算管理应该设置独立的预算管理机构，形成金字塔形结构，在最上层的是预算管理委员会，它是预算管理的最高决策机构，管理委员会下设预算管理办公室，负责执行管理委员会的各项决议，管理办公室又设若干预算执行单位，负责编制和审查本单位的预算方案，并协调预算的执行、调整和考核。

1.2 流程

房地产企业预算管理的流程主要包括：下达目标、编制上报、审查平衡、审议批准、下达执行五个流程，每个流程对预算管理目标的实现都有着重要的影响，因而在实际工作中，必须按照相关的规定，做好每一项工作。

2 房地产企业预算管理存在的问题与不足

2.1 缺乏完善的预算管理组织和制度

目前，很多的房地产企业还没有建立完善预算管理组织体系和健全的预算管理制度，难以对管理的各项工作进行规范，也难以协调实施单位的工作，影响管理工作的效率的提高。

2.2 预算数据不合理，实施效果不明显

一些房地产企业为了提高施工进度，尽快完工，还没有设计好施工图纸就开始施工，出现边勘察、边设计、边施工的情况，导致概算突破预算，竣工结算远远大于预算的情况。

2.3 预算执行缺乏分析和控制

预算是一项系统的工作，其数据量大，来源广泛，因而必须加强分析和控制，但很多企业缺乏控制，难以及时了解各个预算中心的执行情况，难以控制预算执行情况，无法保证预算执行的准确性、全面性和深入性。

2.4 预算目标考核力度不够

考核的内容不完善，考核部门的职责不明确，缺乏相应的制度和规范，还没有实现考核工作的制度化和规范化，在实际工作中考核力度不够，预算目标也难以实现。

3 房地产企业预算管理体系的构建策略

3.1 改进预算编制方法

第一、做好汇总分解工作。房地产开发成本的构成包括很多方面的内容，为了提高预算编制的科学性，在编制的时候，应该将这些成本进行分解，根据工程将土地、前期、基础、建设、安装、配套等成本项目进行分解，然后一一对应到相关成本项目当中，最后预测总成本。同时，还需要将收入的总体构成进行分解，并与房屋产品类型、面积、拟销售均价相联系，并分解和预测不同房型的销售总价。对于费用和税金等，需要按照国家政策和企业财务税收制度进行分解，然后测算出费用和税金的总价。第二、掌握好编制周期。房地产开发是系统和复杂的工作，开发周期长，期间充满着诸多的不确定性因素。因此，在执行预算的时候，要注意出现的问题，并立即采取相应的措施妥善处理。同时，为了缓解资金的压力，保证房地产开发的各项工作有序进行，在编制预算的时候，应该全面考虑，把握好编制周期，并做深做细，提高预算编制的科学性。第三、重视现金流量的预算管理。房地产开发是资金密集型的产业，但是很多企业却存在着资金不够的情形。所以，预算管理是整合房地产企业全部经营管理活动的工作，其最为主要的内容是目标成本与现金流量的预算与管理。因此，必须对现金流量进行合理和有效的控制，促进房地产企业的持续、稳定的发展。

3.2 做好预算管理的执行和控制工作

第一、全员参与预算管理。房地产企业预算涉及到众多的方面，包括设计、开发、建筑、财务、人力资源等等，因此，为了更好的进行预算管理，应该调动所有员工都参与进来，让他们都为预算管理贡献自己的力量。同时员工参与预算管理，还有利于决策层和员工之间信息的交流，有利于改善预算管理决策。所以，房地产企业应该编制总预算，并划分责任单位，确定责任预算指标，明确相关单位和责任人的职责，促进目标的顺利实现。第二、实施责任预算指标并做好控制工作。预算指标能否实现，最终取决于各单位的执行情况。所以，房地产企业在执行预算的时候，要采取相应的激励措施，对员工进行奖励，以调动他们更好的参与到预算管理工作中。同时，还应该采取相应的措施，将预算指标不能完成带来的影响降到最低，将实际情况与预算指标偏离降到最小。此外，在预算执行过程中还应该进行跟踪控制，并对责任预算指标进行考评，建立预算报告制度，促进房地产企业预算目标的顺利实现。

3.3 做好预算的调整和考核工作

第一、预算调整。对于正式下达的执行预算，如果没有特殊情况，一般是不允许调整的。如果在执行的过程中，市场环境、经营条件、政策法规发生重大的变化，才可能调整预算。在调整的时候，应该由执行单位逐级向管理委员会提出书面报告，经审议批准之后，下达执行命令。第二、预算考核。考核包括两个方面的内容，即预算管理系统和预算执行者的考核，这是保证预算目标得以实现，发挥激励和约束作用的必要条件。因此，必须完善相应的考核制度，做好考核工作，促进预算管理目标的顺利实现。

4 结语

总而言之，房地产企业预算管理是一项系统和复杂的工作，做好预算管理具有重要的作用。今后在实际工作中，我们需要认识预算管理存在的问题，并根据实际需要，构建完善的预算管理体系，实现对房地产企业预算的有效管理，降低房地产企业运行的风险，促进房地产企业平稳快速发展和经济效益的提高。

参考文献

[1] 姬春艳.房地产企业全面预算体系构建研究[J].商业时代，2011（17）.

[2] 张姝.房地产开发企业全面预算管理体系研究[D].同济大学硕士学位论文，2005.

[3] 张芮.论房地产企业全面预算管理体系的构建[J].中国集体经济， 2012（25）.

作者简介：陈双圣（1982.07- ），女，河北冀州人，石家庄宝泰房地产开发有限公司，助理工程师，研究方向：房地产建设项目造价管理。