房地产项目决策阶段工程造价控制方法之探究
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摘 要：决策阶段是房地产项目的关键环节，对房地产项目的建设有着决定性的作用。在房地产项目的建设管理过程中，需要根据相关的标准和要求对工程的造价进行严格的把控，保证工程的造价合理，保证工程的顺利进行。
中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02
在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。
一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段
要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：
（一）投资机会研究阶段
一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。
（二）项目建议书
所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。
（三）可行性研究阶段
通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。
（四）项目评估与决策审批阶段
这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。
二、房地产项目决策阶段的造价控制
房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。
（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素
通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。
（二）编制投资估算
投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。
（三）房地产项目的财务分析
造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。
1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。
2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。
（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理
决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。
结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。
作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司
作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。
参考文献：
[1]邢德芬,翟国勋,刘东,杨振坤.关于建设项目工程造价的控制[J].低温建筑技术,2005年01期.
[2]田冬梅.影响工程造价的主要技术因素及分析研究[J].西部探矿工程,2005年03期.