房地产市场走势与老年住区的发展
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1 怎么样理解咱们新国五条
新国五条出台以后，社会上确确实实前一段时期比较关注的是个税20%的可行性。我想，认真地来理解新国五条的实施细则对行业的发展还是有好处的。所以第一个问题谈一下“怎么样理解新国五条的内涵”。因为新国五条从本质上来讲，它是2010年房地产调控政策的延伸和深化，它的深化主要是深化在五个方面。
（1）继续坚持了双向调控的思路。就是对自住性和保障性住房国家是继续支持的，对投资、投机的就继续了坚持抑制，并且特别强调了要将支持自住性需求和抑制投资投机性需求作为房地产要坚持的一项基本制度。而且，在这次的新国五条里，进一步加大了限购、限价，特别是限购的力度。
（2）针对市场采取了差异性对待。各省要考虑怎么样贯彻差异性的措施。
（3）在强化行政措施调控的同时，也强调了要充分发挥税收的调剂作用。这实际上就是咱们议论比较多的，就是20%个税的征收。20%的个税在1993年的时候就有了，但是1993年还没形成市场，到了1998年、2006年，2006年是按交易价格的1～3%来算，2006年规定得还比较具体。但是为什么这次又提出来？作为领导层考虑，2006年舆论房价涨得快了，房价涨得快就说明投资投机性的需求又多了。20%的房产税有很多是卖方转嫁给买方的。可能领导考虑不太全面。但是不管怎么样，提出来一个方向，就是今后的调控要更多的用税收的方法来调控。
（4）在强调市场监管的同时，又强调了加强预期管理。房地产尽管要抑制投资投机需求，但是房地产的投资属性和资产属性不能改变。加强预期管理，其中重要的一条，就是各界人民政府要把组织的编制和住房设施建设规划，作为引导预期调控市场的重要措施。那么建设部实际上去年9月份已经印发了这么一个全国城镇住房建设规划，也要求各地编制，如果这项工作能够进行的话应该是有好处的。
（5）社会上议论比较多的，关于房价调控目标和实施细则。因为这次新国五条第一条还是要建立稳定房价的工作责任，2010年以后的文件都是这个思路，那么这一次更强调，而且要强调3月底公布，而且这次跟以前不一样的是，要按照房价基本稳定的原则，制定新建商品住房的房价控制目标。而且公布的是，作为国家层面是要求直辖市计划单列市和省会城市。那么，有些人就觉得地方公布的细则不细？实际上从中央政府的意图，并不是要地方全面的公布细则，它当然有些限购的范围该公布的要公布，但是真正向社会公布的实施细则。过去讲房价要理性回归，理性回归说实话还是有点难点。咱们前些年，包括从公共房价上涨的数字，真正能够控制到房价的涨幅低于老百姓收入的涨幅，要做到还是不容易。如果没有调控，可能房价会更高。我觉得有两个例子，到三月底房价的同比环比下降了，要调控到位确实很难，因为它的外部条件太多了，房价调控的背后有地价的问题等等。所以调控确实比较难。当然，下一步调控要完善。
按规定征收20%增值税的看法。前面讲了这已经是有的，关键是这一次客观来说，政府在公布这个问题的时候，按理讲应该是国家税务局牵头，住建部把两家具体的思路、具体的程序跟大家说清楚，哪些是征的、哪些是自住的，另外对改善型的住房有什么说法，如果说清楚了就不会形成恐慌。但是不管怎么说，我觉得对今后抑制投资投机性肯定是有好处的，这是毫无疑问的。
另一方面，我也参加了专家的座谈会，今后房地产的税收制度还是要有更加完备的房地产税收，实现总量平衡、价格合理。这个思路我在星期五参加的专家座谈会上，大家普遍是赞成这个思路，当然还要一个过程，但是目前开征房产税可能还有点难度，但是方向肯定是这个方向。
要抓紧完善房地产市场的政策体系和健全房地产市场健康发展的机制。在新国五条的实施细则里面讲到了从六个方面要去完善它，时间关系就不一一说了。
2 谈一谈房地产市场的走势
房地产市场的走势，确确实实从去年的6月份以来，房地产市场到今年的3月份，各方面的指标都是向好的方面发展，包括到今年的3月份，全国的商品房销售面积同比增加了37.1%，商品房的销售额同比增加了61.3%。价格涨得更快，3月份七十个大中城市国家的数字公布了，新近商品住房的价格上阵比2月份环比增加了2个百分点，涨幅最高的是上海3.2%，同比上涨的有67个，比2月份增长了2个。二手房的价格环比上涨的有60个城市，与2月份持平，涨幅最高的是北京涨3.1%，下降的只有三个城市，温州、徐州、吉林。
房屋的新开工面积还是延续了去年的态势，一季度同比下降了，土地的购置面积同比下降了22%，房子的新开工面积同比下降2.7%。这个数字我觉得还是很有代表性的数字，在目前的情况下，总体来说，尽管咱们媒体上报道这里地王、那里地王，但是全国的市场总体上来说还是在观望的。而土地的新开工面积的下降和房屋新开工面积的同比下降，对今后市场的平稳健康发展有益。下一步肯定是平稳发展，有三个条件：宏观经济情况，地方政府调控力度，还有中长期能不能跟进的问题。
从城镇化的快速发展，住宅需求、非住宅需求还是客观存在的。另外咱们的政策肯定是逐步完善，咱们的房地产还是肯定是平稳发展的。那么，我觉得从市场和整个走势里给我们有两个重要的启示：一是房地产高速发展，有房就卖的时代已经过去了；二是房地产的高利润时代也过去了。所以我们的房地产企业一定要关注，除了关注市场以外，还要以更大的精力来抓好管理、做好产品，以高性价比来占领市场，促进房地产行业的健康发展。
3关于老年住区建设的管理办法
作为我本人来说，原来在办公厅工作过，跟部里头关系还是走得比较紧密，从去年开始，在部里制定住房建设规划的时候，我们就把国家有关老年的要求在部里的规划加入了，我们建议部里和建设部要宣传，就要让各地都知道，要赶紧配套搞一些养老配套设施的。现在有的小区搞得很大，但是我去年年底到了贵阳一个小区，它可以容纳35万人，相当于国外的一个小城市，我去了提了两个问题：一是你这么大的小区有没有产业配套和支撑？二是它有200多户高楼，也有医院，但是光有这个还不行，220套的高层里头家里能不能配备一定比例的老年公寓？贵阳这个小区大量考虑的是50%的是贵阳以外的人来买的，贵阳以外的人来买应该说就是他得退休以后才来住。那肯定不行的。所以这个问题我一直在呼吁，就是一定要把这个观念对各地的建设部门去宣传，然后各地在做规划的时候要考虑这个问题。
关于印发的《2013年工程建设标准规范》，住宅产业化标准化研究。原来我们老年住区委员会没有那么多的成员单位，老年住区委员会也没那么多的专家，所以我想大家下面做点东西。
最后讲一下中国老年宜居住区建设管理办法。这个我们在上次会上就介绍过，管理《办法》在大家的材料袋中也有了。原来曾经设想，我们这个办法是由中国老龄协会、通过房地产业协会、中国城市规划学会、中国建筑协会四家来组织实施。这是原本的想法。后来我们在协调过程当中，中国城市规划学会和工程建设学会，他们两个是学会，学会的特点就是专家不能以部里的名义参加，所以他们就以个人的名义参加，最终我们中国老龄产业协会咱们两家协会来办这个事情。这个事情我们最后也通报了国家老龄办的领导，他们也认可了。那么，我们在组织实施的过程中，因为办法中规定有中国老龄住区工作委员会，还有办公室，这个我跟咱们协会的领导、研究会的领导也研究了一下。中国老年宜居住区建设试点工程，我们想更突出它的权威性，所以在领导层和专家方面我们都进行了相应的交流。