房地产业伪市场化格局正在嬗变

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当前，中国人最关心的是什么？首推的估计还是房价。但出人意外的是，无论是十八届三中全会公报，还是其后出台的全面深化改革决议，对房地产业几乎不着一墨。但公报与决定中很多条款，都对房地产市场有重大影响。明眼人都深深感到，三中全会后，中国房地产业市场的重大拐点，可能正在加速来到。

十八届三中全会的最大看点，不同的人有不同的解读。

笔者以为，最因人关注的不外两点，一是进入改革深水区后，为打破利益集团杯葛，中央政府正有意识的将部分权力上收，以相对集权来打破改革僵局；二是第一次明确提出，“使市场在资源配置中起决定性作用”，这说明，市场化将成为很多行业发展的大趋势，不仅是金融、石油这样的垄断性经营行业，也包括房地产这样的伪市场化行业。

说房地产业伪市场化不是信口开河，而是不争的事实。

首先，市场化产业的最基本标志就是市场供需决定价格走势，但中国房地产业价格走势多年来一直深受政府调控影响；其次，市场化行业的最一般的基础是生产要素自由流通，但中国房地产业最主要的资源土地却是由政府垄断，无法自由买卖；再次，从市场流通来看，自由买卖是市场常识，但国内买房却有种种人为的身份限制。

由此可见，在“使市场在资源配置中起决定性作用”的深化改革过程中，伪市场化的房地产业遭遇的挑战，将比一般性垄断行业更复杂，风险也将更大。这从政府近期一系列最新动作中就可以看出来。

一是安徽省推出的新试点。

一直在探索的安徽省，日前已经宣布农村集体建设用地流转正式开闸，共有20个县区参与试点。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一的城乡土地交易市场。

房地产业一直遭人诟病的奇怪现象就是面粉贵过面包，如果安徽土地流转的试点经验获得推广，可以想象，那对整个房地产业将会有多么大的冲击？中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田表示，全国农村有两亿亩的建设用地，这些土地是片沉睡的资产，农村建设用地全面流转后，将极大地释放土地市场，并打破房价居高不下的局面。

二是不动产统一登记制度正式出台。

11月20日召开的国务院常务会议，决定整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。这是推动房地产业市场化的具有决定性的一步。

过去这些年，房价飙升，地产商与政府之间一直在扯皮。政府说，开发商囤积居奇，投机性投资性资金哄抬房价；地产商不服，说是供需严重不足，市场需求推高房价。由于缺乏最基础的统一的全国性房地产登记信息，人们始终搞不清目前市场购房者中，到底有多少是刚需，多少是改善一族，多少是纯粹的投资者与投机者。正因为这是一笔糊涂账，导致上一届政府屡次调控时都似乎缺乏足够市场说服力。而一旦不动产统一登记制度与不动产登记信息依法公开查询系统正式建立，那么，中国房地产市场的家底才能真正澄清。到时候，扩大房产税也好，打击投机也好，政府相关调控才能真正达到七寸上，市场所有参与者心中也才能真正有底，便于正确认识房价走势，规避市场风险。

三是放开单独生二胎。

根据统计，预计全国有1500万至2000万人符合可生二胎。如果50%的人有此意愿的话，未来5年将增长800万人口。如果说，前述两条对房地产偏利空的话，这一条是实实在在的利好，将增加相当数量的刚性需求。

具体来说，对于二胎家庭来说，如果考虑到老人照料小孩及家政因素，未来四房将成为四口之家的标配。三房还能勉强应付，两房则变得不能适于居住。业内人士认为，幼儿园以及小学学区房将更加稀缺和紧俏。从这一点来说，这是新增的刚性需求。其代价是，取消房地产限购将更加遥遥无期。有学者表示，从长远来看，生育政策的调整未来极有可能与房地产政策挂起钩来。“水多了加面，面多了加水”，如果房地产真的面临泡沫破裂硬着陆的风险，那么二胎全面放开的时点也就到了。

综上所述，房地产业目前的伪市场化格局的基础，正在发生重大改变。再考虑到政府保障房机制的常态化，保障房建设的加速化，以及房产税的大面积扩容几乎板上钉钉，有不少人认为，中国房地产业的发展正遭遇全新挑战，除了少数一线城市，就全国范围而言，房价单边上涨的态势恐难延续。