宏观调控下中小型房地产企业核心竞争力的构建

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇宏观调控下中小型房地产企业核心竞争力的构建范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

[摘 要]从2003年开始，我国政府开始对房地产市场进行宏观调控，中小型房地产企业的处境更加艰难，面临着获地难度增加、融资门槛提高、管理制度落后、人才储备不足等阻碍其持续发展的问题。针对中小型房地产企业的发展现状，提出大力开拓二手房市场，积极参与保障性住房开发，注重培养和留住人才，创新企业组织结构和管理控制体系等构建企业核心竞争力的具体措施，促进中小型房地产企业健康持续发展。

[关键词]宏观调控；中小型房地产企业；核心竞争力

[中图分类号]F27 [文献标识码]A [文章编号]

2095-3283（2015）09-0120-02

[作者简介]王芳（1979-），女，汉族，吉林敦化人，讲师，硕士，研究方向：房地产、项目管理；宋世宇（1981-），男，汉族，吉林德惠人，工程师，研究方向：工程项目管理。

房地产业作为支撑中国经济发展的重要产业，对国民经济的发展具有重要的推动作用。我国房地产业发展迅速，近几年国家先后从土地、税收、住房供应结构、个人住房贷款政策、产权交易等多方面对房地产市场进行调控。在各种调控政策影响下，中小型房地产企业在企业规模、获取土地、融资渠道、企业内部管理等方面都处于弱势地位，在新形势下面临很大挑战。中小型房地产企业必须通过内外部资源的整合，做大做强，才能在未来的房地产业占有一席之地。

一、宏观调控下中小型房地产企业存在的主要问题

（一）获地难度增加

随着国家加大对房地产土地市场的宏观调控力度，中小型房地产企业在获取开发用地方面的难度也随之增加。一是受国家从紧土地政策的影响，一级土地市场开发用地的供应量受到更加严格的监管和控制，直接导致源头的土地供应量减少；二是我国商业性用地的土地使用权出让方式出现了新的变化，开始全面实施 “招拍挂”制度，加上设置的限制条件过高，致使中小型房地产企业根本无法参与竞投；三是随着近年来我国商品房价格增长过快，地价也飞速增长，再加上一次性出让的土地面积过大，致使地块的总价过高，已严重超出中小型房地产企业的经济实力。因此，开发用地获取难、土地储备量不足是阻碍中小型房地产企业生存与发展的主要问题之一。

（二）融资门槛提高

从2003年开始，国家对房地产业进行了宏观调控，为促进我国房地产业健康平稳发展以及稳定房价，政府在严格信贷标准、上调存贷款利率和提高法定存款准备金率等方面出台了一系列的宏观调控政策。2005―2006年两年间政府先后四次上调存款准备金率；在“国八条”和“国十五条”中都明确规定了房地产开发信贷的条件。2007年以来我国房地产宏观调控的主要措施也是提高银行的存贷款利率和法定存款准备金率，既控制了银行可用于贷款的资金，又提高了房地产企业的贷款成本。这给自身经济实力较弱的中小型房地产企业带来了致命打击。2009―2013年国家进一步加强宏观调控，对于中小型房地产企业来说更是雪上加霜。因此，资金缺乏、融资难也是制约中小型房地产企业生存和发展的主要问题之一。

（三）管理制度落后

我国大多数中小型房地产企业是家族企业，具有较浓厚的家族性色彩。企业缺乏先进的管理制度，企业管理具有较强的主观性和随意性，不利于企业的可持续发展。中小型房地产企业自身实力较弱，需要建立一套科学的规章制度和具有可操作性的具体措施来指导企业的发展和规范员工的行为。

（四）人才储备不足

目前，许多中小型房地产企业在人才储备方面普遍存在“留人难”的问题。究其原因，一是中小型房地产企业难以给人才提供高薪酬和高福利；二是中小型房地产企业同大型房地产企业相比其稳定性和影响力较差；三是中小型房地产企业普遍存在着家族式管理，致使企业管理制度不健全、不规范，不利于人才发展。因此，中小型房地产企业解决了人才问题，就解决了企业未来生存与发展问题。

二、中小型房地产企业培育核心竞争力的对策

（一）准确进行战略定位

核心竞争力的培育是企业的发展战略，可确立企业持续竞争优势，为企业获得丰厚的投资回报。目前房地产市场已趋于饱和状态，对于中小型房地产企业，无论是土地使用权的获得还是融资都变得越来越困难，所以如何准确地进行战略定位成为增强其核心竞争力的首要问题。应主要注重以下两方面工作的开展：

1.大力开拓二手房市场

在房地产市场，中小型房地产企业的竞争力远远比不上大型房地产企业。依照统计数据，无论在开发面积上还是销售额上中小型房地产企业都无法和大型房地产企业相竞争。因此，与其以卵击石还不如大力开拓二手房市场。

二手房由于价格相对低廉、地段较好、社区成熟等优势得到大多数普通百姓的认可，区域地带新建商品房价格长时间居高不下，城市拆迁工作带来相关人员的二次置业需求，外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买，城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都会使二手房市场的需求量递增。面对越来越大的二手房需求，中小型房地产企业应抓住机遇，调整企业战略目标，向二手房市场发展，摆脱在市场竞争中的劣势，为企业寻求长久发展之路。

2.积极参与保障性住房开发

对于中小型房地产企业来说，拿到开发保障性住房的参与权对企业以后的发展有着重要的意义，因为保障性住房的开发有政府的大力支持，拿地廉价、拆迁方便、管理成本低廉，所以保障性住房虽然卖价不高，但量大、销售有保证、项目风险低，总利润并不低于开发商品房。

目前我国初步建立了以廉租房、公租房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度。“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达8%，城镇居民人均住房保障面积达到15平方米。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。在此阶段，中小型房地产企业可根据自身的特点与政府联合开发保障性住房，从而避开高风险竞争，转变核心竞争目标，赢取更大的收益。

（二）注重培养和留住人才

企业要想发展就离不开人才，对于中小型房地产企业来说，留住人才很重要。要尽量满足员工的需求，包括物质需求和精神需求。在物质需求方面，可以适当提高工资和奖金，多增加一些社会保障，还可以通过将个人利益和企业利益联系起来，在公司内构建“利益共同体”，从而增强人才的责任心，激发其积极性和创造性。如可以向企业内部发放股权，其范围涵盖从董事长到各级别员工，企业可以根据自身的实际情况灵活运用期股权、干股、岗位股权、贡献股和知识股等。在精神需求方面，中小型房地产企业应该更加注重对人才的培养，让真正有能力的人才得到重用，这样才能真正留住人才。

（三）创新企业组织结构和管理控制体系

企业组织结构是企业的流程运转、部门设置及职能规划等最基本的结构依据，是组织全体成员为实现组织目标，在管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权利方面所形成的结构体系。随着房地产市场的激烈竞争，对于中小型房地产企业来说，要想不被淘汰，就要具有更加合理、灵活、健全的组织结构，时刻随着市场环境的改变作出相应的调整。

对于中小型房地产企业来说，目前迫切需要打破原有的管理格局，建立起一套全新的标准化和规范化的管理控制体系。中小型房地产企业可以根据员工、部门的各自职能来更加合理地安排组织结构，力求做到在合理的组织结构中人尽其才。其组织结构创新的目的就是通过建立科学合理的组织结构，实现企业在资金材料、人力资源和信息技术等方面的最优配置，从而提高企业的运营效率，达到不断提升企业核心竞争力的目的。

企业拥有不同的核心竞争力就拥有不同的市场定位，最终要通过其核心竞争力来创造市场价值。我国的房地产业经过了区域竞争、价格竞争和质量竞争等阶段，价格、质量、品牌等归结起来都是房地产企业核心竞争力的重要组成部分。面对竞争日益激烈的房地产市场，中小型房地产企业要全面提升自身素质，不断加强对企业核心竞争力的培育，从而增强抵御行业内竞争风险的能力，实现企业的可持续发展。

[参考文献]

[1]邢兆强.宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇[J].职业时空，2010（7）.

[2]解恒岩.提升我国房地产企业核心竞争力的对策研究[D].山东大学，2009.

[3]王丽，董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代，2007（35）.