如何看当前房地产信贷风险
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当前房地产贷款质量基本稳定，风险总体可控，但信用违约风险上升、押品价格风险较大、部分地区城市综合体投资过剩等风险隐患不容忽视
2013年以来，伴随房地产市场的升温，房地产信贷稳步回升。银行业金融机构严格执行国家房地产调控政策，积极服务保障性安居工程建设，坚决抑制投资投机性需求，购房贷款主要用于满足首套房贷款需求。房地产贷款质量基本稳定，风险总体可控。
当前房地产市场特点
2013年至2014年一季度，商品住房供应环比在大幅上涨，但成交乏力，库存总量持续增加，绝大部分城市的存量销售比在上升。从一线城市的土地成交情况来看，除北京、上海等个别城市外，其他城市已经进到下行通道，土地成交面积持续下降。总体来看，当前房地产市场呈现以下特点。
市场分化是共识，但2014年分化将趋于收敛。房价在2013年上涨较快的城市，价格后续上涨的阻力加大。房地产市场交易在2013年较为活跃的城市，由于供应量的增加，导致2014年市场将逐渐降温。而房地产市场在2013年较为艰难的城市，由于今年供应会下降，存货压力将有所缓解。
部分城市存在两支透支现象（土地价格和市场去化能力的透支）。以北京为代表的部分城市，由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨空间的透支，未来需求仍然旺盛，但价格上涨受到约束。部分二、三线城市由于土地供应过多，导致对未来市场去化能力或销售能力的透支，沈阳是比较明显的代表，营口、鞍山、唐山等也存在类似情况。
部分城市住房开工量过多。近年来，中国商品房年开工量近20亿平方米，其中住宅新开工量约15亿平方米，在不考虑违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等的情况下，我国商品住房千人年开工套数达到了35左右，从全世界历史数据来看，都处于最高水平。目前，我国一线城市商品住房千人年开工套数在10～15，处于较合理的水平。部分二线城市商品住房的千人开工套数约为30，应引起高度警惕。
我国特大城市房价收入比较高。目前，北京和上海房价已进入世界前10名，部分地段的房价已经超越了东京和纽约。北京土地总价值占美国同期GDP的61.6%，和1990年东京、1997年香港的情况酷似。2013年我国房地产市场存在和日本、香港泡沫化期间类似的特征；房价收入比、房价租金比，北京、上海的攀升速度已经达到或接近东京、香港泡沫化时期的水平。房地产是一个典型的亲周期行业，因此发达经济体历史上发生过的事情，值得引起警醒，防止重蹈覆辙。
当前房地产贷款情况
2013～2014年一季度，房地产贷款呈现较快增长态势，至2014年3月末，房地产贷款余额达15.4万亿元，占各项贷款的21.6%，同比增长18.8%，高于各项贷款增速近5个百分点。2013年，全年新增房地产贷款2.3万亿元，比2012年多增9988亿元；其中，个人购房贷款、房产开发贷款全年分别新增17000亿元、4936亿元，分别比2012年多增7389亿元、2356亿元。总体来看，房地产贷款质量总体稳定，不良率较各项贷款不良率约低1个百分点左右，房地产信贷运行呈现以下主要特点。
房地产贷款主要集中在东部地区和大中型城市。当前，房地产信贷资源主要集中在大中城市。全国71个大中城市商业银行房地产贷款余额约占全国房地产贷款的3/4，而35个大城市（主要指直辖市、计划单列市、拉萨以外的省会城市）房地产贷款余额则占全国房地产贷款的2/3。一些大城市，比如上海、北京、深圳、重庆、广州等五个城市的房地产贷款余额合计占全国房地产贷款的1/4。按区域划分来看，东部地区（32个城市）房地产贷款余额分别占71个城市余额合计的2/3。
大中型银行机构房地产贷款占比较高。5家大型银行和12家股份银行的房地产贷款占了全部房地产贷款的近80%，其中部分银行业金融机构房地产贷款占比超过20%。
个人购房贷款稳步上升，主要投向首套住房。2013年，个人购房贷款增速由1月的15.0%逐月增至12月的21.2%，2014年前三个月，个人购房贷款同比增速始终保持在20.5%左右的水平。从监测数据来看，个人购房贷款中，约90%均投向了首套住房。
保障性安居工程贷款快速增长。2014年3月末，银行业金融机构保障性安居工程贷款余额8622亿元，比年初增加488亿元，同比增长23.1%，高于各项贷款增速9.4个百分点。其中，公租、廉租及棚户区三类保障性安居工程贷款余额为6303亿元，占全部保障性安居工程贷款的比例达到73.1%。
房地产贷款的风险状况
从已暴露的风险数据看，尽管房地产贷款质量基本稳定，但潜在风险不容忽视。主要表现为：
信用违约风险上升。部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款出现不良贷款加速暴露势头；部分中小城市的小型金融机构按揭贷款不良率呈上升趋势。如温州地区房价已连续下跌30多个月，银行贷款风险明显上升。2013年，房地产行业平均负债率有所上升，逾四成的房地产上市企业资产负债率超过70%，部分中小房地产企业资金链紧张，甚至出现逃废债务的情况。
押品价格风险较大。目前，20家主要银行机构的房地产贷款及其他以房地产为抵押的贷款合计占其各项贷款的比重为38%。房地产市场变化将对这部分资产质量产生冲击。此外，少数银行机构房地产贷款集中度较高，占各项贷款之比超过30%，房地产市场若下行，对其整体风险抵御能力冲击较大。
部分地区城市综合体存在投资过剩风险隐患。城市综合体具备商业、公寓、酒店和办公等功能，近几年在全国发展迅速。据了解，全国在建综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大约是在建综合体的4倍。预计在近期一段时期内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。长期来看，部分热点城市为人口净流入，其消费能力可以逐步消化掉巨大的综合体供应量。但短期内，大量综合体的销售和经营仍存在较大问题，容易出现高空置率、低回报率、开发资金链紧张等问题。部分经济不发达的中小城市和县域地区，若盲目上马城市综合体项目，风险隐患更大。
农村金融机构房地产贷款风险管理能力亟需提高。目前，农村合作金融机构的房地产贷款占比较低，仅为5%左右，但个别农村商业银行的房地产贷款在其各项贷款业务中的比重却较高，占超过30%，远高于平均水平。大部分农村合作金融机构存在信息监测系统不完善、政策把握不够准确、风险管理水平有所欠缺等突出问题，将较多的信贷资源集中在房地产领域，一旦市场出现较大回落，将会使其信贷风险面临集中爆发的隐患。
从长远来看，应建立长效调控机制，促进房地产市场持续健康发展。特别是应继续实施稳健的货币政策，根据国际收支、境外资金涌入和流动性供需形势变化情况，适时适度预调微调，盘活存量，用好增量，保持流动性合理充裕，稳定金融市场，综合运用数量、价格等政策工具，保持货币信贷及社会融资平稳适度增长，引导市场利率平稳运行，抑制房地产价格持续上涨。