浅析宏观政策对房地产行业的影响

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【摘 要】2016年经济工作会议中，中央对房地产的未来发展提出了指导性意见，特别说明“房子是用来住的，不是用来炒的”，对房地产行业发展明确了定位。与此相应的，国家也将在财税、投资、金融、土地以及立法等诸多方面加强宏观政策制定与实施，以期促进房地产行业的良性发展。本文在论述房地产行业良性发展重要意义的基础上，阐明了影响房地产行业的主要宏观政策，进而对促进房地产行业良性发展的宏观政策提出建议。

【关键词】宏观政策；房地产；行业

过去十几年间，我国房地产行业取得了快速发展，房地产价格几何式飙升，特别是一线城市和部分二线城市，土地价格与住宅价格呈现了量价齐增的发展态势，对我国经济发展起到了较大的促进作用。与此同时，快速增长的住宅价格也给人民群众居住带来一定的限制，很大程度上拉大了人民群众的贫富差距，带来了一些民生问题。在我国经济进入新常态发展，供给侧改革不断深入的转型背景下，深入分析掌握国家发展现状，不断提升人民生活质量，以宏观政策调节房地产行业，促进房地产行业的良性发展，是我国需不断提升和改进的重要方面，也是促进国民经济持续发展的关键所在。

一、房地产行业良性发展的重要意义

1.不断促进民生产业发展

房地产行业涉及房地产开发、销售、出租、维修、物业等相关环节，与人民群众生产生活息息相关，房地产行业的良性发展将使得人民群众能够住有所居。同时，房屋租赁业的不断规范发展，也将拓宽人民群众对房屋的选择渠道，加之辅助业务的良性发展，人民群众也将享受到良好的物业维修等房屋服务，加之房地产行业对就业形势的不断改进，这些都将对民生产业的发展起到很好的促进作用。

2.不断促进国民经济发展

房地产行业涉及的范围广，特别是房地产开发销售环节，国家财税政策中涉及财产税、流转税、交易行为税等多项税金，可以有效扩大国家税源，提高国家财政收入，促进国力的不断增强。同时，房地产行业上下游产业链涉及的行I广泛，如建筑业、装修业、材料销售业、制造业、销售业等，房地产行业的良性发展，将直接影响和推进上下游行业的发展，进一步扩大国家财政收入，促进国民经济持续发展。

3.不断促进资源优化配置

房地产行业涉及国家土地、人口等重要资源配置，良性发展的房地产行业将促进我国资源的有效配置，如通过不同政策的引导，土地资源将获得更高的配置效率。同时，在人才的流动中，极具优势的人才也会流入更需要的区域，实现资源与人才的良性互动，不断促进资源有效利用与国家的持续发展。

二、影响房地产行业的主要宏观政策

1.财税政策影响

财税政策主要涉及财政补贴和国家税收政策。目前来看，我国在税制改革过程中，影响房地产行业较大的税种主要包括流转税和所得税。流转税主要是“营改增”的全面扩围，使得房地产行业从缴纳营业税改为缴纳增值税，需要行业不断调整整合上下游行业发展。同时，当前正在酝酿的房屋贷款递减个人所得税应纳税所得额和房产税等相关政策，也将对房地产行业的发展起到一定的促进与调节作用。

2.货币政策影响

货币政策方面，我国长期以来实施的适度宽松的货币政策，但在近年来的发展中，货币资金的流动性往往出现难以预料的情况，往往由于银根缩紧，在一定程度上影响房地产行业的发展。与此同时，贷款利率、首付款比例、住房公积金使用等政策都会通过影响房屋购买的成本，而影响到房地产行业的发展。

3.投资政策影响

投资政策是2016年中央经济工作会议提出改进房地产行业发展的主要政策之一，在这一方面，中国证券投资基金业协会在2月份已经下发了相关文件，限制一些城市设立基金的投向，特别对投资于房地产行业的基金不予以备案。这一政策在投资资金方面减少了房地产行业的资金投放，对房地产行业的发展产生控制作用。

4.土地政策影响

土地政策方面，我国一直在不断优化政策制定与实施，在不同区域不同行业给予不同的土地政策，在单行下发政策的同时，我国也在计划从不同层面加强立法，以规范实施土地政策，增强宏观政策对微观经济的引导作用。与此同时，一些地区也颁布了相关限购政策，明确了不同人群在相应区域的可购房数量，也对房地产行业的发展产生促进或制约的作用。

三、促进房地产行业良性发展的宏观政策建议

1.深入体察民情，有的放矢制定政策。

宏观政策发挥有效促进作用关键在于符合国家及区域发展的实际情况，并深挖细找现象背后的本质原因。基于此，宏观政策的制定与实施，如要发挥促进行业良性发展的作用，需要政府相关部门对当前房地产行业发展现状有真实的了解，对不同区域房地产行业发展不均衡的原因查找清楚，如在对不同区域制定不同配额政策时，要深入了解实情，适当时应适度将权力下放，让懂民情的部门和人去定政策，以发挥宏观政策对房地产行业的促进作用。

2.发挥市场作用，有形无形互补发展。

宏观政策是一支有形的手，每一项政策都是公开的，在制定政策的同时，需要高度重视无形的手的作用，也就是市场的作用。我国市场经济发展中，宏观政策需要发挥的是引导作用，更需突出的是市场的作用，激发微观主体的主观能动性，尊重市场的选择。以此为出发点，在宏观政策制定中，应对市场有充分的认识，掌握市场对房地产经济的作用，以宏观政策助推市场作用的发挥，以市场印证宏观政策的有效性，两者相辅相成，互为补充。

3.加强监督评估，不断完善政策效应。

宏观政策的制定与实施是一个不断完善和改进的过程。在这一过程中，每一项政策都不是万能的和永久不变的，政府需要建立监督与评估机制，一是监督政策执行是否到位，对于不到位的政策，应加强考核与督导，促进政策执行到位。二是评估政策是否有效，对于达不到预期效果的政策，要加强原因分析，不断针对原因修订改进政策，以使政策达到预期效果，并不断促进房地产行业的良性发展，促进国民经济的持续发展。