关于我国房产税改革的几个基本法律问题
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中图分类号：D923.2 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）11-280-01
摘 要 2010年，房产税改革问题引起社会舆论广泛关注和讨论。房产税何时开征，怎样征收，对房市会有何影响都是值得思考的问题。目前而言，房产税改革存在诸多问题，笔者对此进行了讨论并提出了一些相关建议。
关键词 房产税 改革 税收公平 房价
一、房产税的基本概念及其目的
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。
根据国务院1986年9月15颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税采取从价计征和从租计征两种方式。从价计征是指依照房产原值一次减除10%-30%后的余值按1.2%的税率计税缴纳；从租计征是以租金收入按1.2%的税率计税缴纳。《房产税暂行条例》同时规定征税范围仅限于城镇的经营性房屋。从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。
二、房产税的法律本位分析
2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”。在国内房地产市场投资过热，房价上涨过快的背景下，房产税改革一次次被推上风头浪尖。继停止向购买第三套及以上提供公积金住房贷款以及对提高贷款首付比例进行一系列规定后，房产税似乎成了调整房价的最后救命稻草。诚然，税收作为国家调控市场的一种手段，必然能对市场中的经济行为产生一定的影响。从征收对象来看，房产税确实能够提高房地产投机者的价格成本，从而抑制房地产市场的过度投资。
但从房产税本身所应有的性质来看，房产税些许程度上被误解和扭曲。目前在房价过高的压力下，房产税的改革直指个人住房，这无疑是将从没有产生任何收入的个人手中生生征走一部分税收，房产税的征收必将承担很大的政治风险。税收真正的目的是取之于民，用之于民。政府将征纳的房产税用于本地区的基础设施建设和环境建设以促进本地区的繁荣，从而带动房价上涨。因此，房产税的征收本意应该是促进房地产的发展，但如果将房产税用于抑制房价，明显违反了房产税的本意。
三、房产税的税收公平问题
税收平等权要求根据每个纳税人的税负能力确定征收标准，即量能课税。量能课税主张同等负担能力的人负担同等的税收，不同纳税能力的人负担不同的税收。做到量能课税是非常困难的工作，如个人所得税就存在显示公平的问题。具体到房产税，问题更加复杂：1、房产税的征收对象为房屋本身，但房屋所有者的税负能力是不一样的。2、房产税征收范围确定，如果只针对商品房势必造成不公平。我国目前存在商品房，集资房、福利房、合作建房、经济适用房等多种住房。针对哪些房屋征收以及设置多少的税率都是棘手的问题。3、如何界定纳税人是投资者还是自用者。将投资者和自用者一视同仁，是对自用者的不公平，也会对房地产市场的健康发展造成负面影响。4、继土地财政后，地方政府又会通过房地产税聚敛大量的税收。这部分税收将何去何从，是否能够用之于民。这部分税负会不会转移至购房者和租房者，都是值得关注的问题。
我国目前在房地产方面的征收税种繁多，重叠课税，已造成税负过重的问题。如在土地出让金已经构成了大部分房价的情况下，如果再开征房产税，无疑是雪上加霜。且税负最终又会转移到购房者身上，虽增加了投资者的购房成本，但也同时增加了普通居民的购房成本。因此，建议在将房地产市场名目繁多的各种税费整合后，再考虑房产税的问题。开征房产税以抑制房价本身就是违背了房产税的本意，如果非要开征房产税，那么至少在以下几个方面进行规制：1、首套自用房免征房产税。首套自用房为家庭生活基本用房，并不具有投资性，因此应该免于征收房产税。2、建议房产税采取累进税率。即从第二套房开始征收一档税率，第三套房征收二档税率，以此类推，逐渐升高税率，以打压房地产投资过热行为。3、有效区分投资性房产和自用房产。只有这样才能凸显房产税的公平性和有效性。当然如何定性为投资性房产的标准难以把握，可以根据是否长期居住等方法确定。4、征收房产税必须降低土地出让金。参照国外的做法，取消占购房比例成本最大的土地出让金，使房产税更为合理。这样，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。5、房产税信息需公开透明。信息公开透明可以杜绝不公平现象，亦可以监督政府行为。
五、结语
房产税改革能在一定程度上抑制房地产市场的过度投资行为，但却无法解决高房价问题，房价主要还是由市场供求关系所决定。只要房价上涨的速度超过房产税，那么抑制房价纯属空谈，且房产税对于富人来说不痛不痒，对于穷人来说却又成为按揭利息外的一大成本。因此，笔者建议房产税改革需深思熟虑，不宜贸然开征。解决高房价问题，岂是房产税所能承受之重。