中小房企,市场外溢

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2006年房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一,城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。

在竞争日益激烈的北京市场，很多的开发商都不约而同的遇到了土地稀缺的瓶颈。因为政策将使房地产产品的供给减少。从国土资源部45号文件、71号文件、央行121号文件等系列文件的出台来看，一方面要规范房地产业的发展;另一方面也会导致市场供给减少。一些先知先觉的中小开发商就开始把触角伸向更为辽阔的外地市场。

一般来讲三四线城市的人口规模基本都在100万人以下，很少有超过15万平方米的现代住宅小区，住宅均价在2500元/平方米左右，而且这两类城市都有一个共同的特点地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。但为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈。一个大项目，尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。

房地产市场的区域性特征决定了地方政府起着举足轻重的作用，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。但是，对房地产行业的高度依赖使地方政府不愿压制房地产的发展。房地产作为当地的支柱产业，可以带动很多相关产业的发展，创造更多的GDP，体现地方政府的政绩。更为重要的是，在市场经济条件下，地方政府是一个相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，也是地方政府对基础设施建设投入的主要财源。比如15万平方米的楼盘放到一二线城市并不起眼，但到了三四线城市里就是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，那样就可能大大降低成本。小城市房地产开发具备一些明显的优势：一是土地、税收等政策大都优惠，二是依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。

在外地市场的开发要选择有一定产业支撑的城市，比如山西的煤矿。国内的很多商业贸易的聚集地也是商业地产的首选。拿白沟来讲，区区8万镇区人口就能消化掉几十万平方米的商业面积。在三、四线城市，房地产项目通常最有爆发力的利润带就是小城的商业中心区。一个人口不到10万人的县级市黄金地带的临街一楼商铺也能买到近2万元/平方米。在中小城市，一方面开发量比较小，并不需要规模很大的地产商；另一方面由于当地复杂的人文条件，需要经营方式灵活的中小地产商参与开发；这就是中小城市和中小房企巨大和持续发展的空间。二三线城市的发展滞后于一线城市，应该滞后5年至8年左右；换句话说，启动的时间应该是2002、2003年，比北京滞后5年至8年的时间。比如说呼和浩特，4年前，这个城市的房地产的价格和开发规模是排在37个大中城市的后面的，仅仅用了3年左右的时间，它的房价翻了一倍，它一年的开发量是两三年前三四年的总合。

一般三线城市的地产项目不会低于一线和二线城市的利润率。因为政策优惠，一般当地政府都非常欢迎外地开发商到本地投资；而开发的综合成本，包括土地成本、建安成本、配套成本和税收成本及费用成本、人力成本和管理成本等都偏低。

在新一轮市场大潮的洗礼下，中小型地产企业向北京以外的市场发展已经成为拓展市场的必经之路。