海外买“学区房”,算投资还是消费?
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3月中旬，从一场“曼哈顿天际景观公寓”的海外房产推介会出来后，李涵感觉有些失望。
在这场精心布置的推介活动中，楼盘模型被金黄色射灯映衬得玲珑剔透，现场还配备了可以实现3D实景动态看房效果的投影装置，但那些宣传片所展现的美国中产阶级的生活方式，对李涵并没有什么吸引力。
“我是冲着广告里的‘学区房’才来的。”她对《第一财经周刊》说，自己平时工作很忙，能让她耗费周末一个下午的休息时间、从北京的西城跑到东三环来参会的动力，也只有和儿子的教育相关的事情了。
4年前，她卖掉东四环的大房子买了西城的学区房，现在，眼看孩子快要升入初中，自认为经济实力尚可的李涵就盘算着，下一步也许应该送儿子出国读书。而李涵的身边―这一屋子多为“家长”身份的潜在购房客户中，有相似想法的不止她一人。
在这场由仲量联行举办的推介会上，刚一进入客户提问环节，一位年轻妈妈抛出的第一个问题就是关于楼盘所在地是否有好的学校，而她的孩子目前还在读幼儿园。
“我身边的朋友中，已经有人给孩子在国外买了学区房，”李涵说，“可选择的国家和地区挺多的，不着急，再看看。”李涵已经有了一些经验，此类有关海外房产的推介会几乎每个月都会在北上广深这些一线城市举行。
以仲量联行为代表的房地产咨询“五大行”，目前都设立了专门负责海外住宅项目的事业部。针对中国买家，“海外学区房”的概念总是被着重提及。
“教育是家庭在子女出生以后首先要面对的问题。北京学区房已经飙升到十几万元一平方米，同样，我们发现近两年中国买家对海外学区房的需求也是呈井喷式爆发。”李静在“五大行”之一的戴德梁行的伦敦住宅部任职，她对《第一财经周刊》说，眼下“海外房产”项目的热门投资国家，和中国留学生的留学首选目的国重合度非常高。
最热门的是美国，但与戴德梁行合作的留学机构给出的数据显示，英国在低龄教育上更受国内家长的认同。随着出国留学的低龄化，很多家长认为，如果在英国接受基础教育，不仅有助于孩子提前适应海外生活，通过参加英国的A-Level考入英国名校的机会也将大大增加。
不过，接触了很多咨询者后，李静发现，中国买家对于“海外学区房”的理解―也就是房产产权与就读当地名校之间的关系―存在一些偏差。
海外多数国家的公立教育资源只面对持有本国绿卡，拥有居留身份的学生，这意味着，中国买家即使购买了学区房也无法就读当地的公立学校。在戴德梁行这样的机构眼中，购买海外学区房的意义首先是投资，而这类房产投资的价值在于投资的稳健性。
“投资者看的无非是两点，一是投资回报，即租金回报和租售比，房子是否好出租，能不能有一个稳定的租金收入；二是看房子二次出售的难易程度，即能否实现最大程度的变现。”李静分析说，基于上面这两个标准判断，当地的学区房肯定有优势，因为本土的买家也想在一个良好的学区置业。
手握一套海外学区房，就算不卖只租也是好生意。比如在英国，拥有该国国籍的居民，除了购买学区房，只要在某学区内租住6个月以上，也可以就读区域内的公立学校。
“而且欧洲整体的租金回报率都比国内高，像英国和美国还会有小幅增长。”李静告诉《第一财经周刊》，在她接手的项目中，有越来越多的中国父母，开始把购买海外学区房看作一举两得减轻子女留学成本的方式―留学期间可以住在自己家里；留学结束，房子还可以出租或卖掉，未来的投资升值空间正好又能贴补孩子在国外数年的留学花费。
今年3月下旬，戴德梁行伦敦住宅部在国内主推的一个项目就是位于伦敦金斯顿地区的学区房。
按照宣传册的说法，这是一个位于伦敦西南部的传统富人区，安全指数和幸福指数在全英排名最高，拥有Hampton Wick幼儿学校、国立重点文法学校（Grammar School）、Surbition私立高中以及Tiffin男校和Tiffin女校等名校在内的总计大约34所公立或私立中小学。根据英国教育部的数据，就读Tiffin的学生，平均每年有1/4能考上牛津和剑桥。
相比就读英国本地的公立学校需要办理本国的居留证或者绿卡，英国的私立学校对身份要求的门槛要低得多。英国传统的私立学校，包括顶尖的私立学校和国际学校对海外留学生开放的政策是，只需符合学校入学的标准和条件，加上有足够的经济能力支付学费，办留学签证即可。美国、加拿大、澳大利亚等主要留学目的国的政策也大致相同。
所以意料之中的，这次在上海、北京和深圳举办的推介会最终收获了来自中国买家的热烈反响，整个项目仅通过推介会就卖掉了50%的量。
在与北上广深的客户的长期接触中，李静发现了一个有趣的现象：上海的买家最具前瞻性、也愿意走出去，但购买小户型的人居多；北京的买家数量虽然不多，但以大额买家为主；深圳因为靠近香港，市场消息相对透明，客户有很好的投资意识，在几个一线城市中拥有最多的潜力购买者。 >> 在加拿大多伦多市Richmond Hill地区，华人对房地产的投资也炒高了当地的房价。
2014年12月，美国国际教育研究中心的一份报告显示：该年度中国赴美留学的本科生数量第一次超过了研究生，呈现出低龄化的趋势，高中生、初中生、小W生的占比正在快速崛起，突破20%。
因此，在那些主营海外留学或房产置业项目的商业机构的眼中，2014年是具有标志性意义的一年。
庞大的留学生数量和留学周期的延长，让一些创业公司也看到了其中的机会。
主打“为留学生寻找海外的家”的概念，印健坤在2015年创立了一个留学房产电商平台―异乡好居。创业前，印健坤工作于教育培训机构新东方，担任集团助理副总裁。
异乡好居的产品于2015年年底上线，初期的主要业务是做留学房产租赁，但是在客户的要求下，2016年5月它上线了学区房买卖服务，与海外的大型房地产上市公司合作，同时在英国、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等留学热门国家落地门店，并获得了当地的房产经纪牌照。
印健坤将购置海外学区房视作国内中产阶级的消费升级，但他并不认同这是一种“投资”。
“在中国，人们对教育资源的需求远远大于优质教育资源的供给。这就必然导致中国老百姓的消费升级。”印健坤认为，中国学生到海外留学相当于采购海外的优质教育，是消费升级的表现，买海外学区房本质上还是消费，是为了孩子能够接受更高级更优质的教育资源形成的消费。
印健坤的发现是，中国父母对海外学区房需求的增加主要来自于中国留学生的低龄化，年纪小的孩子往往需要父母陪读，这类家庭是购买海外学区房的“刚需”人群。
“把汇率计算进去，涨幅有限，论投资收益跟中国的房价比起来差远了。这是那些从投资角度出发的海外房产中介很难自圆其说的原因。”印健坤对《第一财经周刊》表示，国外的房地产有几百年的发展历史，市场竞争非常充分，所以国外的房价虽然也有暴涨暴跌的概率，但是这个概率很低，所以他坚持认为“投资海外学区房是个伪命题”。
不可否认，购置海外学区房的成本相比国内一线城市更低。异乡好居平台上成交的房子，总价最低的只有五六十万元人民币，那是英国特有的一种只出售给学生的学生公寓，所以总价较低，不可以贷款。而根据戴德梁行伦敦住宅部的数据，由该公司的伦敦的房产成交均价在70万英镑左右（约合605万元人民币）。
身在加拿大的留学生孙志鹏也是因为价格的原因购置了位于多伦多北部的Richmond Hill的学区房。
孙志鹏今年30岁，大学毕业后一直在北京工作，先是在国企，后来成为一名IT行业的自由职业者，几年下来他攒了一些钱，但面对北京当下的房价，想在北京置业几乎不可能。
加之孙志鹏没有北京户口，他对这个城市一直缺乏归属感。刚好他的表姐一家已经移民加拿大，这促使他有了一个新想法，“索性也去那边读个书，然后看看有没有机会移民。”
说这话的时候，他在Richmond Hill购置的房子已经进入装修尾声。这是一栋大约300平方米的独栋，带车库和地下室，2016年购买时总价约600万元人民币。
孙志鹏的表姐在当地拥有不止一套房产，借助表姐的经验，孙志鹏看房时从一开始就集中在“学区房”上，他觉得除了将来自己的孩子可以就读公立学校，即便移民没能成功，学区房也更容易增值和出手。在他购买房产的Richmond Hill地区，华人占据总人口的70%，孙志鹏的房子入手大半年后，该地区的房价已经涨了25%。不过当地人普遍认为，是华人自己炒高了当地的房价。
据孙志鹏介绍，加拿大对于购房者的签证情况没有过多要求，只要你的资料能够贷款就可以在当地买房。因为此前没有在当地的信用记录，孙志鹏申请的是中国银行的贷款。
“对没有身份的购房者唯一不同的要求，是首付比本国人多15%，我们是从35%起步。”孙志鹏告诉《第一财经周刊》。
2016年年底，中国国家外汇管理局加强了对个人年度购汇额度使用情况的监测。针对内地居民在商业银行换取外汇的监管要求变得更加严格，除了要详细填写购买外汇的用途，用于海外投资的换汇也受到了严格限制，其中，直接投资海外房地产被列为“明确禁止”。
外汇管制的收紧，使得海外房产的商业机构变得审慎很多，一种普遍的做法是撇清自己的身份，表示自己作为房产中介只提供房产方面的服务，至于购汇，是需要客户自己和银行想办法的事情。
“我们作为中介，主要负责提供咨询和协调像律师、银行、开发商这些第三方。”李静介绍，戴德梁行在其中提供全程的咨询和评估服务。同时她强调，海外住宅业务目前也并非公司在中国最主要的业务条线。
由五大行的海外房产以期房为主，购买这类房子买方需要预先向开发商支付定金，接着由律师介入审核买家递交的个人信息、身份证明和银行流水等证明材料，买家需要在28天之内支付10%的首付款，然后交换合同。依照合同，项目完成前期买家需支付30%到40%的房款，尾款在项目完工后支付，需要贷款的则需要在项目完工前6到9个月向银行提交贷款申请。
对于热情的中国买家而言，外汇管制的收紧在小幅度造成市场恐慌的同时，也激发了国内的海外投资热潮。作为中介，李静明显感觉到一批持观望态度的投资者，正在加快海外投资的决策速度。
孙志鹏买房的时候外汇管制还不像时下这般严格，作为“过来人”，他暗示上有政策、下有对策，对购房者来说规避的办法总是有的。
不过中国买家应当知道，在海外购买房产并不像在国内买房，交付完钱款就能坐等收租或升值一般一劳永逸。在美国，每年的地税、房屋维修费、房产税以及各种保险加起来是一笔很大的开支，如果不是自住，如此高昂的持有成本从投资的角度而言并没有什么优势。而李静也承认，英国的房产虽然不需要支付房产税，但每年要支付物业费和地租。
据联合国教科文组织2016年的最新数据，中国是全球最大的留学生来源国，留学生人数接近排名第二的印度的4倍。留学目的国显然不愿意放弃获取优质学生以及他们身上附带的商业机会。
作为留学热门国家之一，澳大利亚在2016年5月新的留学政策，澳洲的公立中小学面向中国人开放，对于留学生的父母，澳大利亚政府会发放陪读签证。
“这意味着不用移民，中国留学生也可以享受到澳洲的优质公立教育，”印健坤说，“既然澳大利亚的口子开了，我想加拿大、美国、英国也是时间问题。”
因为多年从事留学服务相关工作，他认为澳洲相关政策在短期内重新收紧的可能性不大，因为澳洲的实业比较少，需要外来人口带动整体经济。
“如果中国人到澳洲买了房子就走了，对当地经济没什么帮助，反而会炒高澳洲的房价。但是一个人在澳洲生活，要么会给当地提供劳动力，要么会创业，帮助本地解决就业问题。”印健坤说。
澳大利亚的利好政策让温小天坚定了送孩子去澳洲读书的信念。北京的天价学区房让她望而却步，她8岁的儿子目前就读于东城区一所普通小学。
“空气清新，碧海蓝天，生活的压力没有那么大。”去年，一次全家出动的澳大利亚自驾游让她产生了把孩子送去澳洲读书的想法。但了解到中国留学生即便可以就读公立学校，学费的价格却要比当地的学生高出很多，温小天便决定要办移民。
“考虑再三，我们家只有我最适合考试。”可怜天下父母心，温小天已经报了一个雅思培训班，和一群十五六岁的孩子们一起准备考试。一旦移民成功，不仅孩子上公立学校不用花钱，买学区房时可选择的余地也要大得多。即便现在辛苦一c，她觉得也值得。
“我儿子听说要搬去澳大利亚一开始很不开心，说没有他认识的小朋友，也听不懂当地人说的话，”温小天说，“我告诉他，澳洲没有家庭作业，他就很开心地答应了。”