上海新地王启示录

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3月20日，今年上海总价地王诞生，华润华发以70.52亿元击败了保利首创和闸北区下属国企，夺得闸北区市北高新园区10-03地块，折合楼板价34871元/平方米、溢价率16.2%。

这块地之所以引人注目是有原因的。去年1月，上海单价地王大宁325街坊宅地创造了总价101亿元、单价47609元/平方米的纪录，将整体大宁板块房价都拉高了一截，令该区域房地市场出现“面粉贵过面包”的现象。于是，市场不约而同对本次拍卖也报以巨大期望。但是，拍卖结果却和大家预期有较大的差异，出现了以下三方面的特点：

1、竞拍者减少

对比去年地王参拍：101亿的大宁方兴地王共有15家企业参与竞拍，41亿的杨浦区平凉18街坊有七家企业提交了竞买申请书，楼板价破65000万元的两块单价地王前滩32-01、36-01也分别有14和13家参与竞拍。而本次仅五家企业参加，还两两组成了保利首创联合体、华润华发联合体，最后进入竞拍环节的企业只有三家，数量相比之前出现巨大差异。

2、国企为主

也许是巧合，也可能是必然，本次参与竞拍的五家公司，一家是闸北区下属国有企业，保利、华润都是央企，首创是北京国企，华发是珠海国企，五家国企角逐地王也是首次。原先积极参与上海土地拍卖的民企这次却不见身影，是资金问题，还是对后市捉摸不定仍在观望，抑或是60亿以上的起拍价已经对民企造成巨大压力，我想诸多方面因素可能兼而有之吧。不管怎样，民企的不参与客观给国企“低价”拿地提供了便利，关键时刻还是国企给力。

3、溢价率降低

本次新地王溢价仅16.2%，相比过往重要地块有明显下滑。以去年成交土地为例，刷新全国单价地王的五里桥地块溢价63%；大宁方兴地王溢价率为112%； 12月14日一天内出让的前滩32-01、36-01、38-01三幅地块，溢价率分别是127%、114%和93%。而本次两家企业貌似竞争激烈，491轮竞拍，但实际每轮只加价200万，一共才不到10亿，如果放在之前的上海土地市场，这简直不可思议。当然，今天不到3.5万元的地价，不仅充分反映了土地价值，也让成功竞得的企业有钱可赚。

在这块土地拍卖的背后，我们应该看到一些更深层次的、有关中国土地市场未来的变化：

1、地价回落

2014年是中国房地产的转折年，不仅楼市发生转折，土地市场也发生了转折。二三线城市土地供大于求，价格开始回落；北上广深四个城市的地价仍然坚挺，特别是北京、上海的宅地，去年每次出让都引起哄抢，溢价率屡创新高。而闸北此次宅地拍卖的相对冷清，价格的相对理性，也许预示着土地市场拐点已经出现。

2、对未来更谨慎

本次拍卖是在两会后，两会各方面信息都表明政策会对市场产生推动作用，而且诸多专家学者也都给出了相对乐观的判断，一时间两会利好房地产的言论甚嚣尘上。但从两会之后的土地市场表现来看，开发商对未来表现出相对谨慎、趋于保守的判断。比如，不久前武汉的12块土地拍卖，起拍总价72亿元，结果三块最好的地块流拍，实际成交只有31亿元。

3、重利轻规模

在过去几年的北上广深土拍市场，都出现了房企拿不到地难受、拿到地更难受的情况。为了进入一线城市、为了做大规模，房企在土地市场表现过于激进，付出较大代价去拿地，结果拿下之后无钱可赚。2014年的整体市场表现也证明了这一点，大规模房企楼盘不赚钱的情况较为普遍。如今，企业会更加理性处理规模和利润之间的关系，开始更注重利润了。

最后，我想这次上海地王的拍卖，如果能够让房企更加谨慎，能够让政府、特别是北京上海等一线城市的政府更加理性，那也不失为一件好事。