中国投资者为何青睐澳大利亚房产(五)
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基于中国目前正处于一个非同寻常的房地产周期，有了一定资本积累的中国投资者，一直在寻求一个能够获得更稳定收益的海外房地产投资机会。拥有永久产权、一成首付、2%的空置率、7%～10%的房价增幅、较高的租金回报率和收益率的澳大利亚房地产市场，鼓舞着中国投资者踊跃进入。
根据瑞士信贷银行近期推算结果，在未来七年间，中国投资者每年将在澳大利亚房地产市场投入至少50亿，超越过去七年240亿的投资总量。尤其在某些具有高回报和高增长机会的首府城市，如悉尼、墨尔本等，瑞士信贷银行预计，中国投资者将分别买走这两大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比预期强劲，有可能给澳大利亚房地产市场注入强催化剂。”
精明的投资者擅长在市场博弈中寻找最佳标的，那么，下一波澳洲投资增长的机会在哪里？在上期“澳洲投资”中，海外房产权威机构澳信集团的全球投资策略分析师带领我们了解了全球最宜居城市墨尔本，本期，让我们走近澳大利亚第一大城市――悉尼。
全球只有一个悉尼
悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是亚太地区重要的金融中心，澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多澳洲银行与澳大利亚集团的全国总部皆设在悉尼。不少跨国集团的地区总部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期货市场，以及第期货与期权市场。过去五年间，悉尼摆脱了全球金融危机的影响，不但就业人数增加，而且企业数量新增2065家，显现出经济繁荣的局面。2012至2013年，悉尼的国内生产总值为3375亿，年增长率为2.1%，在所有首府城市中，只有以资源著称的珀斯增长率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名学府的所在地，包括悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学、麦考瑞大学、西悉尼大学等。悉尼也拥有完善的初、中、高等教育设施。在澳大利亚移民局2007年的统计数据中，赴澳的中国留学生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大学、麦考瑞大学等多所大学皆认可中国的高考成绩，学生高考成绩达到一本录取分数线，加上符合学校要求的语言成绩，就可直接申请入学。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然环境良好，经济平稳成长，高收入与高就业机会多及优良的教育体系，是不少海外人士移民或就业、就学的首选。2012年，悉尼人口数量已超过460万，预估到2036年将突破600万，逾三成人口是移民，可观的人口红利带动租金、房价快速上扬。
悉尼楼市整体判断
人口是房地产经济的基础，如果一个城市人口持续增加，那这个城市的楼市一定是繁荣的。目前，悉尼经济基本面和房产市场呈现出以下几个特点：
一、房屋销量火爆。进入2014年以来，悉尼的二手房拍卖市场清拍率已经连续十周保持在80%以上，不仅房产出售的价格高，而且售出的时间为历史最短，最快的单位上市几个小时就被抢走了。对于房产拍卖市场而言，这是百年一遇的情景；
二、房屋价格飙升。根据房地产评估和研究机构RP Data公布的澳大利亚最新房价报告，悉尼的房屋中位价格已经从2013年3月份的54.5万，上涨到2014年3月的63万，年增幅为15.6%。业内人士预计，近期可能的加息，对房价影响有限，房价将持续上涨。
三、房屋供求失衡。根据SQM研究的数据，悉尼的住宅房源持续收紧，已经下降到了2008年中期以来的最低点。年度降幅17%，严重供不应求。
澳信集团全球投资策略分析师指出，其对悉尼房产市场很有信心，看不出悉尼房价有任何疲软的倾向。他认为，有一些因素始终支撑悉尼房产市场：1、整个城市的低空置率；2、非常强劲的人口增长，每年净增长6万人；3、自我管理的养老基金猛增；4、外国投资者对悉尼市场的兴趣提升；5、限定供应。
然而，仍有一些人士表示，房价正朝着泡沫化的方向发展。对此，澳本土颇有公信力的预测机构BIS Shrapnel在《澳大利亚住房前景报告》中预测，悉尼房价将在未来三年中飙升19%，房价中位数预计将达到82万澳元。针对中国投资人士，澳信集团全球策略分析师指出，投资悉尼房地产市场，在经济上极具可行性，其房价并不比国内一线城市贵，投入成本相对较低，租金收益相对稳定，还能够运用银行杠杆循环投资。近期，绿地集团在悉尼又拿了一块地，这样的投资大腕都已经出动了，跟紧他们的步伐应该不会有错。
郊区还是中心？
有置业者可能打算购入悉尼房产，却不知如何选择地理位置，澳信集团全球投资策略分析师给出了一些建议。
由于房地产是基于土地之上的增值物业，因土地本身的稀缺性，房地产的保值增值属性永远不会改变，这一点尤其体现在城市中心项目上，因为它们所享有的是城市核心配套资源，往往具有最强的溢价能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，历来是买家必争之地，与远郊相比，靠近CBD中心的房产，房价自然低不了，所以如果投资预算在70万澳元以上，且有长期投资收益的考虑，可以从容投放到CBD地区。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的内西区，也是购房者最喜爱的地方。根据RP Data的研究，过去五年内，内西区的别墅中位价从83万上升至了102万，公寓的价格也从44.225万上升至了54.2万，租赁市场十分稳定。五年内，别墅每周平均租金从450元升至630元，而同一时期，悉尼别墅的平均数仅为485元；公寓租金从每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均数多出30元。
其次，随着西悉尼的崛起，西悉尼的楼市也成为悉尼今年表现最佳的地区之一，其房价在今年第一季度已增长了8%。尤其在被誉为“西部三热点心脏”的Parramatta，其不仅拥有完善的基建配套，又靠近西悉尼大学，而房价则依然在大部分人可负担的范围内。基于不少政府机构以及企业总部准备从悉尼市中心迁移到Parramatta，众多中产正纷纷迁入该区定居。该区租金市场行情不错，通常情况下，靠近公共交通基础设施和服务设施――包括靠近学校、购物带的房产，更容易吸引到租客。
为了满足不同客户自住与投资的个性化需求，澳信集团全球投资策略分析师特别提醒，若想了解更多悉尼楼市信息以及澳洲房产投资政策，可致电澳信集团021-63351567免费咨询。澳信集团微信公众平台业已启动，有意者可通过手机微信查找“houseau”掌握更多澳信集团展会信息；或登录澳信集团官网掌握更多房产资讯。