中国房地产可持续发展模型研究
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇中国房地产可持续发展模型研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘 要：本文依据指标数据的可收集性，用定量的因子分析方法，从时间和空间两个角度分别构建科学客观的房地产业可持续发展模型，即构建了我国不同年份的整体房地产可持续发展模型和同一年份的不同区域房地产可持续发展模型。我国整体房地产可持续发展模型结果显示，我国房地产行业可持续发展良好，但同时也存在一些问题，如相关的城市配套设施还不完善、没有跟上建房速度。不同区域的房地产可持续发展模型结果显示，直辖市和东部沿海经济发达地区可持续发展良好，而西北经济欠发达地区可持续发展欠佳。
关键词：房地产；可持续发展；因子分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）02-0012-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.02.03
一、引言
房地产业可持续发展是既要满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后人的生产生活创造必要的空间发展条件。构建相应的评价体系是实施房地产业可持续发展战略不可缺少的环节，为房地产业可持续发展提供评价依据。学术界对房地产业做了大量研究，如Raudall，Johnston（1988）、Raudall（1987）、Karl E.Case（1991、1996）对房地产需要的影响因素进行了研究[1-2]。王国军、刘水杏（2004）、肖宏伟、王吉培（2012）对房地产行业与宏观经济之间进行了关联研究[3-4]。房地产业可持续发展必须与人口、经济基础、资源配置、环境建设等相协调。根据我国国情制定建立房地产业可持续发展指标体系的根本原则是：长远目标与近期目标相结合的原则、科学性原则、系统性原则、空间与时间协调统一的原则、客观性及可操作性原则、定量和定性相结合原则，贯穿“发展才是硬道理”的战略思想和体现“两个转变”的指导思想。本文主要依据指标数据的可收集性，用定量的因子分析方法，从时间和空间两个角度分别构建科学客观的房地产业可持续发展模型，即我国不同年份的整体房地产可持续发展模型和同一年份的不同区域的房地产可持续发展模型。
二、因子分析模型介绍
探讨相关关系的变量之间是否存在不能直接观察到但对可观测变量的变化起支配作用的潜在因子的分析方法称为因子分析，即利用降维思想，研究原始变量相关阵内部依赖关系，寻找潜在的起支配作用的因子模型的方法。因子分析方法有很多，主成分分析法最早是由美国心理学家Charies Spearman于1904年提出的，是因子分析常用的一种方法。当初始因子载荷阵结构不够简洁时，公共因子典型代表变量不很突出，实际意义含糊不清，有必要通过因子旋转对其实施变换以简化结构，常用的是正交旋转。
三、我国房地产业可持续发展时间模型构建
根据指标代表性和数据可收集性考虑了房地产业与经济、人口、环境、资源四个领域密切相关的18个指标（见表1），收集了1997—2010年的数据。
为了保证不同量纲指标之间能够进行有效合成，对原始数据进行同向化处理和同度量处理（标准化）。先对三个逆指标R3、R6、R10采用“倒数法”进行同向化处理后，再对所有指标数据采用标准差进行标准化。用SPSS作因子分析，采用主成分分析方法，并作正交变换。
第一因子较大系数对应的因素在经济、人口、环境和资源四个方面都有，表明体现了房地产行业的总体发展状况。第二因子较大系数对应的因素为X14、X16和X17，主要体现了资源分配的状况。
从表4各年份对应的四个因子得分可以看出，按第一因子得分排序后历年大致呈现递增趋势，表明我国房地产行业可持续发展良好。但同时也存在着一些问题，比如虽然2010年的第一因子得分大于2009年的，但2010年的第二因子得分小于2009年的，这表明可能我国的房地产发展过快，相关的城市配套设施还不完善，没有跟上建房速度。
四、我国房地产业可持续发展空间模型构建
考虑在31个省、自治区、直辖市自然区域划分下的房地产业可持续发展指标体系。收集2010年31个区域的与经济、人口、环境、资源四个领域密切相关的15个指标（见表5）。
对数据进行同向化处理，再对所有指标数据采用标准差进行标准化。用SPSS作因子分析，采用主成分分析法，并作正交变换，结果见表6。
经Bartlett检验表明：Bartlett值等于1268.475，P
表6和表7显示，使用主成分分析法经过正交旋转后，得到5个因子：第一因子较大系数对应的因素主要是X1和X2，表示在经济领域的影响。第二因子较大系数对应的因素为X9和X10，主要体现了环境的状况。表4显示各年份对应的五个因子得分，按第一因子得分排序与自东向西的地域关系密切相关，直辖市和东部沿海经济发达地区排名靠前，而西北经济欠发达地区排名靠后。其中也有特例，比如内蒙虽处于西北地区，总体经济水平相对落后，但排名第7位，可能是由于近年来鄂尔多斯等大力开发矿产资源、发展旅游业，带动了房地产业的快速发展。特别要说明的是北京、天津、内蒙等尽管第一因子排名较高，房地产业的快速发展带动了经济的较快增长，但同时第二因子排名相对较低，说明房地产业的发展是以牺牲环境为代价的。广东、江苏等房地产业发展相对稳定，环境影响也较小。而青海的经济以开发矿产资源为主，对环境影响很大，所以该省两个因子排名都较靠后。
五、结论
通过全面考虑经济、人口、社会和资源的影响，用定量的因子分析法构建了我国房地产业可持续发展模型。模型分析结果表明，在政府加息、限购等一系列政策的干预下，我国的房地产业总体可持续发展态势良好。但同时存在城市配套设施不完善、各地对环境的保护力度不够，各省份房地产业的发展水平差别较大等问题。笔者针对房地产业可持续发展给出以下建议：一是城镇在稳步发展房地产开发建设的同时，要注意水、电、暖、煤气、交通、绿化等配套设建设，使得“民有所居，居有所乐”。二是注意对资源环境的保护，提高城市对各种污染的处理能力。在房地产建筑设计的过程中，在充分考虑城市污水处理能力的基础上高度重视污水再利用实现废水资源化，积极推行房地产清洁生产，加强对工业污染的防治力度，实现从房地产建后治理为主向以房地产开发源头治理为主的房地产生产全过程控制的转变，以达到减污增效的双重作用。三是通过宏观调控，加大政策倾斜和扶持力度，平衡东西地区的房地产业等经济发展。针对不同地区的经济发展水平制定符合当地经济发展战略的区域性政策，对西部地区出台一系列优惠的倾斜政策使东西部地区房地产协调发展。
综上所述，房地产行业的可持续发展与经济、人口、资源、环境密切相关，同时有很强的区域性，各个地区应根据自身的人口资源环境发展制定符合当地房地产可持续发展战略，促进我国房地产可持续健康发展。
参考文献：
[1]Raudall，Johonston，Pozdena.The Modern Economics of Housing[M].Ouorum Books Greenwood Press， 1988.
[2]Raudall，Johonston，Pozdena.The Principles Longman Financial Services Publishing[M]，Inc Chicago， 1987.
[3]王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究， 2004（8） .
[4]肖宏伟，王吉培.房地产行业与宏观经济的关联性研究[J].海南金融，2012（5）.