房地产开发项目的风险管理

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摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险,正确地对待、评价、处理过程风险,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理,全过程、全方位地的控制,加强对风险的管理,是保证项目目的、项目目标实现的关键。

关键词：全面风险管理；房地产；开发

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言：

房地产开发是一种动态过程，许多工程要花费几年甚至十几年才能完成。因此，难以准确计算出整个开发期内的建设费用及收益值。从工程承接至完成之间有不可避免的时滞，消费者爱好的变化、经济圈中的兴衰或银行利率的变化等也是难以预测的。这些不确定因素客观上增加了房地产开发的风险。目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

房地产行业的风险管理理论

1. 风险管理的相关定义。根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和后果程度。风险管理就是对该可能性和产生的后果进行分析、评估、预防、控制的过程。

2. 房地产项目开发中风险管理的意义。风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。

风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。

风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

房地产开发项目的风险分析

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面:

1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。

3、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

4、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。

5、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。

房地产开发项目风险的对策建议

1. 树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。

2．积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理,制定符合质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,用质量管理的八项原则(①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。规范企业管理行为,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

3.重视项目完成过程中阶段性工作、实施结果的评价考核,及时总结经验,为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定由项目管理层组织进行,也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行,考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况,考核的结果是决定是否调整计划、调整目标,是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分,考核评价的对象是项目管理层(主要是项目经理),考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标,对项目实施情况、项目管理水平、管理绩效进行终结评价,确认阶段性考核的结果,确认最终结果,确认项目管理组织(项目部)的职能是否具备“解体”。

结束语：

房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

参考文献：

[1]李启明等编著.房地产投资风险与决策[M].东南大学出版社，1998.

[2]张宇祥等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究，2001.1.