浅谈房地产项目开发中的运行管理

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【摘 要】 房地产项目在开发的过程中，需要经历一个复杂的运营过程，只有做好房地产项目的运营管理工作，才能提高企业的市场竞争力。实现精细化、规范化的运行管理，有助于降低运营成本，提高企业的利润空间。本文对房地产项目开发中运行管理的内容进行了介绍，对运营管理存在的问题以及优化措施进行了探讨，希望可以提高房地产项目开发运营管理的质量。

【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。

一、房地产项目开发运行管理概述

房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。

二、房地产项目开发中运行管理存在的问题

1. 决策阶段

房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。

2. 设计阶段

房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。

3. 建设阶段

建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。

4. 项目销售与使用阶段

项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。

三、优化房地产项目开发运行管理的措施

1. 做好市场定位与调研工作

房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。

2. 制定科学的企业经营战略

企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。

3. 把握计划管理中的关键点

房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。

4. 加强项目成本管理

在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。

四、结束语

综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。

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