房地产企业的土地增值税纳税规划

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近几年，我国的经济取得了举世瞩目的成绩，房地产行业在我国经济发展中起到了举足轻重的作用。尽管目前我国房地产的价格出现了短暂的回落，但是它在我国整个国民经济中仍然有不可低估的地位。房地产价格的下降是开发商投资的良好机会，如何在房地产开发中对土地增值税进行合理筹划，对房地产开发企业的纳税工作有着十分重要的意义。

房地产企业开发的纳税规划划主要是指房地产开发企业为了更好地规避或降低自身税负而利用税法存在的漏洞或缺陷进行的一种非违法的避税筹划。就房地产开发企业来说，纳税筹划的进行将有助于房地产开发企业税负的减轻，在一定程度上降低房地产企业的开发成本、降低房地产价格，促进我国社会主义社会的和谐发展起着重要的作用。

一、土地增值税概述

土地增值税是指对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。我国法律规定：我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率。对于未超过扣除项金额50%的增值额税率为30%，超过50%的税率为40%，超过100%但未超过200%的税率为60%。

二、房地产开发企业土地增值税的筹划技巧

自2007年以来，我国多次对土地增值税的征收管理进行了加强。面对不断飙升的房价，合理的降低土地增值税的税收风险，房地产开发企业如何才能做好土地增值税的筹划？

（一）不同增值率的房产是否合并的筹划

土地增值税适用四档超率累进税率，如果把增值税率不同的房地产合并在一起进行核算，可能会提高低的房地产的适用税率，从而增加房地产的税负，也有可能会降低低适用税率，而降低该部分房地产的税负，所以，纳税人需要分别核算分各种情况相应的税额，再选择低税负的核算方法，而达到节税的目的。

例如，甲房地产公司同时开发A、B两幢商业楼，并且它们处在同一片土地上，销售A房产取得收入620万，允许扣除的金额为100万；销售B房产共取得收入500万，允许扣除的项目金额为200万，对于这两幢商业楼，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

（1）分开核算时：A房产的增值率=（620-100）÷100×100%=520%；应纳的土地增值税为：（620-100）×60%-100×35%=277（万）；B房产的增值率=（500-200）÷200×100%=150%；应纳的土地增值税为：（500-200）×50%-200×15%=120万；共缴纳土地增值税397万

（2）合并核算时：两幢房产的收入总额为：620+500=1120万；允许扣除的金额：100+200=300（万元）；增值率为：（1120-500）÷300×100%=373%；应纳土地增值税为：（1120-500）×60%-500×35%=197万

通过比较可以看出，分开核算对公司是有利的，因为分开核算比合并核算节税200万元。

（二）利用加计允许扣除项目选择最优纳税方案

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金的20%，，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算和不分开核算税负是有差异的。哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

例：E房地产公司出售商品房取得销售收入5亿元.其中普通标准住宅销售额为3亿万元.豪华住宅的销售额为2亿元。总扣除项目金额为3.2亿元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2.2亿元.豪华住宅的扣除项目金额为1亿元。

（1）不分开核算：销售税金及附加=50000*5%*（1+7%+3%）=2750万，全部可扣除项目金额=32000+2750=34750万，增值额=50000-34750=15250万，增值率=15250/34750*100%=43.88%，适用30%的税率应缴土地增值税额=15250*30%=4575万

（2）分开核算：1）售普通住宅：销售税金及附加=30000*5%*（1+7%+3%）=1650万，全部可扣除项目金额=22000+1650=23650万，增值额=30000-23650=6350万，增值率=6350/23650*100%=27%，适用30%的税率应缴土地增值税税额6350*30%=1905万；2）售豪华住宅：销售税金及附加=20000*5%*（1+7%+3%）=1100万，全部可扣除项目金额=l0000+1100=11100万，增值额=20000-11100=8900万，增值率=8900/11100*100%=80%。按规定适用40%的累进税率应缴土地增值税税额=8900*40%-11100*5%=3005万，共缴土地增值税：1905+3005=4910万，通过比较，分开核算比不分开核算多支出335万元税款。这主要是普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。

税务筹划在我国仍处于起步阶段，不论是纳税人还是税务机关都要在理论上进行深入研究。一方面要加快我国税收法律法制建设的进程，不断完善税法，提高税收征收管理水平；另一方面，要对税务筹划进行正确的引导，规范税务筹划服务，避免其行为产生偏差，以促进税务筹划健康、有序地发展。

企业的财务人员应该合理的利用税收政策，为企业降低税收成本，增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下，房地产企业的发展遭遇了发现的瓶颈，而企业通过税收筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。

（作者单位：潍坊工程职业学院）