房地产开发微利时代工程造价控制的关键环节

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摘要：在房地产的发展中，控制房地产开发项目工程造价、降低工程开发成本是开发企业在激烈竞争的市场环境中赖以生存和取得良好经济效益的重要保证。而由于国家宏观政策的调控，我国房地产企业不可避免的遭遇到前所未有的成本挑战。基于此，文中笔者就房地产工程对项目投资实施全过程有效控制进行了阐述。

关键词：房地产开发、工程造价、环节、阶段

中图分类号：F293文献标识码： A

一、前言

随着我国房地产政策及城市规划对开发商的要求日趋严格，居民对房屋质量要求越来越高，开发商也开始注重地产环境、景观、人文方面的规划。但工程造价作为影响房地产开发企业生存的重要因素之一，作为纯商业行为，这对房地产开发企业来说相当重要。本文就房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段的造价控制进行了论述。

二、决策阶段对工程造价的控制

房地产项目投资决策阶段工程造价的控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用，正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。只有决策合理，才可以确保得到最为合理的投资规划，进而保证资源能够得到有效的使用。此时才可以准确的评价和分析项目的成本，而且在落实方案的时候，合理的管控成本。工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据相关资料显示，项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程造价以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程造价控制的重要阶段。

三、把握设计阶段工程造价控制

1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标可以促使设计单位改进管理、增强服务意识、提高设计产品质量，采用先进技术，降低工程造价、缩短工期、提高投资效益。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位。从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。

2、认真地开展限额设计活动。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。设计的好坏会对建设资金以及项目开展时间等产生一些作用，而且也会对后续的使用性等产生作用。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要应到心中有数。

3、认真开展图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

4、认真审核和严格控制设计概预算。根据“两阶段设计”或“三阶段设计”的不同设计阶段，设计单位需编制不同的设计概预算，限于设计单位的工作性质或跨区域作业或与工程造价取费的利益驱动。开发商需组织力量对不同阶段的概预算用不同的方法进行认真审核或自我编制，原则是经批准的设计总概算是工程建设投资的最高限额，而且严格控制后一次的总概预算不能超过前一次的限额，否则，需重新优化设计和论证。

四、工程招投标阶段造价控制

1、严密、严肃编制招标文件。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托的咨询机构编制、招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编制和。

2、完整、严谨、准确编制工程量清单。工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性非常强、内容非常复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，要体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。

3、注重资格预审，谨防串标。我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学，造成有标底招标时，标底泄漏现象时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。为预防此类事件发生以及中标后，在施工过程中，出现千方百计索赔增加造价，在资格预审中把不诚信、业绩不佳、施工资源差的企业淘汰出局。

4、中标确认与合同商谈。开标后、定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，以便相互解释和澄清，为合同谈判提供良好的基础。根据招标文件规定的办法最好评审出不少于两个合理、低价的中标候选人，以便在合同商谈中占得主动，中标候选人在新的竞争中给予更好的优惠条件。

五、注重施工阶段工程造价控制的细节

1、编制实施资金使用计划，纠正投资偏差。编制并控制资金使用计划，在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位，对造价具有重要的影响，它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据，通过与实际造价进行定期和不定期比较，找出偏差、分析原因，适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏，使总造价控制在目标之内。

2、严把工程计量和材料价格关。工程量清单报价中的工程量是预计教量。与实际工程量可能存在差距，而且不少工程量是综合性的，而实际施工过程中是分离的，如脚手架就包括安、拆，在给付进度款时就要注意分解，以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化。需投入大量时间和精力了解市场价格。尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。

六、做好工程竣工结算与后评价工作

工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障。项目的后评价是在项目建成投产使用一段时间后，根据项目的运行情况进行全面评价，项目后评价主要是总结过去。一般来说，房地产商应做好三个方面的工作：

1、对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考。

2、总结造价控制如何在各环节得到有效衔接，如何有效防范价格风险，总结由被动向主动控制转化的经验。

3、分析自身在全过程控制造价方面的不足及欠缺，找出其原因并加以克服。总之，通过建设项目的后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高、工作方法不断创新。

七、结语

综上所述，房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同的造价控制策略，房地产企业只有在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，才能使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。

参考文献：

[1]高雅军：《对房地产项目工程造价控制的探讨》，《科技情报开发与经济》，2008年33期

[2]黄晓珑 陈露：《房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨》，《商业文化(学术版)》，2008年09期

[3]胡新宇 陆卫：《房地产开发的工程造价控制》，《中国新技术新产品》，2010年09期

[4]范海丽：《浅析房地产开发在施工阶段造价的控制》，《经营管理者》，2008年11期