房地产开发工程项目造价动态管理方法的探讨
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摘要：随着房地产行业竞争的激烈化和建设资金成本的不断提高，房地产公司对开发中的工程项目造价管理的要求越来越高，不但要求及时了解项目各阶段的动态造价，还要求造价控制在各自的限额指标之内。如要求及时了解设计方案变更后的工程造价；及时了解每个季度每个月的工程款支出是否符合工程的实际进度要求等。如何适应新环境下造价管理的市场需求，这就迫切要求我们走出传统被动计价的管理模式，采用工程项目造价动态管理的新模式，采用科学的方法对项目各阶段的动态造价进行快速计价和反馈。下面作者总结某些房地产开发公司的管理经验，提出工程项目造价运行指导书的管理模式，就工程项目各个阶段中造价的动态管理的方法进行探讨。
关键词：造价控制、动态管理、造价运行指导书
1投资雏形阶段
这个阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，粗略估算各个开发方案的工程造价，协助业主作出决策和投资资金准备。这个阶段依据的资料不多，主要有：
工地的位置、占地面积、陈述；
项目详情，如总建筑面积、建筑楼栋数、建筑高度、用途；
项目质量等级，如甲级写字楼、五星级公寓；
已完工相似项目的资料。
这个阶段对积累的经验数据、指标的准确性要求比较高，可采用每平方米和每功能的成本价进行估算，并根据业主的反馈意见修改方案对估算价进行调整，控制造价于造价计划之内。粗略估算方法：
总建筑成本=总建筑面积×单方单价；或总建筑成本=∑（功能筑面积×功能单价）。
在本阶段，为了更好地估算工程造价，造价咨询单位平时必须多做到对已完工相似项目资料的分析和对经验数据、指标的积累。
2 设计阶段
设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要影响。运用全过程工程造价理论及结合技术经济分析方法分析，初步设计、技术设计、施工图设计对工程投资影响分别为75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可见：设计阶段是影响工程投资的最主要阶段，是建设项目付诸实施的龙头。
正因为如此，很多有能力的房地产公司都成立自己的审图中心，以贯彻业主自己的开发意图和开发功能。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和业主要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。
设计阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策，并及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内，最终形成工程项目造价运行指导书。设计阶段的造价控制并不一定意味要降低工程成本。如有一个靠近江边的住宅小区，业主对景观园林设计审核后还认为档次不够，又调整景观设计增加了约十万元的投资，使小区提高了一个档次，后来准备买楼的人看了都赞不绝口，卖楼价调升后还销售火爆，比原来的方案多获利润近百万元。这可用价值工程的原理进行解释：
“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”
而功能的大幅度增加，正是利润增加的主要原因。
设计阶段的造价概算编制的主要依据：
建筑平面图、立面图和剖面图；
结构布置平面图；
地基资料；
装修准则；
机电设备数据。
设计阶段的造价概算编制方法：
总建筑成本=∑（概算数量×概算单价）
其中概算单价的确定参考最近类似项目的单价、最近完成的造价估算、供应商和分包商的报价。
随着设计的变更、深入和完善，根据更新的资料对概算数量和单价进行调整，最后汇总为详细预算造价，作为工程项目造价运行指导书。
详细预算造价的编制方法：
总建筑成本=∑（概算修正数量×概算修正单价）
修正后的详细预算造价，包含各分部分项工程的造价指标。详细预算造价经业主审核批准后，作为指导工程造价管理的文件。工程项目造价运行指导书实际就是将按项目的分项分部工程分解，列出各分部分项工程的造价控制指标，以指导后期工程的运作，作为后期各分部分项工程的造价控制的依据。这一点非常重要，实际上是把造价的控制指标分解到各个分项分部工程当中，使造价的动态控制更加具有操作性。后期工程造价的每一个动态节点，都必须与工程项目造价运行指导书的限额指标进行比较，将动态造价控制在限额指标之内。工程项目造价运行指导书也作为业主的资金准备和支付的依据。造价运行指导书指标的修改也须经业主同意。
如某房地产开发工程项目的室外电缆项目中，由于本次供电所的供电点比较远（约200米，比以往经验值30米多），按用电负荷计算的指标明显超标。我方发现后及时通知业主，说明造价增加的原因并修正指标，让业主作好增加资金的准备。
在本阶段，为了更好地确定工程造价，造价咨询单位要做到以下几点：
利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策；
及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内；
最后形成具有指导意义的工程项目造价运行指导书。
3 招标阶段
招标是业主引入竞争机制、合理控制工程成本的一种手段。招标分为工程招标和设备材料招标。通过招标，可以充分发挥承包方的管理优势和积极性，为业主找到合适的承包商。通过招标一般可以为业主节约工程成本5%-10%。
招标阶段所需的资料有：整套施工图设计图纸、工程规范、工程量清单。
造价咨询单位在本阶段承担重要的任务。造价咨询单位根据整套施工图设计图纸、工程规范，对工程量清单进行编制。工程量清单编制的质量不但直接影响招标的质量，而且影响工程造价的确定，因为工程量清单将作为合同的附件、作为结算的重要依据，它的偏差会引起承包方的索赔。工程量清单编制后，造价咨询单位根据施工工艺、当地现时人材机的市场价编制标底。标底同样会直接影响招标的结果和工程中标价的确定。
招标工作完成后，业主和承包商签订合同，合同价即为工程的现阶段造价：
总建筑成本=∑合同价==∑（清单工程量×合同单价）
招标阶段造价的态管理的目的是根据造价咨询单位编制的标底或中标价，与工程项目造价运行指导书的指标进行比较，对超标的项目进行仔细的分析，找出超标的原因（工艺复杂、物价上涨、现场环境或其他不可控因素等），通过计价计算超标量的多少，及早对业主发出警报，使业主及早作出决策。
如在去年年底某项目的电缆招标采购中，由于铜价一路飙升，超出了造价运行指导书的指标，我方及时通知业主作好增加资金的准备，以免由于资金缺乏造成材料的供应不足，影响后期工程的正常施工。
在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：
1）进行市场调查，编制标底；2）协助业主进行招标确定施工单位；3）协助业主和施工单位签订合同；4）及时汇总工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。
4 施工阶段
施工阶段是项目从施工图设想到实际实施的阶段，也是业主资金大量投入的阶段，本阶段造价的动态控制更为重要。本阶段造价动态控制的目的是合理处理设计变更、索赔或现场签证引起的造价变化，及时准确为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。
施工阶段的造价动态编制的主要依据：
1)合同；2）整套施工图设计图纸；3）设计变更、索赔或现场签证；4)工程进度计划；5）已完工程量；6）当时当地人材机的市场价；7）工程施工验收规范；8）工程项目造价运行指导书。
施工阶段的造价动态编制的方法（按月或累计）：
当月建筑成本 =∑（当月已完工程量×合同单价）+当月签证
已完累计建筑成本=∑（以前每月建筑成本）
或已完累计建筑成本=∑（已完累计工程量×合同单价）+已累计签证
在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：
1)熟悉合同条款，严格按合同办事；2)公平公正地处理设计变更、索赔或现场签证；3)准确核对每月和累计工程量；4)及时了解人材机的市场价变化并对工程进行计价；5)为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。6)及时对隐蔽工程和已完工的分项工程进行结算；7)配合业主的分部验收，及时对已完工的分部工程进行结算；8)及时汇总分部分项工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。
5 竣工验收结算阶段
竣工结算存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，通过调核算对比资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关将会造成不可挽回的损失，它也是维护业主经济权益的重要环节,也是核算一个工程成本和利润的重要依据，因此，一定认真、合理、严谨、公平公正的态度做好结算工作。
竣工验收阶段的造价动态编制的主要依据：
合同；
竣工图；
工程验收证明；
设计变更、索赔或现场签证；
工程项目造价运行指导书。
竣工验收阶段的造价动态编制的方法：
总建筑成本 =∑（总工程量×合同单价）+总签证
结算造价是检验造价控制效果的标准，也是业主和施工单位对我们造价咨询单位工作的肯定，结算数据也作为下一个开发项目参考的重要数据。
在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：
（1）严格按合同条款结算；（2）检查结算资料是否完整和有效；（3）认真、合理、严谨、公平公正的态度做好结算工作；（4）总结全过程的造价控制是否在程项目造价运行指导书的范围内，并根据实际情况（5）对工程项目造价运行指导书的指标做出合理的调整；（6）对比实际成本与计划成本，找出差距，分析原因，为以后成本管理积累资料。
结语：建设工程造价管理贯穿于建设项目投资决策到设计、施工、竣工验收的全过程，涉及到投资主管部门、业主、设计单位、施工单位及计划、审计和设备材料供应等部位的全方面管理。造价动态管理的过程就是以工程项目造价运行指导书作为准绳，在项目运行全过程中采用事前计划、事中控制、事后分析的方法，不断与各相关部门的信息进行处理和反馈，做到全方面的造价管理。工程造价管理的目的，一方面在于控制工程项目投资不超过批准的造价限额，另一方面在于合理使用人力、物力、财力，为业主取得最大的投资效益。