房地产建设项目质量管理体系思考

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摘 要：目前我国的房地产建设项目的急剧增加给整个国民经济带来了勃勃生机。在这样的大趋势下，地产业的特点是产品造价高、寿命期较长，这样对质量要求非常高，因为房产产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益而备受社会各界关注，因此如何加强房地产的质量管理，树立施工单位的市场良好形象，提高建筑施工质量已成为全社会关注的焦点。

关键词：房地产市场；项目建设；质量管理体系

近些年我国的房地产经济得到了飞速的发展，投资规模在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。成为我国的主导经济正在蓬勃发展，高楼大厦鳞次栉比，各地的房地产项目建设如火如荼，庞大的市场需要有规范和竞争，从而能够使房地产业逐渐市场化、规范化、规模化。目前我国的房地产建设项目的急剧增加给整个国民经济带来了勃勃生机。在这样的大趋势下，地产业的特点是产品造价高、寿命期较长，这样对质量要求非常高，因为房产产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益而备受社会各界关注，因此如何加强房地产的质量管理，树立施工单位的市场良好形象，提高建筑施工质量已成为全社会关注的焦点。

1 构建房地产项目质量管理体系

质量是一切建设项目的头等大事，也是永恒的主题。严格控制房地产建设项目的质量，首先要认真贯彻ISO9000标准、推行质量认证。在贯彻这个质量管理体系的过程中，有一些自己的工作体会，深感房地产开发企业在ISO9000贯标中所要特别关注的几个环节：

1.1 在项目的立项过程中，首先要明确城市的的整体规划和区域规划策略及地方政策，严格执行当地规划部门的整体意见，严格审查标书和合同。

对于拟建设的项目要认真做好策划工作，房地厂项目的建设是一个非常复杂的过程，要经过市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工等一系列的环节，每一个环节都影响着产品的建设质量，施工单位只有认真地策划，做到运筹帷幄，才能保证建设项目的质量决胜千里；通过科学策划编制质量计划书，采取有计划地实行质量控制手段，促进项目开发建设和确保项目开发建设的质量。

1.2 在项目委托规划设计阶段，通常可采用议标的方法、招标的方法、国际招标的方法。设计方案既要符合法律、法规，同时还要符合当地城市规划和开发企业的设计意图。设计过程中注意协调，也就是和城市的风格协调，和周边的环境协调，给小区的业主提供一个舒适、幽雅的生活环境。

1.3 项目建设委托施工单位时，除按照正常的资格审查外，还要求施工单位必须是通过ISO9000认证的建筑企业。同时保证施工建设所用材料的质量，注意供货商的选择和质量评价，保证设备和建材具有优质的质量。

2 质量保证措施

项目的建设质量涵义很广，主要由以下几方面组成，地块地段选择、可行性研究、项目前期策划、设计、工程实施、物业管理等几方面的质量组成。一个房地产开发项目的的诞生过程中，每一个环节都是质量控制的重点，建设符合市场需要、客户满意的产品，才是施工企业获得利润赢得市场的关键。下面侧重从施工的角度谈谈项目的质量保证措施。

2.1 建立项目质量管理责任制。

在项目前期工作都做好后，接下来是施工质量问题，项目的建设质量对房地产开发项目来说是至关重要的，直接关系到项目建设的根本。项目经理制，是我国现阶段建筑施工企业所采用的一种管理体制，项目负责人是开发项目质量的全权负责人，是管理的核心，项目负责人应该是项目的质量负责人，必须亲自抓质量工作。建立一个以项目经理为主管，以项目质量经理为主要负责的质质量管理系统组织，责任到人。明确个人的工作职责，质量经理负责根据投资人项目开发战略，负责编制开发项目质量管理方案，并抓好落实工作；侧重主要质量控制点的验证、检查工作；对施工中的质量问题及时发现及时解决；每一道工序和每一个施工环节都要认真实施检查和验收，在驻地监理的指导下，严格控制施工质量。

2.2 制定质量控制计划

了解和掌握项目建设方的战略决策意图和质量要求标准，明确建设项目的特点，明确建筑行业的质量管理标准；根据承建项目的规划和结构特点，结合本企业的技术力量和设备情况，决定如何应用企业的质量管理体系。明确项目开发性质，根据不同情况采取不同的质量管理措施。制定简明扼要的质量管理计划，切实保证其具有科学性和可操作性。

2.3 施工阶段质量管理

项目建设的施工阶段，就是成本发生最快的阶段，也是质量管理的重要阶段。规划设计之后，就是施工的实施过程，这个过程中的技术质量管理非常重要，实质的质量问题都发生在施工阶段。施工阶段的质量控制包括辅助施工和直接施工质量控制。对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办、动力供应等都属于辅助施工内容。这是施工质量保证的物质基础，施工质量直接关系着房产质量。选择一支优秀的施工队伍，选择一个信誉良好，资质合格，技术雄厚，设备先进的建筑企业开发施工。选择好建筑材料，材料是施工的物质基础，拥有好的材料才有优质的质量，对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等严格限制，质量必须符合设计要求，达到有关规范、标准的规定，且必须有出厂合格证。建立工地试验室，配合专门的试化验部门，对每一种进场的材料都应该做到严格化验，不合格予以清退。直接施工的质量管理是确保项目质量的核心，管理的重点要强化施工队伍的质量意识。使参与施工的每个人员都树立起“百年大计、质量第一”的观念，在施工过程中，是企业内部形成人人管质量，质量人人管的局面。加强施工人员的技术培训，做好技术交底工作，使每一个人都明确项目建设的质量要求，采用请进来和走出去的多种方法，培养一批企业的技术精英，人员的技术能力就是生产力，强化技能提高。强化施工现场质量管理，把好材料关。对拟使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品等严格检验和检测，不合格的不准使用；随时抽测施工质量，对一些关键环节和关键工艺，要随时抽验。及时发现问题及时解决，不合格坚决返工，尤其是制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，并实行随时抽检制；把好施工关，由质量经理和质量监督员严格按照施工设计图纸、方案施工，协助驻地监理严格进行质量控制，违规施工的，一经发现，立即停止，做出返工处理；现场施工管理人员认真做好施工日记，力争每个环节都达到设计要求，切实保证房产建设项目的质量。房屋交付后，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，要做好售后服务。

房地产建设项目的质量管理，是一项艰巨而复杂的工作，房地产质量管理对于房地产业来说，意义非常重大，是企业树立形象的关键，是企业赢得市场的砝码，也是对投资方和业主负责的表现。建立和完善项目质量管理体系，根据质量管理体系的特点出发进行对策研究，确实保证项目建设的质量。

参考文献

［1］ 汪越成; 司静波;我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究［J］. 黑龙江科技信息 2008，（9）.

［2］ 彭德琦; 浅谈房地产开发项目的质量管理［J］. 中国科技财富，2008，（7）.

［3］ 李江宏; 房地产项目质量管理优化对策研究［J］. 广西质量监督导报，2008，（7）.